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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前幾年火熱的開(kāi)發(fā)之后如今已呈現(xiàn)供應(yīng)寬松的局面。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前介紹2011年以后中國(guó)樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變從此前的“總體偏緊局部過(guò)緊”已演變?yōu)椤翱傮w偏松局部過(guò)剩”。業(yè)內(nèi)人士指出目前樓市正出現(xiàn)兩大趨勢(shì)一是房企加大去庫(kù)存化另一個(gè)是調(diào)控逐步去行政化。

　　市場(chǎng)供應(yīng)大于銷(xiāo)售

　　前幾年各地?zé)嶂杂陂_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)如今樓市供應(yīng)速度已快于銷(xiāo)售速度而住房庫(kù)存也悄然翻倍。秦虹表示過(guò)去國(guó)內(nèi)樓市的供求是偏緊的但是近兩年國(guó)內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷(xiāo)售的速度局部地區(qū)確實(shí)已經(jīng)供過(guò)于求。

　　統(tǒng)計(jì)顯示截至今年8月末商品房待售面積56160萬(wàn)平方米與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比增幅達(dá)到86.4%。過(guò)去兩年多全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比最近4年來(lái)全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)截至8月底全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米環(huán)比增長(zhǎng)1.3%同比增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。

　　“近幾年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量迅速上升主要由3個(gè)原因所致。首先為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)2008年國(guó)內(nèi)釋放大量流動(dòng)性但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振大量的資金直接或間接地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。”秦虹說(shuō)。

　　秦虹分析其次2011年1月26日我國(guó)推出了調(diào)控樓市的“新國(guó)八條”祭出限購(gòu)和限貸政策并使得全國(guó)40多個(gè)城市開(kāi)展限購(gòu)。受此影響投資房地產(chǎn)的形式也發(fā)生了變化從直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)過(guò)渡到購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托等。這些資金又進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域成為供給資金。第三從2011年開(kāi)始地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度明顯提高土地出讓的速度加快使得供給端的增長(zhǎng)速度很快。

　　當(dāng)前存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

　　雖然市場(chǎng)供應(yīng)充足但仍存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題�！爸袊�(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題未來(lái)會(huì)越來(lái)越明顯。以前是供給不足現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)問(wèn)題�！鼻睾缯f(shuō)。

　　秦虹表示“結(jié)構(gòu)性”體現(xiàn)在兩個(gè)方面一是人群結(jié)構(gòu)房屋在不同人之間分布不均;二是城市結(jié)構(gòu)不同城市的市場(chǎng)形態(tài)差異較大。

　　一方面是供大于求“整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示過(guò)去兩三年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明“去庫(kù)存”將成為很多地方的難題。

　　他又指出一線(xiàn)城市供不應(yīng)求的基本面沒(méi)有改變;而在二三線(xiàn)城市以及不少四線(xiàn)城市供大于求的形勢(shì)明顯。

　　另一方面是改善型和剛需仍未滿(mǎn)足。據(jù)了解目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)80%以上是自住型的需求其中改善型需求占主體。全國(guó)24-28歲適婚人口1.3億人8000萬(wàn)在城鎮(zhèn)5000萬(wàn)在城市。城鎮(zhèn)化率提高也會(huì)帶來(lái)新的住房需求。

　　未來(lái)調(diào)控去行政化

　　過(guò)去為抑制房?jī)r(jià)飚升各地曾出臺(tái)限購(gòu)政策現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷大多數(shù)城市調(diào)整了限購(gòu)措施此外人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也調(diào)整了限貸政策。

　　住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為過(guò)去十幾年樓市調(diào)控始終盯著房?jī)r(jià)認(rèn)為房?jī)r(jià)的調(diào)控可以用行政的手段來(lái)控制。但實(shí)踐證明用限購(gòu)限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用但是往往使市場(chǎng)的信號(hào)扭曲了會(huì)把有效的改善型需求甚至剛性需求也遏制住了不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　近來(lái)各地相繼松綁樓市限購(gòu)政策就是地方政府對(duì)樓市調(diào)控的“去行政化”樓市調(diào)控正在從以政策為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨┬铻橹鲗?dǎo)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

　　“用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問(wèn)題將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來(lái)一段時(shí)期政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段而行政化手段相信會(huì)越來(lái)越少�！薄∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示。

　　有關(guān)專(zhuān)家建議房地產(chǎn)市場(chǎng)在去行政化的過(guò)程中應(yīng)逐步完善相關(guān)的改革措施建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。最終通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的。