2012年上半年鄭州樓市政策篇  

　　中廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大河報(bào)報(bào)道：盡管2012年的樓市整體基調(diào)是“堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖”，但隨著一些并不涉及限購(gòu)的地方樓市微調(diào)政策闖關(guān)成功，各地樓市開始顯現(xiàn)出“微調(diào)不斷”的局面。有人說(shuō)限購(gòu)是調(diào)控的底線，有人說(shuō)微調(diào)之后促進(jìn)了剛需成交，也有人說(shuō)樓市微調(diào)大幕已經(jīng)拉開。讓我們一起盤點(diǎn)2012年上半年樓市政策，看看哪些樓市政策與我們息息相關(guān)。

　　堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖

　　從2011年的“國(guó)八條”出臺(tái)，到去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及今年兩會(huì)期間政府工作報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策方向一直“非常明確”，一方面控制投資和投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)上漲，一方面發(fā)展保障性住房，滿足市場(chǎng)剛性需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)行一年半以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)明顯變化，一是投資和投機(jī)性需求基本被擠出了市場(chǎng)，二是房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制，部分城市房?jī)r(jià)下調(diào)。她強(qiáng)調(diào)，調(diào)控成果初步顯現(xiàn)，需要鞏固調(diào)控成果，不能放松。

　　今年供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊優(yōu)先保障房

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，為強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，2012年我國(guó)將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，同時(shí)探索完善農(nóng)民土地權(quán)益保障政策。

　　解讀：作為樓市調(diào)控手段之一，保障房被視為市場(chǎng)達(dá)到新平衡的重要砝碼。此次國(guó)土資源部對(duì)保障房用地要求單獨(dú)申報(bào)和限時(shí)完成，體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院推行保障房建設(shè)的決心，隨著各項(xiàng)政策的推進(jìn)實(shí)施，保障房大量上市將對(duì)平抑樓市整體價(jià)格起到一定作用。

　　今年別墅類用地不得以任何形式審批

　　國(guó)土資源部土地利用管理司發(fā)布了2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知(以下簡(jiǎn)稱通知)。通知要求，今年嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

　　通知要求堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。通知同時(shí)要求，季度地價(jià)漲幅超過(guò)10%的，城市國(guó)土資源主管部門應(yīng)及時(shí)查找原因，提出對(duì)策，向當(dāng)?shù)卣�府及省�?jí)國(guó)土資源主管部門匯報(bào)后備案。

　　“情事變更” 將被嚴(yán)格適用

　　因房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸以及房?jī)r(jià)回落，引發(fā)交易糾紛增加，最高法日前發(fā)出《通知》強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格適用情事變更原則。所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方原因，發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情事變更，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。但由市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的，不適用情事變更原則，因價(jià)格變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。因此，今后退房官司或更難打贏。

　　小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國(guó)務(wù)院

　　在國(guó)土部初步的理清思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。

　　下半年房產(chǎn)稅第二批城市試點(diǎn)

　　據(jù)報(bào)道，房產(chǎn)稅最快將于今年晚些時(shí)候擴(kuò)大試點(diǎn)，第二批試點(diǎn)城市包括北京和廣州。

　　“上海、重慶都經(jīng)歷了一年多的試點(diǎn)，其他地方也可以試點(diǎn)了，既有別人的經(jīng)驗(yàn)，目前條件也已具備，況且房產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，早晚都要推進(jìn)的�！苯�日，一位參與房產(chǎn)稅調(diào)研、接近財(cái)政部的社科院專家表示。

　　有消息顯示，財(cái)政部會(huì)同國(guó)稅總局、住建部已經(jīng)對(duì)重慶、上海兩地進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果展開評(píng)估，相關(guān)工作仍在進(jìn)行當(dāng)中。參與調(diào)研的人士也透露，第二批試點(diǎn)城市在征收方案上參考“上海模式”的可能性較大。

　　二套房貸、首套房貸“一視同仁”

　　銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，并于2013年1月1日起實(shí)施。值得注意的是，正式文件對(duì)二套房貸與首套房貸給予同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

　　此前的征求意見稿對(duì)住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，一套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。此次出臺(tái)的正式文件刪除了這一差別對(duì)待的規(guī)定，將個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一定為50%。對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部的歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款的，追加部分的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為150%。  （記者李飛）