圖為2018年8—12月武漢樓市庫存逐月增加　繪圖/劉陽

　　楚天都市報記者朱澤

　　“2018年圓了買房夢。新的一年，向美好明天加速奔跑。”2019年第一天，來自十堰丹江口的孔亮在朋友圈寫下這句感慨。作為武漢市剛需家庭優(yōu)先選房政策的受益者，孔亮于去年11月份在漢陽建港附近購買了一套住房，結(jié)束了他長達一年的買房“陪跑”經(jīng)歷。

　　剛剛過去的2018年，像孔亮這樣成功圓住房夢的人越來越多，尤其是進入下半年，不少人都感覺房子越來越好買了。其背后凸顯的是武漢樓市供需結(jié)構(gòu)在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。

　　盤點2018年武漢樓市，幾項數(shù)據(jù)令人關(guān)注：住房成交面積全國排第二，連續(xù)八年位居全國前三甲；土地出讓面積全國第一。與此同時，武漢的住房庫存面積則已連續(xù)五個月增加。

　　這些變化將給2019年武漢樓市帶來哪些影響？本報記者為此走訪相關(guān)機構(gòu)，條分縷析，希望給讀者以參考。

　　供求

　　從千人搶房到打折促銷

　　去年的武漢樓市，上半年與下半年的界限特別分明，呈現(xiàn)出完全不同的局面。

　　去年4月8日，是清明小長假后上班第一天，洪山區(qū)白沙洲某項目前出現(xiàn)購房者背著被子排一公里長隊的景象，在武漢人的朋友圈里刷了屏�！耙粋�配套不怎么齊全的地方，數(shù)千人搶幾百套房子，太恐怖了！”參與了此次交資料的羅先生感慨。整個過程中，每位參與的人臉上都寫滿了恐慌。

　　這是武漢樓市去年上半年最真實的寫照之一。此外，全款優(yōu)先、連夜排隊等不正常買房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，為恐慌性搶房潮寫下了注腳。

　　到了下半年，樓市這艘大船在悄然中調(diào)整了航向。全裝修房改賣毛坯，裝修款可按揭，日光盤明顯減少，樓盤促銷“小蜜蜂”重現(xiàn)街頭……

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2018年，武漢新建住房供應(yīng)2660萬平方米，同比增長約15.1%。其中12月份供給創(chuàng)出年度新高，整個第四季度939萬平方米，占到全年總量三成多。

　　2018年，武漢住房成交1810萬平方米，同比下降11.4%，但在全國大中城市銷量普遍下滑情況下，依然奪得全國樓市銷量第二名，且連續(xù)八年位居前三甲。

　　與去年相比，供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)一增一減，成為供需失衡狀態(tài)有所緩解最有力的證明。

　　土地

　　從高價搶地到多宗流拍

　　作為開發(fā)商的糧倉，土地市場同樣備受關(guān)注。

　　去年前六個月，武漢的土地市場火熱依舊。據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房企花了489億元拍得426公頃土地，成交金額同比漲幅32.88%。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源極為稀缺，所以開發(fā)商不惜高價從城郊和新城區(qū)拿地。

　　而到了下半年，土地延期揭牌、無人報價流拍則時常出現(xiàn)。位于硚口區(qū)宗關(guān)的一宗地塊，9月底延期揭牌，10月底因無人報價而流拍，12月底則終止掛牌。

　　全年來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，武漢土地出讓金額1381億元，位居全國第五，可規(guī)劃建筑面積達4625萬平方米，位居全國第一。

　　2018年，武漢居住用地平均樓面價4722元，溢價率3.74%，這兩項指標均低于2017年的4992元、11.33%。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事李國政分析，土地市場的轉(zhuǎn)冷，一方面是由土地出讓方式的調(diào)整，采取了最高指導(dǎo)價等措施，避免了高價的產(chǎn)生。另一方面，房企資金壓力增大，高溢價搶地減少，導(dǎo)致流拍、延期現(xiàn)象時有發(fā)生。僅去年8、9、10這三個月，武漢土地市場流拍地塊高達7宗。

　　而從成交區(qū)域來看，蔡甸、東西湖以及新洲陽邏、洪山白沙洲等區(qū)域中的優(yōu)質(zhì)地塊，仍是開發(fā)商爭奪的熱點。

　　政策

　　開創(chuàng)性推出剛需優(yōu)先選房

　　從購房者恐慌性搶房，到樓盤打折促銷；從開發(fā)商高價搶地，到多宗無人報價而流拍。武漢樓市為何在短短一年之內(nèi)完成了如此明顯的節(jié)奏轉(zhuǎn)變？

　　易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進分析，主要是市場自身調(diào)節(jié)起了主導(dǎo)作用。去年上半年，武漢樓市的庫存嚴重不足，很多項目因備案價格限制而遲遲不預(yù)售開盤。

　　而到了下半年，在持續(xù)的博弈中不少開發(fā)商放棄了“以時間換空間”的幻想，轉(zhuǎn)而陸續(xù)開盤出貨，以完成全年業(yè)績目標。此時，越來越多的項目集中開盤，樓市開始從“賣方市場”向“買方市場”轉(zhuǎn)變。貫穿全年，則是信貸利率的不斷攀升，推高了投資炒房的成本，擠走了不少泡沫。

　　武漢樓市退燒的另一個重要因素，是主管部門采取了一系列精準調(diào)控的措施。如去年2月開始，武漢開始試點“剛需無房家庭優(yōu)先選房”的新政，這在全國是個創(chuàng)舉。

　　一年時間里，該新政從試點到全面鋪開。到去年11月，武漢市預(yù)售備案均價低于20000元每平方米的新建商品住房項目中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)拿出戶型建筑面積低于140平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于80%的比例納入優(yōu)先選房范圍，漢陽四新、洪山白沙洲等6個熱門區(qū)域比例則為100%。

　　此外，武漢還進一步加強了對開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管、對銷售全過程進行監(jiān)管、出臺全裝修房管理規(guī)范等。一系列組合拳的落地實施，使武漢房地產(chǎn)市場秩序進一步得到改善，“一房難求”現(xiàn)象緩解。

　　前瞻

　　樓市調(diào)整格局仍將持續(xù)

　　隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，武漢房價漲幅也繼續(xù)放緩。去年12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，武漢11月新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.6%，漲幅小于10月的 2.5%和 9月的3%。

　　庫存方面，截至去年11月底，武漢已批準預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房139254套，面積1480.38萬平方米。不出意外的話，截至本月目前武漢新建商品住房庫存將連續(xù)五個月增加，面積則將超過1600萬平方米，全部賣完至少需 9個月。市場天平繼續(xù)向購房者傾斜。

　　李國政認為，今年，武漢市將推進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“一城一策”試點，培育發(fā)展住房租賃市場。從市場供需來看，市場調(diào)整的格局仍將延續(xù)，部分熱門區(qū)域供給大增。同時，大光谷經(jīng)濟圈熱度不減，拉動五里界、葛店、紅蓮湖、梧桐湖新城等區(qū)域發(fā)展。

　　對于購房者來說，李國政建議，今年置業(yè)應(yīng)更加注重房子本身的品質(zhì)，從建筑質(zhì)量、生活配套等方面考量，選擇有軌道交通的區(qū)域，這樣才能更好地滿足“居住”的需求。