2013年廣州二手住宅價(jià)漲近兩成 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2月后房價(jià)回落4%~7%

　　文、表/記者林琳

　　張女士在2012年時(shí)為了女兒上小學(xué)，咬牙在小北買下一套單價(jià)18000元/平方米左右的學(xué)位房，近段時(shí)間她發(fā)現(xiàn)房價(jià)已漲至22000元/平方米左右，于是連聲稱幸運(yùn)：“還好趕早買房了。”據(jù)最新的研究數(shù)據(jù)顯示，小北板塊2013年價(jià)格漲幅達(dá)到28%，市區(qū)其他漲幅在20%以上的板塊達(dá)到近20個(gè)。

　　市場人士建議，2013年廣州二手整體樓價(jià)上漲近兩成，有3套或以上房產(chǎn)的業(yè)主可考慮將其中持有時(shí)間超過5年的物業(yè)在3月調(diào)價(jià)出售，只有2套的業(yè)主則可繼續(xù)持有。

　　市場：

　　所有板塊價(jià)格均漲

　　“雖然2012年樓價(jià)也在漲，但在當(dāng)時(shí)買房怎么也比2013年好�！睆埮�士從2011年就開始在小北板塊找房，一直拖到2012年，非要為女兒讀書做準(zhǔn)備了，才“發(fā)狠”賣了原來的房子，買下小北一套學(xué)位房。

　　觀察中原地產(chǎn)近幾年數(shù)據(jù)，2011年全市二手均價(jià)比2010年上漲約24%，2012年比2011年上漲約7%，2013年比2012年上漲約17.2%，達(dá)到20433元/平方米。

　　而滿堂紅的均價(jià)為18276元/平方米，同比上升18.9%，同樣因?yàn)閷W(xué)位房效應(yīng)而出現(xiàn)樓價(jià)大幅上漲的板塊還包括了東風(fēng)東、農(nóng)林板塊，均價(jià)為30342元/平方米，同比上升19.4%。

　　“廣州市區(qū)所有板塊均呈上漲態(tài)勢，前5位的漲幅達(dá)到25%~28%之間。”中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛告訴記者，其中最明顯的小北板塊價(jià)格從17908元/平方米漲至23009元 /平方米。

　　而滿堂紅市場研究部研究發(fā)現(xiàn)，目前全市二手均價(jià)在2萬元/平方米以上的板塊有11個(gè)，比2012年增加3個(gè)，珠江新城板塊的成交均價(jià)仍位居全市之首，為32297元/平方米。

　　現(xiàn)象一：部分板塊價(jià)格漲導(dǎo)致成交大跌

　　買賣均價(jià)上漲對(duì)不同板塊的影響不盡相同。如康王路板塊屬于改善型買家的集中地，買家以批發(fā)市場商家為主，高價(jià)樓成交情況較明顯，在價(jià)格出現(xiàn)上漲的同時(shí)，成交面積也漲了約28.8%。后天河北板塊的交投也頗為暢旺，成交面積同比漲約24.13%。

　　而有的板塊則出現(xiàn)成交價(jià)格和成交量成反方向發(fā)展的現(xiàn)象，比如漲幅較大的員村板塊就出現(xiàn)業(yè)主普遍惜售、買家暫時(shí)觀望的現(xiàn)象。黃燕飛認(rèn)為這是因?yàn)閱T村板塊是首次置業(yè)者集中的板塊，再加上該板塊2013年推出了部分一手單位，買家對(duì)比之下認(rèn)為二手不劃算，或者選擇一手樓，或者暫時(shí)不買房，令該板塊的成交面積下降約15.8%。

　　廣州大道北板塊在2013年出現(xiàn)了地王，二手市場也跟風(fēng)漲價(jià)，作為另一個(gè)首次置業(yè)板塊，其成交面積也下降約5%。

　　現(xiàn)象二：地鐵未通投資者已“買定離手”

　　在滿堂紅市場研究部定期統(tǒng)計(jì)的33個(gè)板塊中，2013年二手住宅均價(jià)同比漲幅最大的是羅沖圍、西槎板塊，均價(jià)為13447元/平方米，同比上升28.0%。第二位是蘿崗板塊，均價(jià)為8986元/平方米，同比上升25.8%。第三位是花都新華板塊，均價(jià)為7331元/平方米，同比上升25.4%。

　　滿堂紅市場研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，主要原因是這三個(gè)板塊的二手均價(jià)在2012年均排后，2013年二手樓價(jià)同比升18.9%，加速客戶將目光從樓價(jià)較高的板塊轉(zhuǎn)到樓價(jià)較低的板塊：“上述三個(gè)板塊未來3至6年內(nèi)皆有地鐵線路的規(guī)劃，故潛在買家到這三個(gè)板塊置業(yè)，隱含了對(duì)日后物業(yè)升值的預(yù)期�！�

　　預(yù)測：

　　二手樓價(jià)高位回落

　　黃燕飛預(yù)測，2014年廣州市場受2013年年底的調(diào)控政策影響，例如外地買家購買受限，因此年初成交應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)萎縮。

　　周峰則判斷個(gè)別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會(huì)在2月春節(jié)后率先調(diào)整放盤價(jià)，二手樓價(jià)也會(huì)從前期高位回落，幅度大概為4%~7%�！笆袌龀山坏臒狳c(diǎn)集中在80~100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達(dá)到25%的水平�！�

　　“此外，住宅租賃市場也會(huì)因限購政策的加深而產(chǎn)生更多需求，但具體的表現(xiàn)會(huì)發(fā)生在2月之后。”周峰對(duì)記者表示。

　　建議：

　　三套房賣一套

　　黃燕飛建議，對(duì)于學(xué)位房買家來說，該出手時(shí)要出手；而改善型買家如果對(duì)康王路板塊感興趣，但又承擔(dān)不起高價(jià)，可轉(zhuǎn)而購買價(jià)位較低的板塊如海珠西、江南大道南板塊等；首次置業(yè)買家可以轉(zhuǎn)而購買白云、番禺、蘿崗等板塊的房子，“這些板塊的交通趨向方便，買家可以先用時(shí)間換金錢，以后再采取改善型置業(yè)。”

　　“‘穗六條’的執(zhí)行期至少在半年以上(一般都要以半年作為觀察期)�！敝芊褰ㄗh有3套或以上房產(chǎn)的業(yè)主，將其中持有時(shí)間超過5年的一套物業(yè)選擇在3月調(diào)價(jià)出售，“5年前入市價(jià)應(yīng)該不算高，對(duì)業(yè)主來說，即使售價(jià)下調(diào)一個(gè)幅度，仍有利可圖�！倍�只有2套的業(yè)主，則建議繼續(xù)持有。“有興趣要進(jìn)入上述三個(gè)‘發(fā)展中’板塊的潛在買家，不妨考慮在春節(jié)前后抓緊看房，這段時(shí)間客戶較少，準(zhǔn)買家聯(lián)合中介壓價(jià)成功幾率會(huì)大得多�！�