央廣網(wǎng)北京4月28日消息（記者唐明）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下公司》報(bào)道，實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正在悄然發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入“買(mǎi)房就買(mǎi)現(xiàn)房”的新時(shí)代。

　　本周，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，引人關(guān)注的是，這個(gè)地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。這意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷(xiāo)售。

　　在深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，這是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措。

　　宋�。汉芏鄬�(shí)力不夠，特別是資金不夠的企業(yè)就沒(méi)法投標(biāo)，有意識(shí)的限制了土地出讓的熱度。

　　這次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.57萬(wàn)平方米，使用期限70年，采用招標(biāo)的形式出讓。地塊同時(shí)也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過(guò)去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房?jī)r(jià)飆漲。

　　據(jù)記者了解，這是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國(guó)其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。巧合的是當(dāng)年預(yù)售許可制度的試點(diǎn)先鋒也是深圳。

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。這個(gè)制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開(kāi)花。

　　1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

　　其實(shí)深圳不是第一個(gè)出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售苗頭的城市。去年上海黃浦區(qū)推出一幅小規(guī)�！靶湔洹钡貕K——五里橋街道純住宅地塊。地塊起始總價(jià)3.55億元，起始樓板價(jià)36828元/平方米，是當(dāng)時(shí)上海市自2003年以來(lái)起始單價(jià)最高的一幅宅地。

　　根據(jù)合同規(guī)定，地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，必須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售。規(guī)定此要求有利于項(xiàng)目未來(lái)整體上市，以免造成因供應(yīng)緊張或是階段性上市而造成的高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲局面。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，深圳、上海等地的政策，是預(yù)售制度收緊的信號(hào)。

　　不過(guò)一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)年上海地塊出讓?zhuān)�制定的“特殊”合同約定是為了讓某家房地產(chǎn)公司順利拿到地塊。因此并不像深圳的試點(diǎn)具有典型性。不過(guò)這一說(shuō)法并沒(méi)有得到官方的證實(shí)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度將極大考驗(yàn)其資金實(shí)力。據(jù)記者了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源只要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來(lái)的資金，其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，都占總資金的4成左右。記者從市場(chǎng)人士處也證實(shí)了這樣的比例。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資額為50億元，開(kāi)發(fā)商只需準(zhǔn)備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來(lái)自預(yù)售資金。并且，預(yù)售資金的利息是由購(gòu)房者承擔(dān)。說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款。一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開(kāi)發(fā)商將失去這樣的資金支持。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)，將讓中小房地產(chǎn)商在深圳很難活下去。

　　宋�。哼@個(gè)政策已經(jīng)很明確，在深圳土地稀少，又有這么多的開(kāi)發(fā)商在活躍，我們已經(jīng)不需要這么多中小開(kāi)放商去活躍了。