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　　89歲的袁爺爺剛送走老伴，因膝下無子女，成了孤老一枚。他年事已高，不得不請(qǐng)一位24小時(shí)的住家保姆，3000元的退休工資顯然不夠日常開銷，更別說生病住院了。他想到把房子賣掉，但又不想住養(yǎng)老院，更沒有精力搬家，還擔(dān)心保姆騙他錢財(cái)不好好照顧他。思前想后，還是召集來眾親戚子女，開一場(chǎng)家庭會(huì)議。

　　經(jīng)過會(huì)議討論，眾人一致決定，由袁爺爺一個(gè)妹妹、兩個(gè)弟弟三個(gè)家庭的后輩集體購買老人的房產(chǎn)，約定房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)的8折，即60萬元。 老人仍可以住在自己的老屋里，還可以先拿到一筆20萬元的現(xiàn)金，另外每月可從親戚子女處獲得3000元，隨著物價(jià)上漲還會(huì)增加錢款，直到自己終老。而買房的三個(gè)家庭各有2－5名子女，他們按“股份”出資，最多的人占1/6房產(chǎn)，第一筆支付33333元，最少的占1/15，每月支付200元。而房產(chǎn)過戶到一位“大股東”名下，過戶費(fèi)用由其承擔(dān)。

　　為什么要把房產(chǎn)拆成復(fù)雜“股權(quán)”來賣，而且價(jià)格還賣得那么低？袁爺爺心里有一張譜：“我這把年紀(jì)，需要的不正是親情嗎？我等于把房子賣給了10余人，至少每個(gè)月會(huì)有一個(gè)人會(huì)把3000元送到我家，至少每周都有人打電話問候我。而我拿著這20萬元，也可以逢年過節(jié)給小輩包個(gè)紅包什么，大家常來常往。萬一我走得早，也等于是提前完成了遺產(chǎn)分配問題，了無牽掛�！�

　　而對(duì)于那些大小“股東”來說，每個(gè)月出200－500元補(bǔ)貼給老人，也完全沒有經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)。若是只賣給一個(gè)人，那倒是壓力重重，一下子拿出20萬就不容易，萬一老人生病，陪護(hù)重?fù)?dān)壓在一個(gè)人身上，那也是很棘手的事。

　　這樣的做法，等于是向親戚子女“倒按揭”，市去了評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)等問題，唯一的難點(diǎn)就是——人心要齊。

　　出借住房請(qǐng)租客看家 花甲婦去國外住廉租房

　　有北京網(wǎng)友稱，把房子賣了300萬元，一半買理財(cái)產(chǎn)品，一半存活期，一個(gè)月一萬多元的利息，足夠租房、旅行、閱讀。此舉引來諸多爭(zhēng)論。其實(shí)，想追求生活、為自己而活，不一定需要賣掉自己唯一住房。

　　60歲的夏女士離異十多年，如今兒子已經(jīng)畢業(yè)工作，她自己則打算周游世界。雖然身邊還有一定積蓄，但難免擔(dān)心坐吃山空，唯一一套位于陸家嘴的房產(chǎn)，顯然也是不能變賣掉的。自己到國外，房子空關(guān)著甚是可惜，把房子租出去，自己回國難道還要住賓館？于是，夏女士只出租了部分房子，給自己留了一間房，約定月租金6200元。“如果全部借出去，租金將近1萬元，我的價(jià)格比較吸引人�！毕呐�士物色了一戶愛干凈的租客，關(guān)照租客幫她定期打掃房間。

　　而飛到國外的夏女士，除了以往積蓄外，還有租客給的付三押一的租金25000元，以及自己每月3000多元的退休金，基本生活無憂。在美國旅游的半年，她租住在華人的房子里，平時(shí)幫主人燒飯做菜，市下了不少房租和生活費(fèi)。玩幾天再回暫住地休息幾天，也比較適合她這樣的年紀(jì)。

　　最近幾個(gè)月，夏女士身在新西蘭奧克蘭，當(dāng)?shù)氐挠H朋好友申請(qǐng)到廉租房，留給她暫時(shí)租住。“這里的廉租房折合人民幣只要2500元，住房條件相當(dāng)不錯(cuò)�！弊屜呐�士驚訝的還有，當(dāng)?shù)氐拇蟪�市每天都有特價(jià)商品供應(yīng)，讓她這樣的外國窮人小日子過得不錯(cuò)。旅游之余，她還能上網(wǎng)炒中國股票，一點(diǎn)都不耽誤賺錢。

　　賣大房換兩間小房 有大把錢花賺更多租金

　　年近五十的蕭女士將房產(chǎn)中介關(guān)門后，打算開始自己的“退休生活”。因?yàn)檫�沒有到領(lǐng)養(yǎng)老金的年齡，又有大筆房貸要還，女兒在美國留學(xué)又要準(zhǔn)備諸多資金，在擁有兩套房屋的情況下，她決定賣掉其中一套房子。她出售的是一套位于楊浦區(qū)70多平方米的商品房，到手價(jià)227萬元。緊接著，她買下了同濟(jì)大學(xué)附近兩間使用權(quán)房，十幾平方米一間要價(jià)60萬元，一轉(zhuǎn)眼就花掉了120多萬元。

　　很多人會(huì)想，70多平方米的商品房賣掉，買進(jìn)30平方米上下的合用使用權(quán)房，這不是虧了嘛？蕭女士不認(rèn)同，她算了這樣一筆賬：原本70多平方米的商品房租金3500元，因?yàn)樵O(shè)施老、樓層高，租金價(jià)格不高；而買進(jìn)使用權(quán)房，交易費(fèi)用比較低，而且兩間房屋相鄰，可以裝修成一整套，盡管總面積不大，但租金高達(dá)3800元，反而比大房子借得貴。“我也就是多花4、5萬元裝修而已，一年的租金就賺回來了。花一半資金買小房，也減小了現(xiàn)金縮水的風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　蕭女士自稱以前是有房子的“窮人”，價(jià)值200多萬元的房產(chǎn)只能給她帶來3500元的租金收入，收益率極低。而現(xiàn)在通過房屋置換，不但每月租金略微提高了，手頭多出的100萬元還可用來買理財(cái)產(chǎn)品，每月又能獲得3000多元的收益。如此一倒騰，她成了有房子的富人，于是興沖沖地去了趟香港，吃喝玩樂血拼了一番。

　　正如許多民間的意見，“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵，不在于銀行推出什么金融產(chǎn)品，而在于老年人首先要有一套房。

　　延伸閱讀：國外以房養(yǎng)老是怎么運(yùn)作的

　　美國模式

　　美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級(jí)基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場(chǎng)的所有份額。

　　1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進(jìn)入市場(chǎng)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房?jī)r(jià)值確定。

　　信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時(shí)間增長(zhǎng)，因此非常受借款人的歡迎。

　　2、住房保留計(jì)劃。住房保留計(jì)劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

　　住房保留計(jì)劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲?jì)劃沒有對(duì)貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計(jì)劃的特點(diǎn)之一。

　　3、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃。財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供，沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計(jì)劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會(huì)來申請(qǐng)這一計(jì)劃。

　　財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃劃實(shí)現(xiàn)了證券化，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行評(píng)級(jí)。財(cái)務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個(gè)借款人無需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

　　英國模式

　　英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致；二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納；三是個(gè)人購買的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或保險(xiǎn)等，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對(duì)于維持一個(gè)相對(duì)舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個(gè)問題。

　　英國的住房反向抵押貸款項(xiàng)目被稱為資產(chǎn)釋放計(jì)劃，產(chǎn)生于二十世紀(jì)60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi)用。但英國在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，全球又遭遇股災(zāi)，利率上升，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計(jì)劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房?jī)?nèi)直至生命終結(jié)。

　　不同公司提供的資產(chǎn)釋放計(jì)劃貸款條件不同，對(duì)貸款人的年齡、住房類型、住房?jī)r(jià)值等規(guī)定也有所不同。

　　英國的資產(chǎn)釋放計(jì)劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計(jì)劃。

　　生命周期貸款建立在住房?jī)r(jià)值基礎(chǔ)上，可以分為滾動(dòng)利息貸款、單純利息貸款、住房收入計(jì)劃和住房改進(jìn)計(jì)劃四種產(chǎn)品。

　　住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃則建立在出售的全部或者部分住房?jī)r(jià)值基礎(chǔ)上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計(jì)劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個(gè)租房者通過免費(fèi)或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房?jī)r(jià)值的增值收益也歸開辦機(jī)構(gòu)所有。

　　由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計(jì)劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計(jì)劃的主導(dǎo)地位。在英國，金融服務(wù)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計(jì)劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認(rèn)證的會(huì)員機(jī)構(gòu)保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計(jì)劃。

　　日本模式

　　日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。

　　日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對(duì)一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過，這項(xiàng)制度對(duì)申請(qǐng)人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請(qǐng)的。

　　審核獲得通過后，申請(qǐng)人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)每三個(gè)月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。