萬達、融創(chuàng)、富力的交易最近被三大評級機構盯上了。

　　7月23日，惠譽發(fā)布報告稱，由于富力地產斥資199.06億元接手了萬達商業(yè)酒店資產，推升其杠桿水平，將其債券列入負面觀察。

　　二級市場上，富力地產港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布資產收購后的第一個交易日就高開低走，目前連續(xù)三個交易日收跌。

　　惠譽將富力列入負面觀察

　　對于富力地產的加入，國際評級機構穆迪和惠譽近日都給出了最新的觀點。穆迪上周發(fā)表報告稱，此次收購對富力有負面影響，但不會改變其評級展望。

　　穆迪副總裁曾啟賢表示：“擬實施的收購交易若成功完成，對于富力地產而言具有負面信用影響，因為部分交易資金將由債務融資支持，而這將延緩富力地產的降杠桿進程。不過，我們相信公司很可能會控制對土地的投資，從而延續(xù)其降杠桿措施直至2018年�！�

　　相比于穆迪對富力的評價，惠譽的觀點就顯得更負面一些。

　　7月23日，惠譽將富力地產目前為“BB”的長期外本幣發(fā)行人評級、優(yōu)先無擔保評級以及子公司所有未到期債券評級列入負面觀察。

　　惠譽認為，由于該公司宣布斥資200億元人民幣收購萬達商業(yè)地產旗下酒店資產，料會推高該股的總體債務水平，并使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，以及該股所進行之資產收購將減緩公司的降杠桿進程。

　　有趣的是，將富力列入了負面觀察的同時，惠譽還發(fā)表報告稱，資產出售將有利于萬達商業(yè)財務狀況的改善。

　　而此前標普將萬達商業(yè)列入負面觀察時，惠譽的觀點就與之截然相反，認為交易對萬達商業(yè)的展望產生正面影響。根據惠譽最新的表述，此前對萬達的負面展望主要源于其杠桿率的高企。而一旦這筆交易完成，惠譽對萬達的展望很可能由負面轉為穩(wěn)定。具體來看，這筆交易將會使萬達的凈債務由1240億削減至410億。

　　“六折”的交易

　　7月19日，富力正式宣布，接手萬達旗下76家(正式簽約時增加為77家)酒店資產包，交易對價為199.06億元。

　　最受市場關注的顯然是這筆交易的價格，就在此前融創(chuàng)與萬達的合約中，76家酒店資產原價高達335.95億元，而當富力地產接手時對價就降到了不到200億的水平。拋開現場發(fā)生的種種不談，這筆僅為原對價60%的收購，著實是一筆不折不扣的劃算交易。

　　而此次收購的酒店業(yè)務，恰恰是此前富力地產的短板。富力地產的財報顯示，最近五年，酒店業(yè)務持續(xù)虧損。

　　中金此前分析到，富力地產的核心業(yè)務一直為房地產開發(fā)，但始終受到公司副業(yè)的拖累。公司的酒店營運和其他分部業(yè)務在2016年仍舊延續(xù)著上年凈虧損的窘境，酒店營運和其他分部共計凈虧損7.3億元，而此前2015年為6.7億元。

　　根據公告顯示，富力地產此次接手的酒店，包括喜來登、皇冠假日、威斯汀、希爾頓、艾美等核心酒店資產，總建筑面積達328.63平方米，客房數目高達23202間。

　　穆迪表示，交易完成后，富力地產的酒店資產組合 (在運及在建酒店) 將增加達到100家左右。而當前，富力地產只有14家酒店處于運營狀態(tài)。

　　而萬達的這77家酒店盈利情況究竟如何呢?據萬達酒店發(fā)展(0169.HK)2016年年報顯示，2016年萬達酒店發(fā)展收入3.87億港元，同比減少82.8%;凈虧損6066.3萬港元，虧損額同比減少76.9%。

　　“酒店業(yè)務的周期性與房地產開發(fā)周期性有所不同。”穆迪表示，“此次收購可令富力地產的業(yè)務更為多元化并從中受益�！�

　　存量債券是融創(chuàng)的兩倍

　　按照穆迪的測算，若收購成功完成，到2018年富力地產由收入/調整后債務比率衡量的債務杠桿率將在2016年底42%的基礎上攀升，并趨向于50%-60%。穆迪此前預期到2018年底富力地產的收入/調整后債務比率將升至60%-70%。

　　第一財經記者根據公開信息整理發(fā)現，富力地產目前公開發(fā)行的債券總額為510億元。而截至一季度末，長期借款余額則為439.78億元。與高度依賴的銀行貸款的融創(chuàng)中國不同，在債務結構方面，富力地產則主要依靠發(fā)債融資，存量債券約為融創(chuàng)中國的兩倍。

　　在這510億債券當中，有490億是在滬深交易所發(fā)行的公司債，發(fā)行時間主要集中在2016年前三季度。

　　富力地產境內存量債券

　　而在2016年年底房地產企業(yè)發(fā)行公司債收緊后，房企發(fā)行公司債融資難度明顯增大。

　　截至2017年7月24日，富力地產這位去年的發(fā)債“大戶”，今年以來也沒能再發(fā)行公司債融資，僅在審核條件相對寬松的銀行間債市發(fā)行了20億中期票據。海外債方面，富力地產今年還在1月12日增發(fā)了4.6億美元的優(yōu)先票據，目前海外債余額合計7.25美元，這筆債務將于2022年到期。

　　在融資收緊的情況下，富力能否及時向萬達支付有關款項？盡管今年以來發(fā)債融資明顯減少，但依據中誠信此前報告，截至一季度末，富力地產尚有829億元銀行授信。另外，富力地產一季報顯示，公司賬面貨幣余額為404.9萬億。

　　對于向萬達支付資產收購所需的現金流，穆迪預計，富力地產擁有可支持該交易的充足流動性。截至2017年6月，富力地產持有現金規(guī)模與2016年底持平。2017年上半年富力地產的合約銷售額同比增長30%至人民幣388億元，這令其完成全年人民幣730億元的全年目標并不困難。

　　中金24日也發(fā)布報告稱，預計富力地產2017年合約銷售將會超過800億元。2017年下半年，考慮其超過1000億元的可銷售資源中有47%為新推樓盤，下半年合約銷售有望增加。

　　但是中金也分析到，富力地產的資產負債表可能進一步承壓。“我們預計凈負債率將進一步增加公司今年有337億元的債務到期;同時，不考慮今年剩余時間進一步拿地，公司經營活動將產生130億元的現金缺口。公司將通過去年末準備的 460 億元現金及開發(fā)貸款、美元優(yōu)先票據和中期票據等融資工具緩解流動性壓力。”