央廣網(wǎng)北京4月12日消息（記者婁書銘）博鰲亞洲論壇2018年年會(huì)閉幕，最后焦點(diǎn)落在房地產(chǎn)走勢(shì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，“這次真的不一樣”：一是整體形勢(shì)不一樣，宏觀上，中國(guó)已經(jīng)不缺房了；二是政府思想不一樣，從開放市場(chǎng)讓各個(gè)主體參與樓市建設(shè)，到如今政府與市場(chǎng)兩只手都要發(fā)揮作用，尤其是政府作用將越來(lái)越大；三是金融環(huán)境不一樣，過去的低杠桿率不復(fù)存在，房地產(chǎn)的泡沫是唯一可以觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

　　仇保興說，房地產(chǎn)能夠帶動(dòng)70多個(gè)行業(yè)發(fā)展，這毋庸置疑，無(wú)可替代，但未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是聰明政府與市場(chǎng)手段充分結(jié)合，而不是當(dāng)前政府用長(zhǎng)效機(jī)制去彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，市場(chǎng)不能解決社會(huì)公平問題，不能解決風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)過渡問題，也不會(huì)解決低收入階層問題。

　　管清友：“趁著買不起的時(shí)候，趕緊多買兩套”

　　最近，全國(guó)多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，并表現(xiàn)出保障剛需購(gòu)房等精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn)。有分析指出，多地樓市新政出臺(tái)，說明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建工作正在不斷加速。隨著“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)。

　　金融研究院院長(zhǎng)管清友半開玩笑的建議：“趁著買不起的時(shí)候，趕緊多買兩套。”管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化越來(lái)越嚴(yán)重，一線、二線、三線這類傳統(tǒng)的劃分方式不再適用。有分析進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，今年粵港澳和長(zhǎng)三角等地區(qū)房?jī)r(jià)都會(huì)平穩(wěn)上升，京津冀地區(qū)則分化嚴(yán)重。

　　國(guó)內(nèi)一線樓市低迷，反向撬動(dòng)海外置業(yè)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.1%，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格則同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　祺翔資本副總裁吳懷民認(rèn)為，國(guó)內(nèi)一線城市，特別是京津冀地區(qū)樓市持續(xù)低迷，有望促進(jìn)新增中產(chǎn)階級(jí)和高凈值人群海外置業(yè)。吳懷民表示，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，中國(guó)人海外投資是趨勢(shì)，是必然不是偶然。首先，經(jīng)歷70至90年代經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展后，新增中產(chǎn)階級(jí)和高凈值人群不甘心于本地投資，更渴望海外投資和生活方式相結(jié)合。“梁朝偉一不高興就飛到倫敦看鴿子”，大家也都想要這樣的場(chǎng)景。其次，現(xiàn)在很多留學(xué)生的父母也是海歸，這些人對(duì)留學(xué)國(guó)家有感情，想再回去買房養(yǎng)老。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年，英國(guó)房地產(chǎn)投資總額超過600億英鎊，中國(guó)對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)投資總額超過100億英鎊，超過美國(guó)，成為英國(guó)最大海外買家。

　　吳懷民分析，除了走出國(guó)門求學(xué)、投資的華人數(shù)量越來(lái)越多，穩(wěn)定的政治和經(jīng)濟(jì)因素，也是促進(jìn)華人英國(guó)置業(yè)的重要因素。他說：“英鎊最近十年一直比較穩(wěn)定，即使‘脫歐’和幾次恐怖襲擊時(shí)有一點(diǎn)小波動(dòng)也還是升了回去，說明英國(guó)經(jīng)受得住各種沖擊。英國(guó)非常保護(hù)小業(yè)主，比如20%的購(gòu)房首付，開發(fā)商一分錢都拿不到，全在律師帳戶里，剩余80%無(wú)論是在當(dāng)?shù)劂y行按揭還是個(gè)人付全款，都不是立即付，而是交房時(shí)付。再加上中英良好的外交關(guān)系，政治和國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)保障安全穩(wěn)定�！�

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)24個(gè)城市租金和房?jī)r(jià)比率，一線城市是1.5%，最高的是長(zhǎng)沙2.7%，而美國(guó)和英國(guó)這些比較成熟的國(guó)家，租售比一般都在4%到6%以上；如果按揭杠桿，實(shí)際個(gè)人投資收益將超過7%。 

　　“加杠桿”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)內(nèi)樓市關(guān)鍵在于提庫(kù)存

　　仇保興提醒，加杠桿購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)非常大，一旦房地產(chǎn)波動(dòng)，杠桿率就會(huì)造成整個(gè)金融的不穩(wěn)定，甚至導(dǎo)致購(gòu)房者傾家蕩產(chǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷，未來(lái)我國(guó)樓市關(guān)鍵在于如何提高庫(kù)存規(guī)模。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，政府應(yīng)督促房企積極推盤，嚴(yán)管捂盤；同時(shí)，督促房企積極拿地和開工；從長(zhǎng)效機(jī)制看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，將成為中長(zhǎng)期對(duì)沖庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。