央廣網(wǎng)北京10月8日消息 過(guò)去十多年一直穩(wěn)賺不賠的房產(chǎn)投資，這一兩年來(lái)卻充滿了不確定性。無(wú)論是投資者還是剛需者，越來(lái)越難以判斷，現(xiàn)在還要不要買房？在什么樣的地方買房，才能保證最安全、收益最大化？《財(cái)富雅談》本期話題：《現(xiàn)在還是買房的好時(shí)機(jī)嗎？》，邀請(qǐng)如是金融研究院院長(zhǎng)管清友博士進(jìn)行剖析。

　　馮雅：我記得大概在十多年前的時(shí)候，我們請(qǐng)過(guò)一個(gè)專家講解房地產(chǎn)趨勢(shì)。那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)才幾千塊錢一平米，但當(dāng)時(shí)這位專家說(shuō)，以后北京的房?jī)r(jià)會(huì)漲到10萬(wàn)塊錢一平米。編輯、主持人都不信，但后來(lái)事實(shí)證明他的判斷沒(méi)錯(cuò)。這位專家說(shuō)，比照歐美國(guó)家的趨勢(shì)，因?yàn)樗麄冏咴谖覀兊那懊�，我們一定也�?huì)往那個(gè)趨勢(shì)方向發(fā)展。這是不是說(shuō)，我們判斷一個(gè)資產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)，也可以根據(jù)國(guó)際上同類資產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)做對(duì)比和參照？

　　管清友：這是毫無(wú)疑問(wèn)的。如果把目光回到20年前，其實(shí)很多人都看到了這個(gè)趨勢(shì)，大家無(wú)非從這幾個(gè)角度判斷。

　　第一，很多國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展都要經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程，先是高速發(fā)展，然后進(jìn)入平臺(tái)期。

　　第二，很重要的立論基礎(chǔ)就是，貨幣發(fā)行速度實(shí)際上要比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度稍微快一點(diǎn)，資產(chǎn)價(jià)格肯定要比一般的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度要快一點(diǎn)。

　　但是有一點(diǎn)，成熟經(jīng)濟(jì)體很多行業(yè)發(fā)展或者資產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)，可以成為不太成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家參照的標(biāo)準(zhǔn)。可以參照，不可能完全發(fā)生。但是在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，很多行業(yè)和很多資產(chǎn)價(jià)格確實(shí)表現(xiàn)有非常相同的地方。

　　馮雅：因?yàn)椤胺孔〔怀础北环磸?fù)強(qiáng)調(diào)，而且也強(qiáng)調(diào)用長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控樓市，這種定位會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)作為投資品種產(chǎn)生一些根本性的變化？

　　管清友：這當(dāng)然會(huì)改變價(jià)格預(yù)期和投資行為。未來(lái)房?jī)r(jià)不可能像過(guò)去增長(zhǎng)速度這么快了，只能有一個(gè)緩慢漲幅。長(zhǎng)期來(lái)看，在某些時(shí)候可能還有下跌的過(guò)程。因?yàn)檫@個(gè)政策牢牢控制住了市場(chǎng)，而且毫無(wú)疑問(wèn)地改變了大家的價(jià)格預(yù)期和投資行為。

　　馮雅：您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，如果現(xiàn)在不買房，十年以后更買不起。您現(xiàn)在還是這樣的觀點(diǎn)嗎？

　　管清友：這個(gè)其實(shí)，很多媒體有點(diǎn)把它簡(jiǎn)單化了。我在很多場(chǎng)合解釋過(guò)，這個(gè)話實(shí)際上是北大一位教授說(shuō)的。他當(dāng)時(shí)是什么意思呢？他實(shí)際上是告訴你，在你可預(yù)見的將來(lái)，預(yù)見價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)的時(shí)候，如果你的收入增長(zhǎng)比不上資產(chǎn)價(jià)格上漲，就要用各種辦法盡量加高一點(diǎn)杠桿去獲得這個(gè)資產(chǎn)。不能說(shuō)把它放在任何階段都一定適用。

　　房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)肯定是放緩了，在調(diào)控，特別是“房住不炒”思路的指引之下，很多地方房?jī)r(jià)略有下降，其實(shí)改變了大家的預(yù)期。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，核心城市的房?jī)r(jià)不是穩(wěn)步上升的，有的漲得快一點(diǎn)，有的漲得慢一點(diǎn)。我們實(shí)際上進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)期。但是你要期望北上廣深的房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩盤式的下跌，那是不現(xiàn)實(shí)的。這個(gè)時(shí)候你是投資者還是剛需的群體，你有不同的選擇的策略。

　　馮雅：我記得前幾年任志強(qiáng)在很多場(chǎng)合都說(shuō)，只要是剛需，任何時(shí)候買房都是合適的時(shí)候。但是在去年，我的同學(xué)只有一套房子，他把它賣掉了，準(zhǔn)備再買一套。我就問(wèn)他，你賣掉房子，現(xiàn)在在哪兒住呢？他說(shuō)租房住，覺(jué)得房?jī)r(jià)還有可能再降一降，在等待這個(gè)時(shí)候。他是在上海。您覺(jué)得即便是剛需，是不是也可以根據(jù)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策做出時(shí)間上的延后呢？

　　管清友：這個(gè)其實(shí)是在用買股票的思路買賣房產(chǎn)，確實(shí)要注意，不動(dòng)產(chǎn)和股票資產(chǎn)特點(diǎn)還是不一樣的，流動(dòng)性畢竟差一些，交易周期要更長(zhǎng)一些。我不能說(shuō)這種做法不對(duì)，但是你得有足夠的自信，正好能踩著短期之內(nèi)價(jià)格波動(dòng)的拐點(diǎn)。

　　另外，這里會(huì)涉及到幾個(gè)問(wèn)題，一是交易稅費(fèi)問(wèn)題。第二，因?yàn)槲覀冇泻芏嗾{(diào)控和限制的措施，你買一套還是二套，這些都要在考慮之內(nèi)。我覺(jué)得如果有足夠的自信也沒(méi)問(wèn)題。

　　馮雅：今年以來(lái)，“因城施策”也被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這就意味著每個(gè)城市地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)可能都不一樣。判斷一個(gè)城市的房子有沒(méi)有投資價(jià)值，投資者要考慮哪些因素呢？

　　管清友：我們?cè)瓉?lái)講短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，其實(shí)從一個(gè)地方的角度來(lái)看，肯定要看這個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿�。所謂發(fā)展?jié)摿�，一定是產(chǎn)業(yè)怎么樣，人口集聚怎么樣，創(chuàng)新能力如何，區(qū)位優(yōu)勢(shì)如何。很多城市進(jìn)入了收縮型城市，收縮型城市房子賣出白菜價(jià)也是有的。

　　從一個(gè)地方具體來(lái)講，要看哪個(gè)區(qū)是主城區(qū)、哪個(gè)地方是新區(qū)、哪個(gè)地方更有發(fā)展?jié)摿�，未�?lái)人口產(chǎn)業(yè)集聚的地方。

　　從投資角度來(lái)講，位置是不變的地方，你還要綜合考慮居住、價(jià)值增值、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)。