【導(dǎo)讀】央行和銀監(jiān)會要求，各家銀行不許停止個人房貸，市場解讀為保護(hù)剛需。經(jīng)濟(jì)之聲評論：別讓“假剛需”傷害“真剛需”。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京5月14日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，國家統(tǒng)計(jì)局公布，今年1-4月份，商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大3.1個百分點(diǎn) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大5.6個百分點(diǎn)。同時，有資料稱，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款，央行副行長劉士余主持會議并表示，根據(jù)市場需求，優(yōu)先確保住房消費(fèi)貸款的資源配置。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺得銀行為什么要停止個人房貸，據(jù)您了解，現(xiàn)在有哪些銀行這么做了？

　　馬光遠(yuǎn)：首先，因?yàn)榇蠹覍�今年以來整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)認(rèn)為是風(fēng)險在加大，這是最根本的原因。如果風(fēng)險不大，對銀行來講的話，不管這個房貸能賺多少錢，畢竟是一個賺錢的產(chǎn)品。第二，從今年的整個流動性的來看，全年整個流動性都會比較緊張。對于銀行來講，在額度有限情況下，還有一個資源配置問題。也就是他要把他的信貸要放到最賺錢的地方，要放到最優(yōu)化的地方去。所以，對銀行來講的話，它可能會擠壓個人房貸這一塊，盡管可能賺錢，但又是賺錢空間并不是很大的產(chǎn)品。因此，銀行出現(xiàn)停貸的情況是可以理解的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：銀行和銀監(jiān)會這一次又為什么不許銀行這么做？是保護(hù)剛需還是保護(hù)經(jīng)濟(jì)？

　　馬光遠(yuǎn)：在整個房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)比較明顯的情況下，下一步要穩(wěn)定房地產(chǎn)的整個預(yù)期來講，無論對于房地產(chǎn)本身而言，還是對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言都是比較重要的。所以，不僅僅央行銀監(jiān)會等金融部門，可能有相應(yīng)的其他部門都會想辦法來穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場。我們看到，整個調(diào)子講要保居住需求，居住需求實(shí)際上曾經(jīng)出現(xiàn)過很多次。比如，房地產(chǎn)市場往上的時候，我們的相應(yīng)政策部門，總是講要保首套住房、居住需求；但是到最后會演變成全面的放開。

　　曾記得2008年，在整個形勢非常危險的情況下，我們當(dāng)時提出的房地產(chǎn)救市政策，仍然是要保居住需求，再加上一個叫改善性需求。但是從來沒有提要投資什么都可以，可后來，所有的需求最后享受都是起點(diǎn)利率，都是非常優(yōu)惠的銀行信貸。

　　所以，我擔(dān)心名義上是為了保居住需求，事實(shí)上可能就是為了救房地產(chǎn)。在這種情況下，為了消除大家的疑慮，我們在政策上能不能更加透明一點(diǎn)。因?yàn)檫@個會是內(nèi)部的一個會，內(nèi)部的一個會通過各種各樣的途徑把這個話傳出來，大家認(rèn)為這是一個窗口指導(dǎo)，但是很多情況下我們知道我們的窗口指導(dǎo)在很多情況，這個指導(dǎo)本身第一個不透明。第二，在執(zhí)行過程中會走差。因此，我們非常擔(dān)心可能是打著這種保居住需求的名義，到最后演變成一個全面的放松。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們有一位聽眾也總結(jié)的挺好。他說在聯(lián)系之前兩條新聞，一個是年初一線城市的商業(yè)股份銀行停止了房貸。第二就是利率市場化這個背景。這就好比一對情侶，他們最初在一起的時候，說我不在乎你的缺點(diǎn)，因?yàn)槲覑勰�，結(jié)果分手了，說你的缺點(diǎn)我都無法忍受了，每一段自由經(jīng)濟(jì)都會有個血的教訓(xùn)。剛剛您也說到房地產(chǎn)火爆的時候，不少投機(jī)的資金它會冒充這個假剛需。所以很多人就很擔(dān)心，這一次這個監(jiān)管層名義上是保障個人房貸的，那么那些假剛需會不會通過各種渠道冒出來，損害到真剛需的這個本意。您覺得這次我們有沒有信心能夠把這個調(diào)控��？

　　馬光遠(yuǎn)：第一，我們真的不知道現(xiàn)在這種政策的導(dǎo)向究竟是什么。因?yàn)槲也辉敢庥脛傂�，剛需是偽概念，�?dāng)房價特別高的時候，你沒錢的時候，你沒有任何需求的，只有居住需求。要保居住需求，我們的這個政策導(dǎo)向是不是很明確，是不是真的就為了保居住需求，而不是說因?yàn)檎麄�三四線城市。我們看到現(xiàn)在很多房子賣不出去，那么賣不出去以后，為了救整個房地產(chǎn)，為了救地方政府，為了救土地財政，這個必須搞清楚。

　　第二，如果我們的立場很堅(jiān)決，就是為了保居住需求，那么我們這種政策執(zhí)行起來需要很強(qiáng)的一個執(zhí)行力。比如，央行和銀監(jiān)會這么要求，但是到了地方上會不會變樣，這是一個很大的問題。根據(jù)過去很多年，我們每一次房地產(chǎn)政策松動以后各種各樣的表現(xiàn)來看，這樣的政策最終跑冒滴漏現(xiàn)象會非常嚴(yán)重。

　　因此，我們現(xiàn)在如果真的要救房地產(chǎn)的話，如果說整個房地產(chǎn)預(yù)期出現(xiàn)了很大的改變，我們需要穩(wěn)定這種預(yù)期的話，起碼應(yīng)該遵守兩個原則。第一，市場原則，就是市場的底線不要突破。比如說現(xiàn)在很多商業(yè)銀行，它們認(rèn)為如果整個房地產(chǎn)市場風(fēng)險很大了，它們就判斷要減少這方面的貸款，這是一種完全的市場行為。有關(guān)部門有沒有權(quán)利去要求商業(yè)銀行這么做，這要打一個問號的，所以市場原則不能突破。

　　第二，不能突破底線，就是說如果真的整個房地產(chǎn)下降影響宏觀經(jīng)濟(jì)，可能引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的話，那么我們有理由也有必要去對整個房地產(chǎn)預(yù)期做一個調(diào)整，這也是合理的。但是如果說，我們僅僅打著居住需求的旗號，然后最后搞一個全面松動的話，對政策傷害特別大，對我們?nèi)�中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的傷害也是非常大的。所以，我們的政策應(yīng)該更加透明一點(diǎn)，導(dǎo)向應(yīng)該更加清楚一點(diǎn)，目的性應(yīng)該更加明確一點(diǎn)，這樣可能會好一點(diǎn)。