央廣網(wǎng)北京10月21日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財經(jīng)》報道，樓市調(diào)控政策下，二手房市場也受到不小的影響。不過，雖然成交量下降，買賣糾紛卻沒有少。北京市西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，這類糾紛受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實較為復(fù)雜。北京西城法院昨天通報對近年來此類案件的審理情況，總結(jié)出“風(fēng)險房”可能存在的問題，提示社會公眾規(guī)避風(fēng)險、保障房屋交易順暢。

　　購買學(xué)區(qū)房二手房要核實入學(xué)政策

　　馬先生為孩子上學(xué)想購買學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點小學(xué)以往的招生簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務(wù)費。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價損失無法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭長韓楠分析：“如果雙方當(dāng)事人確實是要買賣學(xué)區(qū)房，那么在合同的補充條款中要特別的注明我要購買的是學(xué)區(qū)房，我的合同目的就是要學(xué)區(qū)房。如果沒有實現(xiàn)這個合同目的的話，那么違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個判斷的依據(jù)�！�

　　法院還認(rèn)為中介作為居間方，沒有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，存在一定的過錯，所以判決中介退還馬先生居間費用。法官提示，買學(xué)區(qū)二手房，一定要提前核實好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況。

　　抵押未解除二手房購買要謹(jǐn)慎

　　2015年3月，韓先生購買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價174萬元。這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購得，抵押給光大銀行借款115萬元。因為沒還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。

　　韓楠分析：“我們法院掌握的一個標(biāo)準(zhǔn)就是，如果有銀行抵押的話，在抵押未解除的這種情況之下，無法判決它進(jìn)行過戶，因為存在抵押可能就是導(dǎo)致判決履行的一個障礙。所以呢，當(dāng)事人如果購買的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)的對抵押的如何解除，解除的時間、解除的期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的一個法律后果進(jìn)行詳細(xì)的約定，這樣呢買房人和賣房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利�！�

　　購買二手房必需實地勘驗

　　二手房買賣涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問題。

　　西城法院民一庭庭長郭云燕提示：“在選擇房屋的時候，看一下這個房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒有存在多人戶口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對房屋進(jìn)行實地的勘驗是非常必要的，了解房屋的實際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況，等等�！�