央廣網(wǎng)北京4月7日消息（記者佟亞濤）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，三月以來，全國有60多個(gè)城市加碼樓市調(diào)控，為虛火過旺的樓市降溫。而在昨天，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布《通知》，要求加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控。這也是新一輪樓市調(diào)控以來，住建部首次出臺(tái)全國樓市調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。

　　根據(jù)庫存消化周期調(diào)整供地規(guī)模

　　“因城施策”是本輪樓市調(diào)控的一個(gè)導(dǎo)向，《通知》提出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，具體來說就是：對消化周期在36個(gè)月以上的，要停止供地；36到18個(gè)月的，要減少供地；12到6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，目前樓市分化明顯，因城施策調(diào)控更加科學(xué)。

　　楊紅旭說：“這反映出目前我國樓市的差異是非常大的。目前中國的格局是城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會(huì)進(jìn)一步加速。一方面，一、二線城市房價(jià)經(jīng)歷了一輪暴漲，目前國家正在‘潑水救火’；另一方面，三、四線的政策方針是去庫存，讓農(nóng)民工進(jìn)城，推進(jìn)城鎮(zhèn)化�！�

　　從數(shù)據(jù)來看，今年一季度，一二線城市加快推地節(jié)奏。其中，一線城市共推出住宅用地508萬平方米，同比大幅增長98%。三四線城市推出9134萬平方米，是2010年以來的季度最低水平。

　　建立審查制度確保使用合規(guī)自有資金購地

　　從開發(fā)商來看，今年一季度，拿地金額超過百億的房企有13家，土地資源逐漸向少數(shù)龍頭房企聚集�！锻ㄖ�》提出，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。對于資金來源不符合要求的，取消土地競買資格。就在上周，上海市因?yàn)橘Y金來源審核工作沒有完成，中止一次土地出讓。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這將會(huì)打擊高杠桿的投機(jī)行為，防止高溢價(jià)地塊的產(chǎn)生。

　　張大偉表示：“有些房企拿地的時(shí)候失去理性，投資投機(jī)的心理比較重，動(dòng)用了很多的杠桿，這樣其實(shí)帶來了很多的風(fēng)險(xiǎn)，不僅是開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對金融領(lǐng)域帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以這個(gè)政策，包括像上海還有其他城市逐漸出臺(tái)拿地必須用自有資金的政策，的確是能夠減少高溢價(jià)地塊的產(chǎn)生�！�

　　靈活競價(jià) 防止新“地王”擾亂市場預(yù)期

　　《通知》還提出，要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價(jià)方式，包括“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、超過溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。

　　房地產(chǎn)專家韓世同說，“地王”的出現(xiàn)會(huì)推高房價(jià)，形成惡性循環(huán)，因此必須要遏制。地方政府也應(yīng)該減少對土地財(cái)政的依賴。

　　韓世同表示：“地王或者抬高地價(jià)會(huì)對市場產(chǎn)生非常不好的沖擊和影響，是不是可以探討由地方政府壟斷供地的形式。因?yàn)橥恋刎?cái)政是根本，如果這個(gè)不消除的話，其他的措施都是治標(biāo)不治本的�！�

　　繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房

　　《通知》還提出，住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市，要建立商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，盡快形成市場有效供應(yīng)。對具備預(yù)售條件但是拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目，要嚴(yán)肅查處。

　　此外，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。張大偉認(rèn)為，相比之前限制投資、投機(jī)性需求的“減法”，這次更多的是供應(yīng)層面的“加法”。

　　除了做好加減法，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波進(jìn)一步指出，這次《通知》，更是住建部門和國土部門調(diào)控房地產(chǎn)市場、化解樓市風(fēng)險(xiǎn)，邁出了主動(dòng)的一步。

　　樓建波表示：“國土部門在樓市調(diào)控中一直是處于比較被動(dòng)的狀態(tài)，因此之前的調(diào)控政策更多的是金融政策、限購。我們也一直在說土地供應(yīng)，但是明確地把調(diào)節(jié)土地供應(yīng)作為調(diào)控手段，這次是比較明確的。從我們政策延續(xù)上來講，這次是我們之前政策的一個(gè)升級(jí)版。”

　　地方政府工作不力將被約談

　　值得一提的是，《通知》要求強(qiáng)化地方主體責(zé)任，對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動(dòng)、沒有實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，將對地方主管部門和負(fù)責(zé)人約談問責(zé)。對數(shù)據(jù)造假者，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　央廣短評(píng)：穩(wěn)定市場預(yù)期 重在落實(shí)地方政府的主體責(zé)任

　　在房價(jià)上漲過程中，不少購房者患上了“焦慮癥”：無論是否剛需，都搶著要“上車”。對于開發(fā)商來說，也陷入“搶著拿地—推高地價(jià)—助推房價(jià)”的惡性循環(huán)，一些“地王”的出現(xiàn)，更是嚴(yán)重地?cái)_亂市場預(yù)期。而市場預(yù)期，又成為影響樓市走向的重要因素。因此樓市調(diào)控，必須要緩解恐慌情緒、穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　在這個(gè)過程中，地方政府責(zé)無旁貸。首先，地方政府是樓市調(diào)控政策的制定者，必須切實(shí)掌握本地樓市供需，使調(diào)控措施有的放矢。更重要的是，地方政府作為土地市場的供給者，什么時(shí)候推多少地塊，都由地方政府說了算。因此地方政府必須要與土地財(cái)政“斷舍離”。對于庫存緊張的城市，在增加供地的同時(shí)，更要多措并舉，遏制“地王”的出現(xiàn)；對于需要去庫存的城市，不能眷戀土地財(cái)政而盲目增加供地，只顧眼前利益而舍棄了長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　記者觀察：購房者觀望情緒愈濃 樓市降價(jià)空間或已打開

　　記者最近在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“房價(jià)環(huán)比不增長”成為各地政府落實(shí)調(diào)控責(zé)任的首要目標(biāo)。主要手段是限制高價(jià)樓盤進(jìn)入市場、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏。

　　在一些地方，記者發(fā)現(xiàn)，不少項(xiàng)目因?yàn)轭A(yù)售證審批不下來而延期，開發(fā)商的態(tài)度也變得越來越保守。比如說在北京，從去年底以來，很少有新住宅項(xiàng)目推出。

　　即便是已經(jīng)取得預(yù)售證而且順利開盤的項(xiàng)目，也基本都是在售價(jià)上有所讓步的。比如說上海萬科天空之城項(xiàng)目，原本售價(jià)定在每平方米8萬元左右，但是最后批下來的價(jià)格是6萬元。他們項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也跟記者感嘆說，隨著調(diào)控從緊，開發(fā)商也要適當(dāng)“割肉 ”。

　　在嚴(yán)格調(diào)控下，今年一季度住宅價(jià)格逐漸平穩(wěn)。從中國指數(shù)研究院監(jiān)測的上海、深圳、南京、成都等13個(gè)重點(diǎn)城市新開盤定價(jià)來看，今年開年后，將近三成的項(xiàng)目價(jià)格與上次開盤持平，將近兩成出現(xiàn)下跌。除了新房價(jià)格下跌，二手房市場也出現(xiàn)了買家不再“搶”房，賣家不再“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象。

　　種種跡象表明，樓市價(jià)格開始松動(dòng)，降價(jià)空間正在打開。購房者出手也更加謹(jǐn)慎，觀望情緒日益濃厚。上海的一位剛需購房者李先生就表示，他感覺目前樓市不太穩(wěn)定，他準(zhǔn)備觀望一段時(shí)間再說。

　　不少分析師也告訴記者，未來樓市調(diào)控仍然會(huì)繼續(xù)從緊，再加上購房者濃厚的觀望情緒，后續(xù)新房和二手房市場的量價(jià)走勢將更加承壓。