央廣網(wǎng)財經(jīng)北京3月7日消息 部分城市房價下跌，是真摔還是假摔？離開土地財政，地方政府日子怎么過？租房還是買房？保障房廉租房自住型商品房？什么樣的地產(chǎn)政策更為合理？經(jīng)濟(jì)之聲特別制作兩會專欄節(jié)目《三人兩會》，用智慧分析熱點，用小會解讀大會。復(fù)旦大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心主任石磊、民生證券宏觀研究院副院長管清友、經(jīng)濟(jì)之聲節(jié)目主持人王冠，今天繼續(xù)為您帶來《三人兩會》。

　　王冠：二月底的時候，大家都把杭州當(dāng)成一線城市的房價，一個叫做德信北海公園的樓盤每平米從1萬8均價下降到15800，這個打折幅度大概達(dá)到了15%左右。常州一個叫做雅居樂星河灣平均價格降到了7000，實際上在去年年底的時候，它開盤價還是11000元，這個打折幅度就更大，降價幅度達(dá)到了4成左右，這是真摔還是假摔？

　　石磊：大部分地區(qū)是真摔。如果是由于政府給一個政策信號，說這個地方政府再不能控制房地產(chǎn)價格，將可能采取其他措施，這些地方為了把房地產(chǎn)市場價格調(diào)整到政府要求一致的水平，就會采取強(qiáng)制性措施，甚至在數(shù)據(jù)上作假，這樣就是假摔。但是從目前了解的情況看，這種意義上的假摔不是太多，大多數(shù)還是真摔。

　　王冠：我說一句話您千萬別貶我，不是腦殘就是弱智。這不是我說的，這是萬達(dá)的老板王健林說的，他接受媒體采訪的時候說，誰要是唱空房價不是腦殘就是弱智，因為要看整體的形勢。

　　石磊：這還是要客觀分析，其實我是特別不愿意說房價這事，因為有時候說實話經(jīng)常會被罵。其實我們從去年4季度的時候就已經(jīng)開始提示，一些局部地區(qū)由于高利率導(dǎo)致對需求的影響，簡單來說，就是你借房貸的時候銀行不會貸款給你，因為做這個按揭貸款無利可做，它可以把錢貸給更高回報的這些項目。那么這種需求實際上影響到了局部地區(qū)的房地產(chǎn)需求，而導(dǎo)致它的庫存逐漸升高，那么杭州也好，溫州也好，在早之前還有貴州的很多地方都出現(xiàn)了這種情況。今年總體判斷一線城市漲幅減緩，三四線城市有漲有跌，有真摔有假摔，一概而論是不客觀的，因為房地產(chǎn)區(qū)域性特別強(qiáng)。

　　王冠：萬達(dá)老總王健林表態(tài)，說誰要唱空房價不是腦殘就是弱智，經(jīng)濟(jì)之聲互動平臺的很多聽眾朋友說王老板開始罵人了，看來應(yīng)該是真摔了，應(yīng)該怎么看大家的這個判斷。

　　石磊：我不對個人做出評價，今年有很多，特別是一些知名的開發(fā)商，他在提示風(fēng)險。明確說第一年強(qiáng)調(diào)風(fēng)險，主要理由是什么？庫存太高，房地產(chǎn)的這種庫存因為供給需求的變化出現(xiàn)階段性的變化，是正常的。不能說房價一直往上漲，漲幅越來越大。房價適度的下跌，在這個過程當(dāng)中，有些地方房價出現(xiàn)下降，這也是正常的。

　　王冠：實際上我們看在兩會的舉行過程中，不斷有代表委員在熱議房價，比較犀利的說法是土地財政就是政府的毒癮。面對不斷上升的地價，今年前兩個月北京土地出讓金總額突破了623億元，達(dá)到了去年土地出讓金的1/3，一季度可能就突破一千億，自己收錢收的盆滿缽滿，所以一旦房價出現(xiàn)真摔，如何看待這個地方政府的承受力？

　　石磊：從全國各地目前財政不同的壓力表現(xiàn)來看，土地財政在它財政收入當(dāng)中占比很大，現(xiàn)在全部面臨巨大的財政壓力。比如前面提到的個別城市，在2010年底的時候財政收入當(dāng)中光土地收入直接相當(dāng)于財政正常稅費和其他收入的2.024倍，這就意味著當(dāng)直接來源于土地收入下降之后，它的財政肯定會面臨嚴(yán)重的困難。

　　王冠：對于地方政府6成以上的錢全部都是賣地賣出來的。

　　石磊：是，還有一些地方已經(jīng)把地就賣光了，包括近兩年來，國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)要控制漲價速度，但是有些城市總是降不下來，不是這些地方政府有意跟中央政府叫板，而是是土地沒有供給。當(dāng)土地的基本生產(chǎn)要素供給為零的時候，或供給遞減的時候，社會資本還在增加，剛性需求還在上升，面對土地供給為零的情形，價格就肯定上漲。問題是賣地賣了很多錢，取之于地必須用之于地、用之于房就對了。所以，一定要矯正一下，就是批評地價高不能簡單說土地政府把它賣了，重點是在賣了之后這個錢用來干什么。如果這些年每年從賣地收入當(dāng)中拿出一定比例指數(shù)化的增長用于公共基本住房的提供，現(xiàn)在即使價格比較高也不會導(dǎo)致公眾對房價如此敏感，尤其不至導(dǎo)致低收入階層在房地產(chǎn)上的壓力轉(zhuǎn)換成政府的壓力。

　　管清友：我完全同意石教授剛才的說法。這些年來有一件事情是疏忽了、擱置了，也是這次政府工作報告里為什么著力強(qiáng)調(diào)的是住房保障的工作。地價在升高，房價在升高，政府可以把部分的稅費收入，除去土地開發(fā)收入當(dāng)中那一大塊用來進(jìn)行住房保障工作，不是分廉租房。所以這個思路不扭轉(zhuǎn)過來，大家對于土地財政的深惡痛絕還會延續(xù)，這些年像一些城市土地開發(fā)支出的比重很高，不是說賣了地之后錢就不發(fā)了，我們關(guān)心的問題是，這個土地開發(fā)收入在住房保障上做了什么工作，這是老百姓真正關(guān)心的問題。

　　王冠：說到這兒，某種程度上我們會想到積重難返，冰凍三尺非一日之寒。克強(qiáng)總理在政府工作報告上說，抑制投機(jī)和投資性需求，后半句叫做促進(jìn)地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，那么這種健康持續(xù)的發(fā)展應(yīng)該是什么？

　　石磊：這個健康持續(xù)發(fā)展主要是針對產(chǎn)業(yè)來講，不單針對價格來講。因為這個價格要看可比價格，作為正常健康就是負(fù)債率是適度的，杠桿率是適度的，人們能夠通過自己的努力在一定的房價收入比之下，現(xiàn)在的問題典型的反映了現(xiàn)在收入分配差距和財富分配收入差距極度擴(kuò)大的問題。比如有一些工薪階層，奮斗一輩子都不可能買得起北京的房子，這是個很嚴(yán)肅的問題，得讓大家看到希望。除了號召監(jiān)管部門、商業(yè)銀行去加強(qiáng)杠桿管理，加強(qiáng)個人信用記錄管理之外，還得著力的去從房價之外，房地產(chǎn)之外去解決這個問題。

　　管清友：健康與否這個問題就是要在住房市場上，大部分消費型住房還沒有滿足，有限的土地供給所建起來的房子被很多有錢人買去當(dāng)資產(chǎn)去做。資本的靈魂在于流動性，所以反復(fù)流進(jìn)流出，反復(fù)銷售、反復(fù)漲價、反復(fù)產(chǎn)生增量的收益。有房地產(chǎn)消費性需求的這些人沒有能力來反復(fù)通過房地產(chǎn)的經(jīng)營來增加自己的收入。這就導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)營范圍在這兩個階層當(dāng)中，由于不同的用途，不同的屬性，導(dǎo)致一部分收入水平持續(xù)上升，另一部分越來越困難，這就違背了健康發(fā)展的要求。

　　王冠：說到這兒可能歸根結(jié)底四個字，跟大家強(qiáng)調(diào)一下，就是頂層設(shè)計。我們現(xiàn)在需要更高的智慧，站在更高的層面，去拿出關(guān)于整個地產(chǎn)發(fā)展思路的頂層設(shè)計。今天的三人兩會就到這兒，散會。