王冠：
大家好，我是王冠。
吳伯凡：
大家好，我是吳伯凡。
管清友：
大家好，我是管清友。
王冠：
好，歡迎大家鎖定今天的《三人兩會》，我們今天主題叫股樓爭鳴。不是說北京的鼓樓大街，是說股市和樓市，會議地點(diǎn)在深圳，在深圳南山區(qū)田廈國際中心37樓，也是1月4號克強(qiáng)總理來此發(fā)放了第一筆小額試運(yùn)營貸款的深圳前海微眾銀行的大廳。那么我們今天要先和大家從克強(qiáng)總理《政府工作報告》說起，咱們先從股市開始說吧，因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)之聲聽眾，也是股民相當(dāng)?shù)谋壤�。我們來看看報告的原文�?/span>
加強(qiáng)多層次資本市場體系建設(shè)，實(shí)施股票發(fā)行的注冊制改革，然后發(fā)行服務(wù)中小企業(yè)的區(qū)域性股權(quán)市場，等等等等。來說說注冊制，從去年到上周的《政府工作報告》，我們至少是第三次聽到注冊制了。我們老說注冊制，又說事不過三，是不是今年清友你覺得我們一定會看到注冊制的出臺？
管清友：
從我們這個角度來看15年應(yīng)該是注冊制有實(shí)質(zhì)落地，所以相應(yīng)很多技術(shù)準(zhǔn)備、制度修改都在進(jìn)行當(dāng)中，因?yàn)檫@個東西是要修法的。
王冠：
對，那么這對于股民來說意味著什么呢？我給大家再來念一段，這是前兩天全國政協(xié)委員上交所的理事長桂敏杰同志接受采訪的時候說，說大家不要理解注冊制就是你隨便搬一點(diǎn)東西就到市場上開始賣了，不是不審核的意思，而是以信息披露為主導(dǎo)的審核，突出信息披露的作用。中介機(jī)構(gòu)，比如像保薦人、律師、會計師的作用，會進(jìn)一步凸顯，怎么來理解這段話？
管清友：
實(shí)際上就是把信息充分披露，投資風(fēng)險自負(fù)，這里會產(chǎn)生幾個影響。第一個就是說會有大量的公司上市，上市頻率比原來審批制下要快。
吳伯凡：
你的意思審批制下投資風(fēng)險比較小了？
管清友：
不是審批制下投資風(fēng)險小。因?yàn)樵瓉淼脑O(shè)計是什么呢？比如說差的公司我?guī)湍銓�，我給你定價。未來不是，風(fēng)險自擔(dān)是因?yàn)榻⒃诙▋r是市場定價的基礎(chǔ)上。
吳伯凡：
你的意思是說，發(fā)行股票的人風(fēng)險自擔(dān)？
管清友：
不是投資者。
王冠：
我們能不能這么跟大家簡單地匯報一下，就是說注冊制以來，我們最直接的一個感覺就是新股從哪兒來，不再是證監(jiān)會，一個個去審了，改成上交所或者深交所人家自己覺得合適，這個東西就成。
管清友：
實(shí)際上注冊制權(quán)力相當(dāng)于下放，從證監(jiān)會到管理的交易所。這個也是國際通行慣例。
吳伯凡：
還是有門檻的。
王冠：
其實(shí)我覺得現(xiàn)在有一個很關(guān)鍵的問題，就是說對于股民來說，ST之類的，所謂殼資源這就意味著徹底雞肋化了。
管清友：
就沒有用了，原來需要借殼。
吳伯凡：
原來是一個攤位，需要一個馬甲。
王冠：
攤租費(fèi)。
管清友：
簡政放權(quán)在具體領(lǐng)域的具體表現(xiàn)。而且這也是一個通行的慣例，未來殼資源可能不太值錢了，上市的公司會增加，投資者自己去選擇，因?yàn)槟氵x擇這個公司你就要給他定價，而不是證監(jiān)會給你定價。
王冠：
注冊制之后，可能會導(dǎo)致很多股民朋友直接一個困惑，忐忑，看不懂，注冊制來得企業(yè)，首先海量了，另外一方面因?yàn)楫吘怪澳莻�發(fā)行周期還是要長的。
管清友：
也不是看不懂，注冊制會產(chǎn)生幾個影響，剛才我講到關(guān)于風(fēng)險自擔(dān)的問題，關(guān)于發(fā)行上市的量，肯定也要排隊(duì)，肖鋼主席也說了這件事情。還是要有節(jié)奏的，不是一股腦都上，大家放心好了。第三，很多殼資源不值錢。第四，新上市的很多企業(yè)出現(xiàn)很多所謂仙股。
吳伯凡：
無人問津。
王冠：
股民朋友該怎么換腦筋呢？
管清友：
最后一個影響就是，它會影響普通投資者。我不太愿意用股民這個詞，就是普通投資者投資行為會發(fā)生變化，就是未來專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的投資會越來越多。
王冠：
就像去年滬港通之后，突然發(fā)現(xiàn)原來香港散戶只占到兩成。
管清友：
去年四季度以來，已經(jīng)在出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化了，機(jī)構(gòu)越來越多，明星基金經(jīng)理出去發(fā)行私募產(chǎn)品，越來越多的公募基金會干什么？成立事業(yè)部，給優(yōu)秀的基金經(jīng)理，為了留住人給他機(jī)制，讓他自由支配人才、傭金。
王冠：
那另外一個關(guān)鍵詞克強(qiáng)總理在《政府工作報告》里也談到了，深港通。深港通今年之內(nèi)會不會，因?yàn)槲覀兙驮谏钲诟蠹摇度藘蓵酚懻撨@個問題，會不會也看到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展？
管清友：
我覺得這個事情既然在《政府工作報告》里提到了，那么應(yīng)該是會有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，而且它有滬港通前面的經(jīng)驗(yàn)，也有教訓(xùn)。
吳伯凡：
但有一個問題，滬港通當(dāng)時有一個概括，剛出來的時候叫南熱北冷。就是說香港人很感興趣，更積極，而在上海這邊非常的冷清。
管清友：
這個很正常，因?yàn)橥顿Y者有一個自我選擇、適應(yīng)、熟悉的過程。
王冠：
用APEC的熱詞還是先要互聯(lián)互通，先聯(lián)著通上。我們來看看剛才說了半天都是大家比較關(guān)心的股市，再看看克強(qiáng)總理報告里原文，在說到金融改革和工作后半部分，可能有的朋友沒太注意，發(fā)展服務(wù)中小企業(yè)的區(qū)域性股權(quán)市場，推進(jìn)信貸資產(chǎn)的證券化。這該怎么理解呢？
管清友：
這件事我覺得應(yīng)該先講一個大的前提，我們這次重新或者是更加強(qiáng)調(diào)建立多層次資本市場體系，它其實(shí)很重要的一個背景是什么呢？就是要通過資本市場激活降低融資成本，從原來間接融資變成直接融資。
王冠：
別老求銀行去，是吧。
管清友：
對。另外一個是降融資成本。同時它也是我們大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，企業(yè)做技術(shù)創(chuàng)新商業(yè)模式創(chuàng)新上一個非常重要的金融支持。再往大了說，一個大國，一個大的經(jīng)濟(jì)體，必須是要有一個強(qiáng)大的金融體系支撐的，而其中很重要的一塊就是資本市場。包括股票市場，股票市場有主板、創(chuàng)業(yè)板、三板、新三板，除了股票市場還有債券市場，它是一個多層次的。
王冠：
咱們來過渡一下，我覺得投資選擇多了之后，一方面剛才清友說是健康的金融體系和經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)轉(zhuǎn)。另外一方面也是說投資渠道的問題，大家別老盯著房地產(chǎn)。
吳伯凡：
那肯定啊，房地產(chǎn)猛漲，從07年到12年、15年的時間里頭，有一個數(shù)字，我看到了是4.8倍，漲勢，也就是說接近于五倍。這樣的一個漲幅原因就是渠道太少，所有的水都涌向那兒，當(dāng)然可不是猛漲嗎？如果全部分流以后，融資渠道多了，那就意味著老百姓選擇也就多了，那就肯定會導(dǎo)致原來的唯一千軍萬馬過獨(dú)木橋的那個渠道不可能猛漲了。
王冠：
來，我們再請大家和清友一塊看看《政府工作報告》原文。說到房地產(chǎn)市場，很多普通的老百姓或者說很多的機(jī)構(gòu)都盯住了克強(qiáng)總理這段話的最后一句，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，和之前14、13年的地產(chǎn)的基調(diào)都是有一些變化的。促進(jìn)，一個是促進(jìn)，一個是平穩(wěn)健康，這三個詞怎么理解？
管清友：
我想做這樣幾個解釋和判斷吧。第一，中國整體房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)從黃金時代過渡到白銀時代。第二，我們整體上個人或者居民在資產(chǎn)配置上實(shí)際上已經(jīng)在經(jīng)歷了叫做去房地產(chǎn)化的過程。大家開始減少自己的房產(chǎn)配置，增加金融資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的配置，也包括海外資產(chǎn)，這也是一個非常明顯的趨勢。第三，從國家房地產(chǎn)政策來講呢，應(yīng)該說現(xiàn)在思路是明確的。房地產(chǎn)應(yīng)該回歸它作為普通產(chǎn)業(yè)的位置。它就是一個產(chǎn)業(yè)。
王冠：
金融產(chǎn)品化了或者妖魔化了。
管清友：
不要把它神化了。
吳伯凡：
讓房子回歸它的消費(fèi)品屬性，而不是那么濃厚的投資屬性。
王冠：
第一用來住。
管清友：
有這樣幾個含義，我覺得。第一個就是常態(tài)化，它是一個普通行業(yè)，沒有必要神化妖魔化。第二，過去有很多不合理的管制，要松，要松綁。
吳伯凡：
它自己能健康的成長，用不著那些硬手段。
王冠：
大道至簡了。
管清友：
第三個就是本身房地產(chǎn)行業(yè)整體我們剛才講，金融危機(jī)之后經(jīng)歷一個大機(jī)遇，現(xiàn)在又開始回落一個過程。本身我們的庫存非常高，在建面積也非常高，銷售增長情況也不好，它本身現(xiàn)在也不是一個打壓不是收縮，它只能放，不可能停。
王冠：
但是今年有兩個特殊性。一是本月開始實(shí)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》，這是一個，有數(shù)的，有數(shù)之后意味著有的人就要見光的，這是大家一個很自然的想象。同時，包括賈康同志也在說，房地產(chǎn)稅是不是已經(jīng)越來越接近了？大家都要考慮房地產(chǎn)稅這一系列的變化。另外一方面，我看清友的專欄里也談到就是人民幣目前來看比較清晰貶值趨勢。這一系列的疊加讓今年的房地產(chǎn)顯得稍微有點(diǎn)撲朔迷離了？
管清友：
我一般不愿意在公眾場合說房價，因?yàn)橐徽f這事吧肯定挨罵，我們還是有一些數(shù)據(jù)，還是有非常嚴(yán)密的支持，不是信口開河說這件事。
先說人民幣匯率，人民幣今年還是有小幅貶值的壓力吧。當(dāng)然我們對人民幣還是要有信心的，一個是對黨中央國務(wù)院所謂維護(hù)金融安全這種信心。第二個就是我們擁有4萬多億外匯儲備，有強(qiáng)大的基礎(chǔ)可以維持。
王冠：
有本。
管清友：
這個我覺得倒不用太擔(dān)心。當(dāng)然在這種情況之下配置一點(diǎn)海外不動產(chǎn)，配置一點(diǎn)海外的，特別是美元，我覺得也是可以考慮的。
再一個就是說對房地產(chǎn)選擇，我覺得我剛才講從黃金時期到白銀時期，我們這些年實(shí)際上是在消化過去這些年大投資導(dǎo)致的庫存，包括很多房子實(shí)際上產(chǎn)品質(zhì)量不高。
王冠：
去產(chǎn)能。
管清友：
但是我也需要看到，盡管人口結(jié)構(gòu)變化，盡管剛需人口絕對數(shù)量下降，但是中國人我們前面講的我們是有創(chuàng)業(yè)夢想的，而且夢想經(jīng)常實(shí)現(xiàn)。改善型需求這塊還是比較大的，對高品質(zhì)居住產(chǎn)品的需求是比較大的。所以未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)大的洗牌。你像這種洗牌已經(jīng)在金融行業(yè)出現(xiàn)了，那么很多公司提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，提供好的居住產(chǎn)品。
王冠：
我就想說優(yōu)質(zhì)的問題。在1月份的時候，你看北京開兩會，兩會一個重要的成果和發(fā)力點(diǎn)就是立法推動居家養(yǎng)老，通過《北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例》。那么北京的思路叫9046，90%都居家養(yǎng)老，6%有一些社會相應(yīng)的投入吧，比方說是相應(yīng)的上門的家政服務(wù)的投入，4%才是去養(yǎng)老院。我想請老吳幫著分析分析是什么問題，我們從98年房改到現(xiàn)在長達(dá)至少15年的時間，瘋狂野蠻生長式房地產(chǎn)建立在招拍掛之后的統(tǒng)一模式或者說去個性化的這種，撐死我的地段特別好，我在三環(huán)里我在二環(huán)邊上等等，真正像很細(xì)分養(yǎng)老的配套或者說是更細(xì)分的受眾需求啊，基本是非常模糊的，因?yàn)椴恍枰�，我本身怎么都已�?jīng)賣得非常好了，那么當(dāng)現(xiàn)在已經(jīng)是大盤的起舞沒那么重，看各股本身的品質(zhì)了。你覺得未來的房子什么樣的好賣？
吳伯凡：
質(zhì)量本身存不存在問題，還有一個就是軟的東西。一個房子的價值，它不是在窗戶里頭，而是在窗戶外頭。
王冠：
墻體之外的東西。
吳伯凡：
將來那樣的這些產(chǎn)品，它能夠賣得好。還有一個就是你最重要的就是你剛才說的，隨著人口老齡化的出現(xiàn)，都沒有太想到自己會老的。尤其我們所在的深圳，它將來是中國將來最嚴(yán)重齊步進(jìn)入老齡化，因?yàn)槿丝跊]有階梯的，一幫懷揣著夢想的年輕人，整個城市都是一群年輕人，但是很快的，在20年之內(nèi)整個城市都是一批老人，年輕人會特別少，這個時候很重要的問題就是養(yǎng)老的問題。養(yǎng)老和住賓館一樣，蓋一個賓館物業(yè)是很容易的，但是你要是能夠管理一個賓館，我們中國還沒有出現(xiàn)一家能夠管理賓館能夠做出品牌來的公司，全部是被國外的酒店管理公司所管。將來那軟件的管理養(yǎng)老的能力，這是將來巨大的競爭力，那樣的房子才會好賣，才會好住。
王冠：
今天散會之前讓清友同學(xué)整點(diǎn)干的。把民生證券內(nèi)部有含金量給我們大家分享一下，互聯(lián)網(wǎng)思維咱們免費(fèi)分享一下。我們今天投資弄點(diǎn)啥好？老百姓總得有一點(diǎn)多余的錢我得投資嘛，弄點(diǎn)啥好？
管清友：
現(xiàn)在我覺得根據(jù)不同的人，他有不同的選擇吧，比如說像王老師這種高凈值客戶。
王冠：
我不是高凈值，我是長得帥。開玩笑。
管清友：
就是為你們這些任性的人。從國內(nèi)的角度來講也是根據(jù)每個人不同，房產(chǎn)多的，其實(shí)可以稍微往金融資產(chǎn)上配置一下。
王冠：
減持一下也可以。
管清友：
沒有房產(chǎn)在北上廣深配置房產(chǎn)沒問題。因?yàn)檫@些地方，我們不說升值潛力，需求還是有的，盡量選適合自己的有品質(zhì)的，吳老師說得那一點(diǎn)我是很同意的，我們購買居住產(chǎn)品更多是購買它的服務(wù)。
王冠：
沒錯。
管清友：
不是說買一個坑就進(jìn)去住。從金融資產(chǎn)的角度來說也有很多，股票，債券，外匯，都可以，看你的抗風(fēng)險能力和風(fēng)險偏好，因?yàn)閷χ鴱V大觀眾，我不能說只說一種，因?yàn)槊總�人的選擇是不一樣的。
王冠：
好，今天《三人兩會》就到這兒，然后明天同一時間我們再會。
說兩句