“近期產(chǎn)權(quán)REITs利差仍呈現(xiàn)走闊趨勢，處于高賠率區(qū)間�！睓C(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)前REITs市場參與機(jī)構(gòu)和資金來源較2024年初更加多元，保險機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)紅利資產(chǎn)的配置需求或?qū)⒃黾�，疊加相關(guān)指數(shù)基金建倉，交易流動性壓力或小于2024年利差高點時期，整體利差大幅走擴(kuò)的可能性不大

　　9月以來，多個公募REITs項目獲批注冊，發(fā)行上市持續(xù)推進(jìn)。同期，中證REITs全收益指數(shù)回落，市場交投活躍度下降。新增供給能否獲得足夠資金承接，成為機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，底層資產(chǎn)經(jīng)營效益的分化，以及已上市同類產(chǎn)品之間收益水平的對比，都將成為影響配置需求與新項目定價的重要因素。

　　供給擴(kuò)容與二級市場“降溫”

　　9月以來，公募REITs注冊、發(fā)行及上市工作持續(xù)推進(jìn)。廣發(fā)新城吾悅商業(yè)REIT、中金菜鳥倉儲物流REIT、中金杭州安居保障性租賃住房REIT和銀華粵海水務(wù)水利REIT獲準(zhǔn)注冊，涵蓋商業(yè)不動產(chǎn)及倉儲物流、保障性租賃住房、水利設(shè)施等領(lǐng)域。

　　發(fā)行上市方面，山證晉中公投瑞陽供熱REIT于9月7日啟動發(fā)售，國泰海通中建租賃住房REIT、中金菜鳥倉儲物流REIT相繼披露詢價安排，創(chuàng)金合信北京國資公司REIT于9月3日在深交所上市。

　　但二級市場方面，9月以來，中證REITs全收益指數(shù)有所回落。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日收盤，中證REITs全收益指數(shù)報937.11點，9月以來小幅下跌，今年以來累計下跌7.2%。成交方面，9月以來的9個交易日，公募REITs市場累計成交約32.57億元，日均成交約3.62億元，較8月4.71億元的日均成交額有所下降。

　　資金承接能力受關(guān)注

　　REITs產(chǎn)品持續(xù)“上新”，市場能否形成相應(yīng)的配置需求，成為機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點。

　　“近期產(chǎn)權(quán)REITs利差仍呈現(xiàn)走闊趨勢，處于高賠率區(qū)間�！迸d業(yè)證券相關(guān)人士對上海證券報記者表示，當(dāng)前REITs市場參與機(jī)構(gòu)和資金來源較2024年初更加多元，保險機(jī)構(gòu)對優(yōu)質(zhì)紅利資產(chǎn)的配置需求或?qū)⒃黾�，疊加相關(guān)指數(shù)基金建倉，交易流動性壓力或小于2024年利差高點時期，整體利差大幅走擴(kuò)的可能性不大。

　　資金承接之外，底層經(jīng)營效益的分化也影響投資者對未來回報的判斷。中金公司表示，當(dāng)前基本面分化延續(xù)，穩(wěn)健板塊仍保持韌性，承壓板塊尚待企穩(wěn)：上半年保租房延續(xù)高出租率和高收繳率，消費基礎(chǔ)設(shè)施總體經(jīng)營穩(wěn)健，數(shù)據(jù)中心憑借較高上架率和長租約保持較強(qiáng)的現(xiàn)金流可預(yù)見性；倉儲物流仍面臨租金下行壓力，產(chǎn)業(yè)園供需壓力尚未消退。與此同時，可供分配金額表現(xiàn)延續(xù)分化，現(xiàn)金調(diào)增力度進(jìn)一步減弱。未來應(yīng)關(guān)注分配來源的可持續(xù)性與經(jīng)營現(xiàn)金流質(zhì)量。

　　值得注意的是，二級市場調(diào)整也會影響發(fā)行端的價格比較。興業(yè)證券表示：部分商業(yè)不動產(chǎn)REITs上市回報欠佳，可能會影響后續(xù)項目詢價積極性；已上市同類產(chǎn)品的分派率，也為新項目提供了價格參照。