近日，河南省人民政府辦公廳印發(fā)的《河南省進一步促進民間投資高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》提出，探索推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市發(fā)行“分步走”模式，即指導(dǎo)相關(guān)主體梳理整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，先行發(fā)起設(shè)立Pre-REITs開展培育孵化，逐步過渡至公募REITs階段，最終實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市發(fā)行。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道的重要工具，高度契合我國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模龐大、更新需求旺盛的現(xiàn)實。但鑒于存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，必須滿足項目運營年限、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、收益分派率、產(chǎn)權(quán)完整性等相關(guān)要求，而一批新建改造基建項目、公益性配套項目卻因運營數(shù)據(jù)不足、收益偏弱等問題，難以登陸公募市場。

　　正因如此，“分步走”模式最大的優(yōu)勢在于尊重資產(chǎn)培育的客觀規(guī)律，通過分階段、分層級的產(chǎn)品銜接，補齊項目運營短板、完善資產(chǎn)資質(zhì)，讓更多存量基建資產(chǎn)具備資本化條件。這一模式也正被越來越多的地方借鑒，據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有北京、天津、福建、上海、江蘇、安徽等地陸續(xù)出臺過類似的梯度培育舉措。

　　筆者認為，各環(huán)節(jié)應(yīng)分三個階段梯次推進、精準施策，破除基建資產(chǎn)資本化的阻礙。

　　第一階段的核心目標(biāo)在于夯實資產(chǎn)運營根基。多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施項目在新建或改造完成后，普遍面臨運營周期短、出租率不足、現(xiàn)金流數(shù)據(jù)不完整等問題，短期內(nèi)難以達到公募上市準入標(biāo)準。

　　因此，此階段需充分發(fā)揮Pre-REITs基金的培育功能。該類基金資金主要來源于保險資金、產(chǎn)業(yè)資本等長期資本，投資周期一般可達5年至7年，能夠精準匹配基建資產(chǎn)長周期、慢培育的運營特性。

　　第二階段的任務(wù)是搭建資本化銜接橋梁。經(jīng)過前期精細化培育與運營優(yōu)化，多數(shù)項目將逐步形成可追溯、可持續(xù)、可穩(wěn)定兌付的現(xiàn)金流體系，但仍有部分項目可能存在收益分派率未達標(biāo)、局部產(chǎn)權(quán)瑕疵未完成整改等問題。

　　此時，可依托私募基礎(chǔ)設(shè)施REITs或持有型ABS產(chǎn)品等開展過渡運作。此類產(chǎn)品僅面向?qū)�業(yè)機構(gòu)投資者，具備審核流程簡便、準入標(biāo)準靈活、收益分派包容性較強等優(yōu)勢。通過過渡期產(chǎn)品的規(guī)范化運作，既能持續(xù)優(yōu)化項目運營體系、健全資產(chǎn)管理制度，又可積累資本市場機構(gòu)認可度、補齊資產(chǎn)合規(guī)短板，為后續(xù)公募REITs上市打下基礎(chǔ)。

　　第三階段的目標(biāo)是構(gòu)建“存量盤活—資金回流—新增投資”的良性循環(huán)。當(dāng)項目各項核心指標(biāo)全面達標(biāo)后，便能啟動公募REITs上市申報工作。通過公募REITs發(fā)行上市，原始權(quán)益人可快速回籠沉淀于存量項目中的資金，回籠資金可持續(xù)投入城市更新、新型基建、民生配套等新項目建設(shè)，最終實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資的可持續(xù)發(fā)展。

　　需要明確的是，整個過程順利推進離不開兩大支撐：一方面，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)基金杠桿放大、風(fēng)險緩釋功能，以填補Pre-REITs項目孵化周期長、前期收益偏弱形成的資金短板，廣泛撬動多元社會資本深度參與項目前期培育；另一方面，將低收益公益性基建資產(chǎn)與高收益經(jīng)營性資產(chǎn)納入同一底層產(chǎn)品池，在堅守公共服務(wù)屬性的同時匹配市場化發(fā)行收益要求，從而疏通公益性存量資產(chǎn)資本化的堵點。