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　　從昆明長水機(jī)場、大理荒草壩機(jī)場、西雙版納嘎灑機(jī)場，再到麗江三義機(jī)場，“七彩云南，旅游天堂”的廣告語被五花八門的樓盤廣告所淹沒。這里已不單是一個(gè)旅游的天堂，更是地產(chǎn)的世界。

　　借助云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的東風(fēng)，萬達(dá)、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀(jì)金源、中坤、方興地產(chǎn)、中弘股份等幾十家一線房企紛沓而至。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產(chǎn)開發(fā)總投資已超萬億元，總占地規(guī)模超過20萬畝。

　　在住宅開發(fā)受控、商業(yè)地產(chǎn)泡沫漸現(xiàn)的時(shí)候，旅游地產(chǎn)開發(fā)儼然已成為絕大部分房企借助的第三根支柱，然而，海南旅游地產(chǎn)泡沫先驅(qū)歷歷在目，對(duì)于大規(guī)模扎堆云南的房企們來說，萬億資本推動(dòng)的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個(gè)巨大的泡沫？危機(jī)或在夢想一開始的時(shí)候就已顯現(xiàn)。

　　資本狂躁圈地

　　在6月上旬舉行的首屆中國南亞博覽會(huì)（以下簡稱“南博會(huì)”）上，雅居樂、華潤、力寶等地產(chǎn)大鱷的簽約項(xiàng)目紛紛亮相，讓范小光興奮不已。作為云南當(dāng)?shù)貙�為地產(chǎn)商提供信息服務(wù)的南興地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，范小光嗅到了更多的商機(jī)。

　　然而，南博會(huì)為云南帶來超千億旅游及房地產(chǎn)投資的簽約，僅僅是此輪云南旅游地產(chǎn)大躍進(jìn)中的一個(gè)小插曲。

　　2010年9月，由萬達(dá)集團(tuán)牽頭，泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、億利資源集團(tuán)等企業(yè)宣布共同投資150億元人民幣，建設(shè)占地約6平方公里的西雙版納國際旅游度假區(qū)，由此拉開了此輪房企競逐云南旅游地產(chǎn)的大幕。

　　2013年初，因在冰島買地而聲名大噪的中坤集團(tuán)董事長黃怒波也高調(diào)推出了在云南普洱市一個(gè)總投資達(dá)500億元的高端旅游休閑度假項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目總占地面積達(dá)到60平方公里。

　　而在旅游地產(chǎn)板塊一直保持激進(jìn)作風(fēng)的雅居樂，也在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約64000畝，計(jì)劃總投資超過400億元。

　　3月初，力圖赴港上市的重慶協(xié)信地產(chǎn)也在昆明市富民縣砸下200億元，進(jìn)行“中國·昆明小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村”項(xiàng)目開發(fā)。

　　“如今，房地產(chǎn)政策調(diào)控導(dǎo)致中國房地產(chǎn)發(fā)展模式正在面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式已不再受到熱捧了。尤其是今年國家重新提出的城鎮(zhèn)化，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)等廣受熱捧。”在范小光看來，房企大手筆在云南投入的旅游地產(chǎn)開發(fā)正在成為一種趨勢，以富民、玉溪、普洱為代表的一批地區(qū)，已經(jīng)開始向西雙版納、麗江、大理等云南旅游熱點(diǎn)區(qū)域靠攏。范小光曾經(jīng)做過一個(gè)簡單統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)叫得上名字的開發(fā)商目前尚未到云南開發(fā)旅游項(xiàng)目的不超過10家�！皩�(duì)于房企來說，不在云南，就在來云南的路上”。

　　經(jīng)營模式之爭

　　對(duì)于剛剛經(jīng)歷了海南旅游地產(chǎn)開發(fā)之殤的房企們來說，云南更豐富的旅游資源，更廣袤的土地資源意味著更大的發(fā)展空間，但如何避免同質(zhì)化競爭卻是是他們面臨的最大考驗(yàn)。

　　“當(dāng)傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)頻繁受到調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫逐漸形成，旅游地產(chǎn)便成了救命稻草，大家一哄而上，這種現(xiàn)象也從側(cè)面反映出傳統(tǒng)地產(chǎn)市場競爭度不斷加大，很多開發(fā)商想借旅游地產(chǎn)突圍�！痹谠颇先鹁胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理孫勇飛看來，和海南等其他省市相比，云南旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢在于可開發(fā)面積大，旅游山水資源多，少數(shù)民族風(fēng)情聚集，發(fā)展空間大。然而，云南的旅游地產(chǎn)相比海南而言，畢竟還處于起步階段，未來必將迎來旅游地產(chǎn)的大發(fā)展機(jī)遇。但是，自然資源豐富也容易讓部分地產(chǎn)商未樹立起真正的旅游地產(chǎn)概念，以為在旅游目的地建個(gè)地產(chǎn)就是旅游地產(chǎn)了，導(dǎo)致判斷失誤，項(xiàng)目失敗，而一哄而上的結(jié)果很可能是大家都賣不掉。比如西雙版納，目前的地產(chǎn)項(xiàng)目已接近飽和。

　　如何避免同質(zhì)化競爭所帶來的惡性循環(huán)，對(duì)于扎身云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)商來說也是一種考驗(yàn)。一位國內(nèi)知名房企云南項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在介入項(xiàng)目之前，他們十余人的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在云南和全球的多個(gè)旅游項(xiàng)目做了兩年多的調(diào)查，正是找到了“價(jià)值”才有了近500億元的投資計(jì)劃。

　　一味大量開發(fā)，項(xiàng)目堆砌也讓黃怒波感受到云南旅游地產(chǎn)的模式差異甚為重要。他表示，旅游地產(chǎn)的特性是不同地區(qū)有不同的文化風(fēng)景。目前旅游地產(chǎn)形成泡沫的主要問題是，很多地產(chǎn)商對(duì)旅游地產(chǎn)的含義還不太清楚，大部分做成房地產(chǎn)就結(jié)束了，而不是文化的差異化競爭。

　　云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)至祥研究中心則認(rèn)為，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目首先要考慮“賣點(diǎn)”差異。比如華僑城項(xiàng)目開始就以造城的理念進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在其中將西方文化和昆明休閑文化進(jìn)行融合打造的旅游小鎮(zhèn)，注重生活配套的系統(tǒng)化建設(shè)，關(guān)注長期的度假居住體驗(yàn)；西雙版納濱江果園避寒度假山莊，直接突出版納的氣候特征，強(qiáng)調(diào)避寒功能，來實(shí)現(xiàn)對(duì)北方客戶的吸引；而大理海東區(qū)域的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則與區(qū)域充分融合，開始注重商務(wù)和會(huì)議功能的打造，成為旅游商務(wù)地產(chǎn)在云南的開拓者。

　　如何讓云南旅游地產(chǎn)避免同質(zhì)化競爭，擺脫如今大部分旅游地產(chǎn)投資收益僅有3%~4%的狀態(tài)，范小光曾做了1個(gè)長達(dá)20萬字的調(diào)查報(bào)告。在他看來，讓旅游地產(chǎn)淡化地產(chǎn)的功能，增加商務(wù)、休閑、消費(fèi)的功能是其中的關(guān)鍵。