預(yù)售房“封頂才能賣”；有序推進(jìn)商品住房現(xiàn)房銷售——商品房銷售制度開啟新變革

中國的商品房銷售制度，開啟新變革。

8月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》(以下簡稱《通知》)，明確推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度。同期，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會相繼發(fā)布配套文件，覆蓋銷售、信貸、融資三大環(huán)節(jié)。

對于中國的房地產(chǎn)市場來說，這是一次巨大變革。

房地產(chǎn)市場變化，呼吁住房銷售制改革

要理解這一變革，得從商品房預(yù)售制的來路說起。

過去幾十年，中國樓市曾經(jīng)歷快速擴(kuò)張階段。商品房制度誕生初期，城鎮(zhèn)住房較為短缺，需求總體偏高，市場主要解決“有沒有”住房的問題。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，在城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)期，商品房預(yù)售制有利于擴(kuò)大開發(fā)資金來源，快速增加住房供應(yīng)�！澳菚r(shí)候，市場的核心任務(wù)是盡快把房子建出來，購房者關(guān)心的主要是能不能買到房、面積夠不夠，憑幾張戶型圖和效果圖就能做出買房決策，這和當(dāng)時(shí)的需求特點(diǎn)是匹配的�！眳黔Z說。

從經(jīng)濟(jì)性看，商品房預(yù)售制在當(dāng)時(shí)有獨(dú)特優(yōu)勢：能提前鎖定房源和房價(jià)。吳璟認(rèn)為，在住房供不應(yīng)求、房價(jià)總體上行的階段，購房者早簽約，往往意味著更多的選擇余地和更低的價(jià)格，交付環(huán)節(jié)的一些不確定性，也被這些好處所掩蓋。

不過，近幾年，中國房地產(chǎn)市場的供需出現(xiàn)了新變化——

從購房者角度看，住房領(lǐng)域的矛盾從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”。

“廣大購房者對‘好房子’的需求更加具象化、個(gè)性化、追求細(xì)節(jié)。采光通風(fēng)、隔音效果、公共空間等需求，很難在圖紙上完整感知。購房者只有走進(jìn)已經(jīng)竣工甚至裝修完的房子里，考察影響居住生活品質(zhì)的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，才能買到最能滿足自身需求的‘好房子’�！眳黔Z說。

從市場供應(yīng)的角度看，目前，中國的住房市場結(jié)構(gòu)性供大于求，如果購房者還要承擔(dān)交付周期、交付質(zhì)量等不確定性，買期房的吸引力就沒那么大了。

從行業(yè)發(fā)展的角度看，商品房銷售制度也需要改革。過去，一些房企走“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的路子，積累了風(fēng)險(xiǎn)隱患。改變“三高”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售制度、加強(qiáng)預(yù)售資金管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力合理確定開發(fā)經(jīng)營規(guī)模、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營、高質(zhì)量發(fā)展。

“總的來說，經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，目前二手房交易總量已經(jīng)全面超過新房，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。過去形成的預(yù)售為主、快速周轉(zhuǎn)的商品住房銷售制度，已不適應(yīng)當(dāng)前市場發(fā)展的新階段新要求，迫切需要改革完善。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

現(xiàn)房銷售“所見即所得”，同步完善預(yù)售制度

住房銷售制度怎么變？“推進(jìn)現(xiàn)售”最受市場關(guān)注。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布的《通知》，各地要有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，減少商品住房交付糾紛，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“現(xiàn)房，表明房子已經(jīng)建成，交付周期不再是變量，購房者簽約時(shí)就知道什么時(shí)候能拿到房。房子的品相實(shí)實(shí)在在擺在眼前，購房者走進(jìn)房里逐項(xiàng)檢查即可�！眳黔Z說。這意味著，購房這件事從“對未來承諾的判斷”，回歸為“對現(xiàn)實(shí)商品的挑選”。這是中國商品房銷售制度的一次巨變。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，新政從三個(gè)環(huán)節(jié)做了安排。

拿地環(huán)節(jié)，現(xiàn)房項(xiàng)目優(yōu)先。《通知》明確，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，鼓勵實(shí)行現(xiàn)房銷售。

融資環(huán)節(jié)，實(shí)行“主辦銀行制”。根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行主辦銀行制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司和主辦銀行雙向選擇，一個(gè)項(xiàng)目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨(dú)或牽頭組建銀團(tuán)提供開發(fā)貸款等融資服務(wù)。

“在新銷售制度下，商業(yè)銀行的開發(fā)貸將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資渠道，通過實(shí)行主辦銀行制，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行與開發(fā)企業(yè)的利益共享與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，商業(yè)銀行可以掌握開發(fā)企業(yè)的全部資金流向，合理管控開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛說。

購房環(huán)節(jié)，貸款政策也有所調(diào)整。中國人民銀行和金融監(jiān)管總局方面明確，個(gè)人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定。貸款時(shí)間拉長了，意味著月供壓力更小。

不過，推行現(xiàn)房銷售不代表“一刀切”取消預(yù)售制�！锻ㄖ�》明確，完善商品住房預(yù)售管理，包括規(guī)范預(yù)售條件、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等。

具體來說，銷售方面，預(yù)售房必須主體結(jié)構(gòu)封頂才能開始賣；資金方面，購房者的首付款、房貸等資金，要全部存進(jìn)監(jiān)管賬戶，等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、水電暖氣都交付了，才能解除監(jiān)管；預(yù)售房的貸款要在項(xiàng)目竣工備案后才放款，確保購房人“能拿房、再還貸”。

“新預(yù)售制度將預(yù)售條件提高到商品住房主體結(jié)構(gòu)封頂，縮短了購房付款到房屋交付的時(shí)間，能夠顯著降低交付風(fēng)險(xiǎn)�！逼终空f。同時(shí)，對預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，由住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售資金，保障購房資金的安全，防范資金被違規(guī)抽挪、查封凍結(jié)，更好地保障購房人的合法權(quán)益。

鼓勵房企品質(zhì)投入，促進(jìn)市場健康發(fā)展

推進(jìn)商品房銷售制度改革，是推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，制度重構(gòu)也可能面臨一定挑戰(zhàn)。

招聯(lián)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室執(zhí)行主任董希淼告訴本報(bào)記者，理論上講，短期內(nèi)，由于新項(xiàng)目從拿地到封頂才能賣，周期拉長了，可售的新房房源會階段性減少。但結(jié)合市場實(shí)際情況看，目前新房供應(yīng)是比較充足的。

現(xiàn)房銷售意味著回款節(jié)點(diǎn)后移，有人擔(dān)心這可能使房企現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度下降，對上游建材、工程機(jī)械等行業(yè)造成連鎖負(fù)反饋。董希淼說，要看到新政堅(jiān)持“新老劃斷”原則：存量在建項(xiàng)目維持原規(guī)則，避免供給斷崖式崩塌；同時(shí)信貸端按揭最長可貸40年、放寬償債收入比，這些措施可作為對沖工具，在需求側(cè)保留緩沖余地。

在浦湛看來，當(dāng)前是推行商品住房銷售制度改革的關(guān)鍵窗口期�！艾F(xiàn)房銷售以及預(yù)售條件提高，在一定程度上推遲了新增供應(yīng)量的釋放，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存階段，推行銷售制度改革，能在一定程度放緩新增供應(yīng)的速度。同時(shí)，商品住房銷售新制度將更好地保障購房人的合法權(quán)益、降低交付風(fēng)險(xiǎn)，有利于改善購房人的預(yù)期和信心，對需求端是利好。總體看，新銷售制度對改善市場供求關(guān)系有正向影響�！�

從房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展看，一些房企曾形成的“三高”模式明顯不可持續(xù)。商品房新銷售制度的出臺，有望促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

吳璟分析，推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將推動房企的品質(zhì)投入和市場回報(bào)形成閉環(huán)，進(jìn)而賦予房企持續(xù)加大投入的動力�！斑@也正是現(xiàn)房銷售和‘好房子’建設(shè)能形成合力的地方。商品房銷售制度從以預(yù)售為主轉(zhuǎn)向以現(xiàn)售為主，是住房消費(fèi)升級的內(nèi)在要求和必然趨勢，將為‘好房子’建設(shè)提供關(guān)鍵性制度支撐�！眳黔Z說。

“住房銷售方面，二手房市場會承擔(dān)‘蓄水池’功能，承接一部分購房需求。”董希淼說，長遠(yuǎn)看，主辦銀行制及權(quán)益類再融資等工具的開閘，意味著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值將從母公司的信用泥潭中剝離，重新獲得市場定價(jià)權(quán)，有助于行業(yè)通過市場化出清，推動“良幣驅(qū)逐劣幣”。不可持續(xù)的“三高”模式將逐漸退出，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力過硬的企業(yè)，則有望通過直接補(bǔ)充資本金來降低資產(chǎn)負(fù)債率。

“房企資產(chǎn)端質(zhì)量提升、負(fù)債端成本下降，形成正向螺旋，將有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展�！倍�希淼。

（記者 廖睿靈）