央廣網(wǎng)北京8月3日消息（記者劉保奇）2026年7月23日，正值大暑時節(jié)，盛夏的熱浪籠罩北京。

在大興區(qū)一處老舊小區(qū)內(nèi)，居住二十余年的業(yè)主李偉俊正蹲在樓下整理雜物，望著熟悉卻問題頻發(fā)的小區(qū)環(huán)境，滿心無奈。

該小區(qū)物業(yè)服務(wù)長期不穩(wěn)定，物業(yè)頻繁更迭早已困擾業(yè)主多年。在今年大暑節(jié)氣到來前22天，該小區(qū)原物業(yè)公司正式撤場，這也是該小區(qū)建成以來第三次更換物業(yè)。對此，李偉俊早已習(xí)以為常，言語間滿是無力：“物業(yè)經(jīng)營不下去，就只能撤場離開，我們業(yè)主也沒有辦法。”

事實上，該小區(qū)物業(yè)撤場并非個例。據(jù)中指研究院對公開信息的監(jiān)測顯示，2026年上半年，全國35個主要城市住宅項目因各類矛盾引發(fā)的物業(yè)撤場案例達(dá)110個，較去年同期顯著增長。從撤場類型來看，主動撤場項目占比約八成，表明當(dāng)前撤場更多是物業(yè)公司為了維持經(jīng)營效益而進(jìn)行“主動止損”，不乏綠城服務(wù)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等頭部品牌物業(yè)。

現(xiàn)狀：行業(yè)營收、成本、產(chǎn)業(yè)紅利三重壓力疊加，部分頭部物業(yè)撤場

李偉俊是這個小區(qū)初生代業(yè)主，見證了小區(qū)從建成入住到設(shè)施老化的全過程。對于前物業(yè)公司撤場的具體緣由，他說不清楚，卻精準(zhǔn)戳中了小區(qū)最直觀的治理痛點(diǎn)，那便是免費(fèi)停車引發(fā)的秩序混亂。

“小區(qū)不收停車費(fèi)，久而久之成了周邊免費(fèi)停車場。”李偉俊說，無門檻停車讓小區(qū)車位徹底失控，不僅業(yè)主車輛無處停放，外來車輛還肆意占位、亂停亂放。每天下班歸家，業(yè)主都要在小區(qū)內(nèi)繞圈尋位，鄰里不滿情緒不斷累積，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾頻發(fā)。

2026年7月1日，接手該小區(qū)的新物業(yè)公司保安杜澎，從通州總部調(diào)崗入駐后，也直觀感受到小區(qū)的治理積弊。他坦言，停車秩序混亂是新團(tuán)隊接手后需要破解的難題之一。目前，小區(qū)雖已開展車位劃線規(guī)整工作，但停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、長效秩序管理方案仍未落地。

李偉俊居住的北京市大興區(qū)某小區(qū)（劉保奇/攝）

這個小區(qū)困境映照行業(yè)形勢。中指研究院對公開信息的監(jiān)測顯示，2026年上半年，全國35個主要城市住宅項目因各類矛盾引發(fā)的物業(yè)撤場案例達(dá)110個。從主動撤場的物業(yè)公司分布來看，品牌物業(yè)的撤場比例近六成，包括綠城服務(wù)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等在內(nèi)的頭部企業(yè)。這說明品牌物業(yè)已建立明確的項目篩選機(jī)制，當(dāng)項目持續(xù)虧損、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以為繼時，主動退出成為維護(hù)品牌聲譽(yù)與經(jīng)營理性的必然選擇。

中指研究院對公開信息的監(jiān)測還顯示，地方中小企業(yè)的撤場占比低于品牌企業(yè)，背后原因可能有兩個，一是中小企業(yè)通過靈活用工、精簡管理等手段壓縮成本以求生存；二是在缺乏品牌約束的情況下，其服務(wù)品質(zhì)存在風(fēng)險形成惡性循環(huán)。

深耕河南市場的永威物管總經(jīng)理張華偉，對此有著自己的判斷。在他看來，很多物業(yè)公司主動退場絕非偶然，而是行業(yè)營收、成本、產(chǎn)業(yè)紅利三重壓力疊加的結(jié)果。

在張華偉看來，從營收端來看，營收端持續(xù)承壓，增收空間較為恒定。小區(qū)物業(yè)費(fèi)用多采用成本倒推定價模式，依據(jù)人員配置、設(shè)施維保、公共能耗等剛性支出核算定價，經(jīng)主管部門備案后長期固定，無法隨市場行情動態(tài)調(diào)整。同時，部分小區(qū)存在投資性房源長期閑置、法拍房等空置房，整體空置率偏高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳存在難度。

從成本端來看，剛性支出持續(xù)擠壓盈利空間。物業(yè)公司作為人力密集型行業(yè)，人力成本、公共能耗、設(shè)施設(shè)備維保三大費(fèi)用占總支出的90%以上，其中人力成本占比高達(dá)60%至70%。多年來，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)常年未變，但人力薪資、水電費(fèi)用、維保物料、設(shè)備維修等成本逐年遞增，形成“收入固定、成本剛性上漲”的反向格局，導(dǎo)致不少小區(qū)項目陷入微利、虧損困境。

從行業(yè)紅利來看，地產(chǎn)兜底優(yōu)勢逐漸消退。過去，頭部物業(yè)公司高度依賴母公司房企的資金輸血與資源扶持，即便部分項目虧損，也可依靠集團(tuán)補(bǔ)貼維持運(yùn)營。隨著房企自身經(jīng)營承壓，無力再為物業(yè)板塊兜底，原本依靠母公司扶持的低效、虧損項目失去生存依托。在此背景下，頭部物業(yè)公司主動剝離高風(fēng)險、虧損項目，聚焦優(yōu)質(zhì)良性項目成為市場化經(jīng)營的理性選擇。

“歸根結(jié)底，物業(yè)公司是市場化企業(yè)，生存是經(jīng)營底線，主動止損是正常的商業(yè)決策�！币幻�物業(yè)行業(yè)負(fù)責(zé)人說。

收支：物業(yè)費(fèi)收繳率連年下滑，物業(yè)費(fèi)難以覆蓋開支

“外界普遍存在‘物業(yè)行業(yè)穩(wěn)賺不賠’的認(rèn)知誤區(qū)�！币幻�一線物業(yè)從業(yè)者坦言，老舊小區(qū)項目普遍存在“服務(wù)越多，虧損越多”的反常困境，收支嚴(yán)重倒掛成為行業(yè)常態(tài)。

北京大興這個老舊小區(qū)便是典型案例。新物業(yè)公司接手后，延續(xù)了每月0.6元/平方米的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該物業(yè)公司工作人員核算，小區(qū)共1000余戶業(yè)主，即便物業(yè)費(fèi)實現(xiàn)100%收繳，年度總營收不到百萬元。

“剛性支出遠(yuǎn)超營收�！痹摴ぷ魅藛T說，僅年度垃圾清運(yùn)費(fèi)用就達(dá)十幾萬元，而十余名在崗員工的年度薪資支出達(dá)數(shù)十萬元，疊加園區(qū)設(shè)施維保、綠化養(yǎng)護(hù)、公共水電、應(yīng)急維修等多項開支，全額營收尚且無法覆蓋基礎(chǔ)運(yùn)營成本。“我們只求保本運(yùn)營，但長期虧損，沒有任何企業(yè)能夠持續(xù)堅守�！彼�說。

這個小區(qū)前物業(yè)公司張貼的“物業(yè)撤出公告”顯示：“近年來，各項運(yùn)營管理成本持續(xù)上漲，經(jīng)核算，本物業(yè)項目已連年虧損，經(jīng)營難以持續(xù)�！�

李偉俊所在小區(qū)貼出“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的公示欄（劉保奇/攝）

這并非個例，而是全國不少小區(qū)物業(yè)的共性難題。中指研究院的物業(yè)價格指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年6月，二十城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1073.51，同比下跌0.03%，環(huán)比下跌0.07%。同時，百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率連續(xù)下滑，已從2021年94.23%跌至2025年的87.32%，住宅物業(yè)費(fèi)收繳率更低，約為82.67%，項目運(yùn)營壓力陡增。

中指研究院指出，由于質(zhì)價矛盾不斷激化，行業(yè)陷入“低價、降質(zhì)、信任折損”惡性循環(huán)，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)意愿進(jìn)一步下降，業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)費(fèi)成為全行業(yè)普遍痛點(diǎn)。

結(jié)合多年行業(yè)深耕經(jīng)驗，張華偉測算出物業(yè)公司生存紅線：“小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率需達(dá)到85%以上，物業(yè)公司才能實現(xiàn)基本收支平衡，一旦低于該標(biāo)準(zhǔn)，不僅服務(wù)提質(zhì)無從談起，基礎(chǔ)運(yùn)維工作都難以正常維系�！�

目前，在永威物管近60個項目中，超過15%是接場項目。對此，張華偉表示，所有二手接手項目、新拓展項目均需通過層層篩選。一是核查房屋空置率，入住率低于50%的項目慎重承接，規(guī)避空置房多、收費(fèi)難度大、遺留問題多的高風(fēng)險項目；二是盤點(diǎn)前期遺留問題，全面排查地產(chǎn)施工缺陷、設(shè)施設(shè)備老化、消防監(jiān)控癱瘓、綠化破損等問題，精準(zhǔn)核算進(jìn)場整改投入成本；三是調(diào)研業(yè)主與業(yè)委會訴求，摸清前物業(yè)公司撤場原因，評估物業(yè)服務(wù)能力與業(yè)主訴求的匹配度，優(yōu)先承接業(yè)主共識度高、愿意共同提升小區(qū)品質(zhì)的項目。

“在發(fā)展擴(kuò)張上，我們堅持審慎穩(wěn)健原則，堅決不做能力之外的擴(kuò)張，始終遵循‘先精管存量，再拓展增量’的思路，優(yōu)先打磨現(xiàn)有項目服務(wù)品質(zhì)與運(yùn)營體系，再穩(wěn)步拓展外部項目�！睆埲A偉說。

癥結(jié)：雙向認(rèn)知偏差，溝通機(jī)制缺位

物業(yè)公司撤場的表象之下，是長期積累的物業(yè)糾紛與供需矛盾。四川精倫律師事務(wù)所合伙人王強(qiáng)深耕物業(yè)糾紛領(lǐng)域多年，經(jīng)手?jǐn)?shù)百起相關(guān)案件。他坦言，自己接觸的物業(yè)糾紛中，95%以上均為物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛。這是引發(fā)物業(yè)公司撤場、小區(qū)治理混亂的原因之一。

梳理大量案件后，王強(qiáng)總結(jié)出業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的核心誘因，是房屋滲水漏水、小區(qū)安保缺位、非機(jī)動車丟失是三大主要矛盾。其中，墻體、飄窗、頂樓滲水問題調(diào)解難度最大，極易引發(fā)業(yè)主多年欠費(fèi)、拒不和解的情況；小區(qū)外來人員登記流于形式、進(jìn)出管控不嚴(yán)，也讓業(yè)主普遍質(zhì)疑物業(yè)公司履職能力。此外，少量保潔不及時、服務(wù)態(tài)度不佳等細(xì)節(jié)問題，容易引發(fā)跟風(fēng)欠費(fèi)，擴(kuò)大矛盾范圍。

李偉俊居住的小區(qū)（劉保奇/攝）

在王強(qiáng)看來，物業(yè)糾紛的本質(zhì)是供需雙方的雙向認(rèn)知錯位與溝通缺失。一方面，多數(shù)矛盾并非原則性問題，因物業(yè)公司與業(yè)主缺乏常態(tài)化溝通機(jī)制，小問題長期擱置、層層累積，最終小事拖大、大事拖僵。比如，外墻維修需動用公共維修資金、審批流程繁瑣等客觀難題，若物業(yè)公司能夠主動對接業(yè)主、及時公示進(jìn)展、積極推進(jìn)處置，多數(shù)對立情緒均可有效化解。另一方面，部分物業(yè)公司仍固守傳統(tǒng)“管理者”的思維，未樹立市場化“服務(wù)者”定位，被動服務(wù)、消極履職，進(jìn)一步加劇業(yè)主抵觸心理。

此外，王強(qiáng)認(rèn)為，業(yè)主群體迭代升級，服務(wù)需求與傳統(tǒng)服務(wù)模式形成斷層。60后、70后業(yè)主更關(guān)注保潔、安保、維保等基礎(chǔ)服務(wù)落地，需求相對樸素。如今，80后、90后、00后已成為社區(qū)居住主力，服務(wù)需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，對服務(wù)精細(xì)化、個性化、品質(zhì)化要求大幅提升，更加注重質(zhì)價匹配與居住體驗，傳統(tǒng)粗放的老舊小區(qū)服務(wù)模式徹底難以適配新時代需求。

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華認(rèn)為，不少人認(rèn)為“提質(zhì)就能漲價，就能提升收繳率”，但服務(wù)品質(zhì)與繳費(fèi)意愿、調(diào)價空間并無絕對正向綁定關(guān)系。不少網(wǎng)紅物業(yè)公司深耕增值服務(wù)、口碑極佳，最終仍因虧損撤場。此外，部分小區(qū)對物業(yè)公司滿意度接近90分，依舊被業(yè)主集體解聘。甚至，有業(yè)主認(rèn)可服務(wù)質(zhì)量，卻堅決不同意漲價、拒絕繳費(fèi)。

包華表示，核心癥結(jié)在于物業(yè)行業(yè)缺乏雙向?qū)ΨQ的“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”制度保障。物業(yè)服務(wù)具備“先付費(fèi)，后服務(wù)”的特殊屬性，服務(wù)價值難以量化，業(yè)主體驗主觀化極強(qiáng)，眾口難調(diào)。同時，物業(yè)行業(yè)監(jiān)管權(quán)責(zé)失衡，現(xiàn)有制度多聚焦約束物業(yè)公司、保障業(yè)主權(quán)益，卻缺乏對業(yè)主履約繳費(fèi)義務(wù)的對等約束，權(quán)責(zé)不對等讓市場化質(zhì)價匹配機(jī)制徹底失效，最終形成“用心提質(zhì)者虧損退場，降本減質(zhì)者勉強(qiáng)存活”的劣幣驅(qū)逐良幣困局。

據(jù)張華偉介紹，物業(yè)調(diào)價并非物業(yè)公司單方市場行為，政策要求需征求全體業(yè)主意見，且必須獲得三分之二以上業(yè)主同意方可落地。從業(yè)主角度而言，業(yè)主普遍不愿主動增加生活開支，調(diào)價阻力極大。同時，物業(yè)服務(wù)具備剛需綁定屬性，業(yè)主無法因價格問題脫離服務(wù)場景，導(dǎo)致物業(yè)調(diào)價周期長、落地難，陷入了“收入剛性固定，成本彈性暴漲”的經(jīng)營困局。

破局：三方協(xié)同共治，重塑質(zhì)價匹配行業(yè)新生態(tài)

在張華偉看來，由于物業(yè)公司撤場、物業(yè)費(fèi)糾紛等問題的發(fā)生，也讓業(yè)主、物業(yè)公司、基層政府三方主體同步承壓。從業(yè)主角度來看，物業(yè)費(fèi)收繳率下滑直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)能力縮水，小區(qū)保潔、安保和維保等基礎(chǔ)服務(wù)持續(xù)降級，居住品質(zhì)逐年下降。而物業(yè)公司撤場會造成服務(wù)真空期，小區(qū)秩序混亂、設(shè)施老化加速，最終直接拖累房產(chǎn)居住體驗與資產(chǎn)價值，頻繁換物業(yè)公司的損耗最終由全體業(yè)主承擔(dān)。

從物業(yè)公司角度來看，持續(xù)走低的收繳率疊加剛性成本上漲，讓大量項目長期收不抵支。為維系基本運(yùn)營，企業(yè)只能被動壓縮服務(wù)成本、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步激化業(yè)主不滿情緒，形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重制約行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

從基層治理角度來看，對于物業(yè)糾紛頻發(fā)、物業(yè)公司頻繁撤場等問題，也會大幅增加街道、社區(qū)的治理壓力。大量矛盾糾紛涌入12345政務(wù)熱線，基層工作人員長期疲于調(diào)解糾紛，小區(qū)基層治理的穩(wěn)定性與高效性受到嚴(yán)重影響。

實際上，物業(yè)行業(yè)已形成多層次的糾紛化解體系。據(jù)王強(qiáng)介紹，超半數(shù)物業(yè)糾紛無需進(jìn)入庭審即可化解。其中，通過律師溝通、發(fā)送律師函等非訴方式，可化解10%至20%無實質(zhì)矛盾的欠費(fèi)糾紛；通過法院訴前調(diào)解、庭前協(xié)商，可促成30%左右的糾紛和解。針對長期惡意欠費(fèi)、協(xié)商無果的業(yè)主，物業(yè)可依法啟動訴訟維權(quán)，全方位疏通矛盾化解渠道。

北京市大興區(qū)某小區(qū)規(guī)范有序（劉保奇/攝）

目前，政策層面已釋放明確轉(zhuǎn)型信號。2026年7月，國務(wù)院批復(fù)的《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》明確提出，實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

對此，張華偉表示，在政策加持下，物業(yè)行業(yè)正從傳統(tǒng)地產(chǎn)配套部門，轉(zhuǎn)型為基層治理、社區(qū)消費(fèi)的核心入口，迎來轉(zhuǎn)型新機(jī)遇。破解行業(yè)困局的核心在于打破單向?qū)α⑺季S，重構(gòu)質(zhì)價匹配、權(quán)責(zé)對等、三方共治的行業(yè)新生態(tài)。

在企業(yè)端，物業(yè)公司要告別粗放擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向精細(xì)化、高質(zhì)量發(fā)展。物業(yè)公司要跳出傳統(tǒng)“四保一服”的基礎(chǔ)服務(wù)邊界，深耕社區(qū)增值服務(wù)，以差異化、精細(xì)化服務(wù)提升業(yè)主價值感知，培育全新營收增長點(diǎn)，破解單一收費(fèi)模式的盈利困境。

在制度端，物業(yè)行業(yè)應(yīng)加速破除定價固化痛點(diǎn)。目前，各地持續(xù)探索清單制服務(wù)、彈性定價新模式，以清晰標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)清單錨定對應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓質(zhì)價匹配有規(guī)可依、有據(jù)可查。同時，信托制、酬金制等新型收費(fèi)模式持續(xù)落地，通過明晰資金歸屬、公開收支明細(xì)、搭建業(yè)主全程監(jiān)督機(jī)制，有效化解收支爭議，破解傳統(tǒng)收費(fèi)模式權(quán)責(zé)模糊、信任缺失的行業(yè)難題。

在治理端，業(yè)主、物業(yè)、監(jiān)管部門要協(xié)同共治。監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化市場化調(diào)價機(jī)制，打通“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，劣質(zhì)低價”雙向流通通道，規(guī)范業(yè)委會、物業(yè)運(yùn)作，暢通三方溝通對接渠道，并建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制。此外，物業(yè)公司還要主動融入基層治理，摒棄單向管理思維，聯(lián)動業(yè)主參與社區(qū)共建、設(shè)施維護(hù)與環(huán)境治理。

“業(yè)主也要逐步摒棄‘低價高配’的不合理訴求，理性認(rèn)知物業(yè)經(jīng)營成本，主動參與社區(qū)公共事務(wù)、規(guī)范履約繳費(fèi)、理性維權(quán)，共同構(gòu)建良性的社區(qū)治理新生態(tài)�！睆埲A偉說。

（文中李偉俊、杜澎為化名）