“十五五”開局之年，北京市持續(xù)加大“一張床”“一間房”保租房供給力度，穩(wěn)步提升新市民、青年人居住水平。7月，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門印發(fā)了本市2026年第一批保障性住房建設籌集計劃，北京市優(yōu)化保障房建設思路，從“重建設、重數(shù)量”向“重宜居、重適配”調(diào)整，均布局在科技創(chuàng)新集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊和租賃熱點地區(qū)。

與此同時，在北京北部，昌平區(qū)正依托全面優(yōu)化升級的“昌聚工程”等配套人才引育計劃，加速推動“兩谷一園”等核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)城融合，為大量涌入的科創(chuàng)人才提供穩(wěn)定的居住保障，成為區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)悉，在此背景下，北京未來科學城集團與萬科泊寓合作，在昌平推出大型保租房社區(qū)，預計于8月新增供應1489套保障性租賃住房，通過“國企重資產(chǎn)打底+市場化輕資產(chǎn)運營”的協(xié)同機制，為破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)職住平衡、探索保租房安居新路徑提供了昌平樣本。

產(chǎn)業(yè)擴張催生居住缺口，精準供給破解職住矛盾

近年來，北京未來科學城“生命谷”片區(qū)產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴張。據(jù)了解，在上述租賃社區(qū)三公里范圍內(nèi)，集聚了昌平實驗室、北京生命科學研究所等高水平研發(fā)機構(gòu)，以及小米智能工廠二期、紫光數(shù)字經(jīng)濟科技園、科興高精尖成果轉(zhuǎn)化基地等重點產(chǎn)業(yè)資源�？蒲腥瞬�、產(chǎn)業(yè)骨干及IT互聯(lián)網(wǎng)青年白領規(guī)模的持續(xù)擴大，使得區(qū)域居住需求急劇攀升。此前，大量在園區(qū)工作的青年人才面臨通勤時間長、租房成本高、租約不穩(wěn)定等問題。

未來科學城為央企科創(chuàng)人才提供了多元化安居方案，不僅供給優(yōu)質(zhì)商品房源，滿足人才購房需求，同時提供各類戶型、不同面積的人才公寓，解決人才住房剛需。其中，與萬科泊寓合作推出未來星宸泊寓院兒社區(qū)，采取了精準的分層供給策略，最具多元化代表性。

據(jù)項目負責人介紹，在1489套房源中，90%被設定為基礎單間及一居室，精準面向畢業(yè)3至8年的青年工程師、研發(fā)人員及項目執(zhí)行層。這一群體對居住面積要求不高，核心訴求在于“通勤近、租約穩(wěn)、性價比高”。月租金定價為周邊市場同類型、同品質(zhì)房源的九折，并已納入保租房管理體系，從制度層面保障了租金與租期的長期穩(wěn)定。此外，約10%的高品質(zhì)戶型則面向核心人才及家庭化租客，兼顧了普惠性與多樣性需求。

空間設計嵌入日常動線，社區(qū)配套提升留駐意愿

在硬件與配套規(guī)劃上，該項目體現(xiàn)了長租公寓從“住有所居”向“住有宜居”的轉(zhuǎn)變。針對科創(chuàng)人才高頻出現(xiàn)的遠程會議、臨時辦公等需求，項目在配建500平方米綜合社區(qū)中心的基礎上，創(chuàng)新性地在每一樓層嵌入了38處微型共享空間，涵蓋個人電話間、會議室、閱讀區(qū)、公共洗衣等功能。這種分布式、高密度的空間布局，打破了傳統(tǒng)長租公寓集中式公區(qū)使用率低的痛點，讓共享設施真正走入住戶的日常動線。

在外部環(huán)境上，項目緊鄰由未來科學城集團代建的1.5萬平方米市政綠地運動公園。該公園內(nèi)部配置了籃球場、羽毛球場及“科學聚場”等多元化運動場地，將市政配套與社區(qū)青年的運動需求深度融合。同時，社區(qū)內(nèi)引入了便利店、咖啡廳、干洗店等生活業(yè)態(tài)，有效提升了青年人才的留駐意愿。

國企資產(chǎn)與市場運營協(xié)同，構(gòu)建保租房可持續(xù)模式

作為未來科學城集團與泊寓在保租房領域的首次合作，該項目的核心看點在于其底層商業(yè)邏輯的構(gòu)建。傳統(tǒng)保租房項目往往被視為政府主導的民生投入，面臨資產(chǎn)沉淀重、后期運營效率低等挑戰(zhàn)。未來星宸社區(qū)則通過政企協(xié)作，構(gòu)建了“國企資產(chǎn)+市場化機構(gòu)運營”的協(xié)同模式。

在這一模式中，作為區(qū)屬骨干國有企業(yè)的未來科學城集團充分發(fā)揮資產(chǎn)持有與資源整合優(yōu)勢，承擔了土地開發(fā)與前期建設等重資產(chǎn)投入，為項目提供了穩(wěn)定的資產(chǎn)基礎；萬科泊寓則依托其品牌、數(shù)字化管理及標準化運營體系，以“輕資產(chǎn)”模式輸出全鏈條服務。數(shù)據(jù)顯示，泊寓在全國范圍內(nèi)運營管理房源達26萬間，整體出租率保持在95%以上，單人管家可管理約160間房源。

業(yè)內(nèi)分析指出，這種協(xié)作模式不僅有效提升了國有資產(chǎn)的運營效率，也為保租房“建后管得好”提供了市場化解法。項目的深層價值不僅體現(xiàn)在租金收入的穩(wěn)健現(xiàn)金流上，更在于其對區(qū)域產(chǎn)業(yè)反哺帶來的長期杠桿效應。當高品質(zhì)的租賃社區(qū)填補了職住平衡的短板，它便成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資、留住核心智力資源的關(guān)鍵籌碼。產(chǎn)業(yè)集聚度的提升將直接推高區(qū)域商業(yè)活力和土地價值，從而為持有重資產(chǎn)的國企帶來長期的資產(chǎn)增值回報。

未來星宸泊寓院兒生命科學園社區(qū)的入市，不僅是北京昌平區(qū)一次大規(guī)模租賃住房的結(jié)構(gòu)性補充，也是對“產(chǎn)業(yè)+居住+服務”系統(tǒng)性人才戰(zhàn)略的務實回應。當人才公寓不再是“過渡將就”，而是具備穩(wěn)定服務、公共空間與人文關(guān)懷的居住社區(qū)，城市對青年人才的吸引力便從單一的薪酬競爭，升級為綜合居住環(huán)境的系統(tǒng)性競爭力。未來，該項目的實際運營成效，將為全國保障性租賃住房的可持續(xù)發(fā)展提供可參照的行業(yè)樣本。

（注：本文為央廣網(wǎng)登載的房地產(chǎn)行業(yè)信息，僅供參考。）