記者 陳 瀟 實(shí)習(xí)生 張子軒

　　房地產(chǎn)行業(yè)債券融資出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。7月29日，中指研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2026年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額3158.8億元，同比增長(zhǎng)21.7%，增速創(chuàng)近年來(lái)新高。與此同時(shí)，隨著首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs成功掛牌，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（資產(chǎn)支持證券）等產(chǎn)品持續(xù)落地，多層次REITs市場(chǎng)加快形成。

　　從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債依舊是房企債券融資的第一大渠道。數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，信用債融資1766.1億元，同比增長(zhǎng)11.8%，占總債券融資比例超過(guò)半數(shù)。

　　ABS是房企第二大債券融資渠道，數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，ABS融資1221億元，同比增長(zhǎng)27.5%，占比38.7%。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，其中有底層資產(chǎn)支撐的CMBS/CMBN（商業(yè)抵押貸款支持證券/商業(yè)抵押貸款支持票據(jù)）、類REITs占比近八成。

　　此外，海外債占總?cè)谫Y的比例為5.4%，同比增長(zhǎng)199.4%，發(fā)行主體集中在少數(shù)頭部企業(yè)。

　　“上半年，債券融資總額同比增長(zhǎng)，出現(xiàn)了企穩(wěn)的勢(shì)頭�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但這種企穩(wěn)勢(shì)頭并不穩(wěn)固，一是資金多用于償還現(xiàn)有債務(wù)，因此發(fā)債規(guī)模受到償債規(guī)模影響；二是發(fā)債需在建項(xiàng)目或底層資產(chǎn)，規(guī)模受到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的約束。整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底期，債券融資規(guī)模受到約束。

　　在此背景下，以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為代表的資產(chǎn)類融資工具快速發(fā)展，成為行業(yè)融資的重要方向。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面，央國(guó)企是主體信用融資的主力，土地投資等經(jīng)營(yíng)布局帶來(lái)現(xiàn)實(shí)融資需求，支撐起當(dāng)前信用債市場(chǎng)；另一方面，政策加大對(duì)寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)證券化的支持力度，成為房地產(chǎn)融資變革的重要方向。

　　2026年6月份，首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式掛牌，底層資產(chǎn)分布在北京、上海、西安等核心城市，涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，原始權(quán)益人包含地方國(guó)資與優(yōu)質(zhì)民企。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs共計(jì)22只，行業(yè)預(yù)計(jì)整體募集資金規(guī)模突破700億元。

　　“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地，讓國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)形成更加豐富的層次，也正在重塑房企的發(fā)展邏輯�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。

　　劉水表示，頭部央國(guó)企和民企均探索公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等創(chuàng)新融資渠道，既可盤活存量資產(chǎn)，也可豐富融資資金流入。截至目前，華潤(rùn)置地等房企均已在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)公募REITs發(fā)行。同時(shí)，保利發(fā)展、新城控股等房企積極申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。REITs形成優(yōu)質(zhì)信用與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、精細(xì)運(yùn)營(yíng)的正向循環(huán)，正持續(xù)加固企業(yè)信用護(hù)城河。