央廣網北京9月12日消息（記者安垚）8月以來，北京、上海等地相繼優(yōu)化房地產調控政策，疊加8月28日商品住房銷售制度改革落地，房地產市場迎來了政策“組合拳”的密集發(fā)力期。從市場實際表現(xiàn)和土地市場動態(tài)來看，業(yè)內人士紛紛表示，政策效應正在逐步顯現(xiàn)，樓市成交活躍度有所提升，優(yōu)質地塊仍受到資金實力較強的房企關注，市場供需關系呈現(xiàn)邊際改善，整體處于筑底修復進程中。

京滬新政落地后成交保持活躍，市場供需關系呈現(xiàn)改善跡象

8月，北京、上海先后出臺樓市優(yōu)化政策，從降低購房門檻、加大公積金支持、下調首付比例、推出置換補貼等方面，進一步釋放合理住房需求。中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶表示：“從市場反饋來看，新政落地后京滬新房、二手房成交均保持一定活躍度，部分新房項目到訪量有所增加，剛需和改善客群的咨詢熱度有所提升。”

從成交數(shù)據(jù)看，政策效果在網簽端已有體現(xiàn)。以北京、上海兩地為例，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月北京二手商品住宅成交1.4萬套，同比增長3.9%；上海二手商品房成交2.3萬套，同比增長16.3%。周度數(shù)據(jù)更為直觀——北京新政實施后三周（8月10日至8月30日）周度成交量環(huán)比持續(xù)增長，9月第一周成交3300套，同比增長26.1%；上海新政實施后（8月24日至8月30日）周度成交量在高基數(shù)下仍同比增長18.5%，9月第一周成交5293套，同比增長19.9%。

新房方面，8月北京新建商品住宅成交面積同比基本持平，上海同比增長16.0%；9月第一周，北京、上海新房成交面積同比分別增長31.2%和81.1%，顯示政策效應仍在持續(xù)釋放。

值得關注的是，今年前八個月，京滬二手房成交量均創(chuàng)近五年新高。曹晶晶指出，1-8月，北京二手商品住宅累計成交12.1萬套，同比增長5.9%，上海二手商品房累計成交19.1萬套，同比增長14.0%，二手房成交量均創(chuàng)近五年新高。她進一步表示：“北京、上海二手房成交規(guī)模實現(xiàn)連續(xù)6個月同比增長，市場活躍度仍有延續(xù)�！�

在供需關系方面，市場同樣出現(xiàn)積極變化。曹晶晶分析認為，去年四季度以來北京、上海頭部中介二手房存量掛牌波動性下降，8月末同比分別下降14.8%、25.3%，較上年高點分別下降20%、31%，二手房供給壓力邊際緩解。同時，受新增供應放緩影響，北京新房庫存也同步回落，出清周期由今年3月高點22.7個月降至8月的18.2個月，去化壓力較前期有所緩解。

土地市場分化中顯韌性，優(yōu)質地塊仍受頭部房企青睞

作為觀察市場預期的重要窗口，8月28日新政后的土地市場同樣透露出積極信號。曹晶晶介紹：“8月28日商品住房銷售制度改革落地，新政后土拍市場表現(xiàn)成為觀察市場影響及房企策略變化的重要窗口�！彼�表示，新政落地后的第一周（8月31日至9月6日），重點城市土地市場整體溢價率有所回落，但部分頭部央國企仍參與競拍，并獲取了北京、上海、廣州、西安等城市的優(yōu)質地塊。

從具體成交案例看，較高溢價地塊多呈現(xiàn)低密改善、區(qū)域深耕和規(guī)模適中的特征。據(jù)中指研究院監(jiān)測，從首周成交地塊來看，實現(xiàn)較高溢價的項目多由資金實力較強的央國企獲取，且主要位于核心城市核心板塊，具備較強的區(qū)位稀缺性和需求基礎，同時多為低容積率、低密度改善型項目。

以北京順義后沙峪溫榆河地塊為例，9月3日，華潤置地經過170余輪競價，以82.99億元競得該地塊，溢價率17.37%，容積率僅1.01。曹晶晶表示，該地塊屬于北京近年較為稀缺的低密度改善型宅地，且華潤此前已在后沙峪板塊持續(xù)深耕，既有項目的銷售表現(xiàn)，為新地塊的客戶需求、產品定位和價格判斷提供了較為直接的市場參照。

對于后續(xù)市場走勢，曹晶晶提示，新政對土地市場的影響仍處于初步傳導階段，首周成交地塊多為7月公告地塊，出讓條件和房企投資計劃大多形成于新政之前。同時，隨著新政后公告地塊陸續(xù)進入出讓階段，部分地方細則及執(zhí)行口徑尚待明確。整體來看，核心城市核心板塊的優(yōu)質地塊仍有吸引力，市場分化中韌性猶在，房企投資正更加聚焦項目本身的安全邊際和現(xiàn)金流支撐。