今年8月28日是注定要載入房地產(chǎn)行業(yè)史冊(cè)的一天。這一天，多部門發(fā)布重要文件，內(nèi)容涉及商品住房銷售、房地產(chǎn)信貸、資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式以及多項(xiàng)貸款、信托管理辦法，被認(rèn)為是“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”的體現(xiàn)。

　　其中，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)的《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中關(guān)于“個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)不超過40年”的表述備受關(guān)注。對(duì)于購(gòu)房者而言，貸款最長(zhǎng)期限從30年延長(zhǎng)到40年，能夠大幅降低購(gòu)房月供，顯然是一個(gè)重要利好。

　　最長(zhǎng)30年房貸周期的政策已實(shí)行20多年。此次房貸周期延至40年，拉長(zhǎng)了還款周期、分?jǐn)偭诉�款本金，同等貸款額度下，月供壓力下降，購(gòu)房門檻降低。按貸款100萬(wàn)元、年利率3%、等額本息測(cè)算，30年期月供約4216元，延至40年后月供降至約3580元，每月減少約636元，降幅約15%。

　　房貸周期最長(zhǎng)延至40年，尤其對(duì)剛需和年輕置業(yè)群體是個(gè)好消息。年輕人剛步入社會(huì)，積蓄不多，月收入有限，選擇40年貸款可減少月供，緩解經(jīng)濟(jì)壓力，并能騰出一些收入更好滿足日常消費(fèi)、教育、醫(yī)療支出，提升生活品質(zhì)。更多月供結(jié)余資金還可靈活用于投資理財(cái)、創(chuàng)業(yè)增收、家庭儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)資金高效利用，有助于個(gè)人和家庭長(zhǎng)期發(fā)展。

　　不過，貸款期限更長(zhǎng)，需要還給銀行的利息就更多。相較于還30年房貸，還40年房貸降低了每月還款金額，但總利息支出會(huì)增加。仍以貸款100萬(wàn)元計(jì)算，貸滿40年，利息71萬(wàn)余元，貸款30年，利息51萬(wàn)余元，多貸款10年，整體多支出利息20萬(wàn)元左右。到底選擇貸多久，由購(gòu)房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定，想月供低些就選長(zhǎng)貸款年限，想少給銀行還點(diǎn)兒利息，在月還款能力允許的情況下，就少貸幾年。

　　除了購(gòu)房貸款年限延長(zhǎng)，還有幾項(xiàng)個(gè)人住房貸款政策調(diào)整值得購(gòu)房者高度關(guān)注。

　　國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)人民銀行印發(fā)《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）明確，月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在60%以下（含60%）。

　　新政將月所有債務(wù)支出與收入比從過去的55%以下提高到60%以下，意味著購(gòu)房人能從銀行貸款的額度提升。對(duì)有置換需求的改善型家庭而言，這一調(diào)整使家庭可貸款額度提升，能從銀行貸得多，首付就相應(yīng)減少，此舉能更好匹配換房需求，助力居住改善升級(jí)。

　　個(gè)人住房貸款開始發(fā)放的時(shí)間也調(diào)整了�！掇k法》按照購(gòu)房人也就是借款人購(gòu)買現(xiàn)房、預(yù)售商品住房、再交易住房，分別明確了貸款發(fā)放時(shí)間。此舉將個(gè)人住房貸款發(fā)放與項(xiàng)目交付進(jìn)度深度綁定，政策目標(biāo)指向“能拿房、再還貸”，購(gòu)房人在住房具備交付條件后才開始負(fù)擔(dān)貸款本息，是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的重要制度安排。

　　此外，購(gòu)房者遇到還款困難，可與銀行協(xié)商調(diào)整還款計(jì)劃�！兑庖姟访鞔_，“對(duì)于存量個(gè)人住房貸款借款人階段性失去收入來(lái)源導(dǎo)致還款困難的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以按市場(chǎng)化、法治化原則與借款人自主協(xié)商，靈活采取合理延后還款時(shí)間、貸款展期、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃”。滿足一定條件時(shí)，購(gòu)房者還可與銀行協(xié)商調(diào)整利率或置換貸款，“借款人可以與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商變更合同約定的利率水平，或申請(qǐng)新發(fā)放浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款置換存量貸款”。

　　此次個(gè)人住房貸款領(lǐng)域的調(diào)整，回應(yīng)了廣大購(gòu)房者的期盼，有助于降低購(gòu)房門檻，減輕購(gòu)房還貸壓力，對(duì)于更好滿足居民合理購(gòu)房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，將發(fā)揮積極作用。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢舒）