界面新聞?dòng)浾? | 宋佳楠

　　7月28日，上海本年度第六批次集中土拍落下帷幕，當(dāng)日三宗涉宅地塊全部順利成交，總成交金額235.14億元。其中楊浦區(qū)綜合地塊以161億元成交，一舉成為上海年內(nèi)土地總價(jià)“地王”和區(qū)域內(nèi)新單價(jià)“地王”。

圖片來源：中指研究院

　　上海市公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，本次出讓的三宗地塊分屬奉賢新城、徐匯內(nèi)環(huán)、楊浦內(nèi)環(huán)東三大梯度板塊。

　　本次土拍最大看點(diǎn)來自楊浦區(qū)三幅連片綜合用地，地塊出讓面積合計(jì)72376.79平方米，規(guī)劃建筑面積158003.97平方米，容積率2.18，用地為含住宅綜合用地。該地塊起始報(bào)價(jià)118.68億元，經(jīng)過219輪競價(jià)后，最終成交總價(jià)161.2億元，成交樓面價(jià)102023元/平方米，溢價(jià)率35.83%，創(chuàng)下2026年上海單地塊成交總價(jià)新高。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，楊浦區(qū)地塊吸引了中海、金茂&建發(fā)、保利發(fā)展&華潤置地、招商蛇口&越秀&瑞城共4家競買人參與現(xiàn)場競價(jià)。最終競得方為保利發(fā)展聯(lián)合華潤置地，分別通過上海保利城市發(fā)展有限公司、上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合摘牌。

　　該地塊位于楊浦內(nèi)環(huán)東濱江沿線，屬于上海重點(diǎn)更新濱江發(fā)展帶，坐擁一線江景資源，距離核心商圈、軌道交通站點(diǎn)距離適中，土地稀缺屬性極強(qiáng)。濱江連片大面積可開發(fā)涉宅用地近年在上海內(nèi)環(huán)供應(yīng)量極少，兼具住宅、商業(yè)、配套多元開發(fā)空間，可打造大型濱江綜合社區(qū)，高端改善市場需求充足，這也是多家頭部房企愿意加碼競價(jià)、推高超35%溢價(jià)的核心原因。

　　另外一個(gè)徐匯區(qū)綜合用地出讓面積47061.9平方米，規(guī)劃建面89285.33平方米，容積率2.20，地塊包含住宅、商業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)。地塊起始價(jià)56.7億元，經(jīng)過多輪競價(jià)后成交總價(jià)70.6億元，成交樓面價(jià)79072元/平方米，溢價(jià)率24.51%。其競得主體為徐匯城投旗下上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營有限公司，聯(lián)合保利發(fā)展旗下上海保利城市發(fā)展有限公司。

　　徐匯地塊地處徐匯內(nèi)環(huán)腹地，屬于上海傳統(tǒng)高端居住板塊，毗鄰成熟商圈與城市主干道，兼具稀缺內(nèi)環(huán)住宅用地與商業(yè)配套開發(fā)價(jià)值，是典型的城市更新綜合地塊。徐匯城投作為區(qū)域本土平臺企業(yè)，主要做本地舊改開發(fā)。保利發(fā)展作為全國性頭部房企，擅長高端改善住宅打造，雙方聯(lián)合體拿地，是當(dāng)下上海內(nèi)環(huán)地塊主流合作模式。房企合作拿地能夠分?jǐn)偘賰|級土地資金壓力，同時(shí)融合地方平臺的資源優(yōu)勢與房企產(chǎn)品開發(fā)能力。

　　奉賢區(qū)地塊是本次唯一以底價(jià)成交的地塊，地塊出讓面積15428.45平方米，規(guī)劃建筑面積16199.87平方米，容積率1.05，用地屬性為純普通商品房。

　　該地塊官方起始價(jià)3.3372億元，最終成交總價(jià)與起拍價(jià)持平，成交樓面價(jià)20600元/平方米，溢價(jià)率0%。該地塊由上海奉賢新城上江南置業(yè)有限公司聯(lián)合上海駿峪企業(yè)管理有限公司拿下，背后開發(fā)主體為奉賢新城平臺公司與遠(yuǎn)東宏信聯(lián)合體。

　　地塊坐落于奉賢新城核心居住片區(qū)，周邊配套成熟，軌交、商業(yè)、教育資源均已落地。該地塊低容積率規(guī)劃偏向低密改善住宅，但遠(yuǎn)郊剛需改善市場庫存充足，民營房企資金趨于謹(jǐn)慎，本地城投平臺托底拿地成為常態(tài)。

相關(guān)地塊所處位置 圖片來源：中指研究院

　　從拿地主體結(jié)構(gòu)來看，三幅地塊均出現(xiàn)“地方國資平臺+全國性品牌房企”的聯(lián)合體模式。

　　對于奉賢本地聯(lián)合體而言，底價(jià)拿地能夠補(bǔ)充新城商品住宅供給，依托本地平臺資源控制開發(fā)成本，面向新城剛需、剛改人群穩(wěn)定供貨，保障區(qū)域樓市平穩(wěn)運(yùn)行。徐匯城投與保利聯(lián)合體拿下內(nèi)環(huán)綜合地塊，既能完成區(qū)域城市更新任務(wù)，也能依托內(nèi)環(huán)稀缺地段打造高端住宅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)長期資產(chǎn)保值。而保利發(fā)展聯(lián)合華潤置地拿下楊浦濱江百億地王，可鎖定上海內(nèi)環(huán)濱江核心資源，鞏固雙方在上海高端改善市場的品牌占位。

　　從上海土地市場整體層面來看，本次土拍進(jìn)一步夯實(shí)市場分層發(fā)展趨勢。內(nèi)環(huán)、濱江等核心稀缺土地，房企競爭意愿強(qiáng)烈，溢價(jià)持續(xù)走高，樓面價(jià)同步維持高位；主城外圍五大新城、遠(yuǎn)郊片區(qū)地塊多底價(jià)成交，以地方國企托底為主，市場熱度溫和。

　　這種分化背后，是購房者置業(yè)邏輯的轉(zhuǎn)變，優(yōu)質(zhì)核心房產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)屬性凸顯，遠(yuǎn)郊住宅則以自住剛需需求為主，投資屬性持續(xù)弱化。

　　據(jù)中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析，本次上海土拍反映出市場信心并未消失，房企投資需求正定向沉淀于核心優(yōu)質(zhì)板塊與改善型產(chǎn)品賽道。核心地塊高溢價(jià)成交，將進(jìn)一步夯實(shí)上海主城核心價(jià)值錨點(diǎn)，為后續(xù)城市優(yōu)質(zhì)涉宅用地出讓釋放明確價(jià)格上行信號。