記者 王麗新

　　今年以來，房地產領域特殊資產（特指房地產不良資產）賽道明顯升溫。近期，中原銀行一筆總額達248.65億元的特殊資產包正式在北京產權交易所公開推介；5月中旬，全聯(lián)房地產商會、遠洋集團、盛世神州基金共同發(fā)起成立特殊資產中心，目標直指特殊資產處置與存量資產盤活。

　　業(yè)內對房地產特殊資產的認識，也正從低價轉讓、風險出清轉向價值修復。清華校友特殊機會投資聯(lián)盟會長劉杰表示，特殊資產重組須以專業(yè)智慧應對債務困局，在合法合規(guī)中尋求破局。

　　時機到了？

　　特殊資產業(yè)務并不是一門新生意。過去，行業(yè)里多處置個案型風險。如今，特殊資產業(yè)務是伴隨市場深度調整形成的系統(tǒng)性出清需求。

　　據業(yè)內人士估算，從2021年房地產市場進入深度轉型期以來，行業(yè)上下游相關特殊資產規(guī)模預計達數(shù)萬億元。綜合各大上市銀行披露的房地產不良貸款數(shù)據來看，上市銀行房地產不良貸款率為4%上下。

　　某特殊資產領域資深人士對《證券日報》記者表示，過去五年，金融機構對減債削債、司法重整的接受度有限，撥備和內部審批準備也未完全到位，地方政府和司法體系將更多精力集中在保交樓和涉眾風險處置上。

　　如今，隨著資產價格企穩(wěn)、機構預期轉變以及地方府院聯(lián)動機制逐步完善，資金方、產業(yè)方、專業(yè)服務機構和政府司法體系正逐步建立起可落地、可操作的協(xié)同機制。

　　盤活要邁過哪些坎？

　　一個房地產特殊資產項目背后，往往疊加股債關系、司法訴訟、爛尾工程、民生保障等多重問題。

　　如果說開發(fā)、運營項目像“做菜”，那么特殊資產項目重在“擇菜、洗菜”，需要參與各方先把問題厘清理順、再做活資產。

　　某特殊資產項目操盤手對《證券日報》記者表示：“盤活特殊資產，不能只靠打折處置或低買高賣，還需同頻推進風險化解和價值提升。真正的盤活，不是讓資產簡單換一個持有主體，而是要重塑項目的法律關系、債務結構、工程狀態(tài)、運營模式和退出路徑�！�

　　“現(xiàn)在判斷一個項目能否真正盤活，關鍵看兩點：一是各利益相關方能否形成共識，二是新增投入能否由修復后的現(xiàn)金流覆蓋�！鄙鲜霾俦P手表示，前者決定項目能否重啟，后者決定其商業(yè)可行性。

　　那么，如何讓一個特殊資產項目重新煥發(fā)活力？記者采訪多個有實操經驗的參與方后獲悉，通常要經歷以下關鍵步驟。

　　首先是診斷。明確項目是否值得盤活、要怎么盤活？是采取破產清算、司法重整、削債展期，還是融資激活、調規(guī)改造、注入內容？

　　其次要做好“減法和加法”�！白鰷p法”即通過司法流程為項目和資產減負，創(chuàng)造盤活條件；“做加法”即修復、提升資產價值，讓項目運營起來。

　　最后是實現(xiàn)退出。住宅類項目主要依靠銷售回款，持有型不動產則可能通過出售或公募REITs（不動產投資信托基金 ）等方式實現(xiàn)資本化退出。

　　以上海聚博房地產“蝶戀花”項目為例，該項目停工時可處置資產主要是土地和在建工程，變現(xiàn)價值有限。而通過預重整、共益?zhèn)�融資、復工續(xù)建和后續(xù)銷售，項目預計可售價值大幅提升，并實現(xiàn)債權100%受償。

　　由此可見，盤活特殊資產復雜程度高、周期長、用到的工具和策略多，需要解決一攬子問題，這深度考驗參與方對復雜問題的處置能力。

　　參與方需具備哪些能力？

　　房地產特殊資產盤活，不是單一主體能獨立完成的。以往，特殊資產業(yè)務的主力軍是AMC（資產管理公司）、金融機構等，其負責解決債務糾紛、注入增量資金，再由專業(yè)地產平臺完成代建、管理。而現(xiàn)在，參與方僅具備充足資金已不能滿足入場條件，行業(yè)真正稀缺的是能夠承擔起“大管家”這一角色的主體。其需要既能在前端完成項目診斷、路徑設計、多方協(xié)調和資源組織，也能在后端承接建管、商管、資管和退出。

　　在此背景下，一些具備多元能力的房企和產業(yè)平臺開始進入這一領域。比如，遠洋集團、融創(chuàng)中國、金科股份等已形成各自的業(yè)務路徑。

　　以遠洋集團為例，其旗下遠洋資本曾設立6億美元地產特殊機會基金，積累了重整投資組織方的能力；集團旗下遠洋建管的代建服務體系完備，覆蓋住宅、商業(yè)、辦公、酒店、產業(yè)園和養(yǎng)老等各類資產業(yè)態(tài)，具備開發(fā)、運營等多種能力。資金端，遠洋集團已與多家國有AMC、險資、產業(yè)資本及REITs基金管理人建立常態(tài)化合作機制。

　　事實上，想要加快特殊資產風險出清，需要多方協(xié)同發(fā)力。一方面，形成“評估—重組—盤活—退出”全鏈條閉環(huán)；另一方面，構建“資產—資金—服務”生態(tài)，引導AMC、險資、產業(yè)資本、REITs等長期資金進入。

　　對此，全聯(lián)房地產商會副會長、特殊資產中心主任王洪輝表示，特殊資產中心將建設四類行業(yè)服務平臺：一是“全科醫(yī)生”，依托涵蓋地產、金融、法律、審計的會員矩陣，為困境資產方提供綜合診斷；二是“資產醫(yī)院”，為金融機構提供從風險研判到項目盤活的全流程專業(yè)操盤；三是“接診平臺”，匯聚開發(fā)商資源與項目機會，為專業(yè)服務機構提供業(yè)務接口；四是“協(xié)調樞紐”，借鑒政府協(xié)調機制，在合規(guī)框架下促成債權人與債務人的利益共識，承擔行業(yè)調解職能。未來，多方需形成合力把握特殊資產領域的機遇，縱深推進生態(tài)建設。

　　資金端方面，五大AMC及地方AMC仍是主要力量，各類基金和社會資本也在積極參與�；�金方如何發(fā)力，是各界關注的重點之一。對此，盛世神州基金董事長關海祥表示，公司將從資產庫建設、多元資本聯(lián)動和全鏈條服務整合等方面參與特殊資產盤活。

　　綜合來看，當前在房地產特殊資產領域，一把鑰匙難解所有困局，短期套利模式終結，長期運營與生態(tài)協(xié)同成為核心方向。未來，誰能在風險化解、價值提升和產業(yè)協(xié)同之間形成閉環(huán)，誰就可能真正跑通這門復雜生意，進一步助力房地產行業(yè)健康發(fā)展。