9月4日，廣州天河原電視臺(tái)地塊被越秀地產(chǎn)以約24.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率約15.9%；9月3日，北京順義溫榆河宅地被華潤(rùn)置地以約83億元摘得，溢價(jià)率17.37%；9月1日，杭州臨平東湖新城宅地被重慶中交置業(yè)有限公司以2.86億元底價(jià)收入囊中。這是8月28日房地產(chǎn)新政落地后，廣州、北京和杭州三地土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》。這標(biāo)志著商品住房預(yù)售制將轉(zhuǎn)向有力有序推進(jìn)“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房銷售。新政甫出，“開發(fā)商不會(huì)積極拿地了”“中小房企將出局”等說(shuō)法甚囂塵上。這些判斷是否站得住腳？土地市場(chǎng)已給出了答案。

　　開發(fā)商常態(tài)化拿地，優(yōu)質(zhì)地塊平穩(wěn)成交，印證行業(yè)已讀懂現(xiàn)房銷售背后的邏輯，即購(gòu)房者對(duì)所見(jiàn)即所得、品質(zhì)可控的現(xiàn)房需求持續(xù)攀升。

　　推行現(xiàn)房銷售制，是貼合市場(chǎng)真實(shí)需求的制度優(yōu)化。經(jīng)過(guò)近30年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進(jìn)入存量提質(zhì)新時(shí)期。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)新建商品住房現(xiàn)房銷售比例從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%；2026年上半年，全國(guó)二手房銷售面積占比首次在半年度統(tǒng)計(jì)上超過(guò)50%。兩組數(shù)據(jù)共同指向一個(gè)事實(shí)：現(xiàn)房消費(fèi)已漸成市場(chǎng)主流趨勢(shì)。商品房預(yù)售時(shí)期，購(gòu)房者只能依托沙盤、戶型圖、樣板間預(yù)判房屋品質(zhì)，買房有“猜盲盒”成分。待房屋交付時(shí)，質(zhì)量縮水、園林配套減配、規(guī)劃承諾落空等問(wèn)題頻發(fā)。而現(xiàn)房銷售是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，產(chǎn)品看得見(jiàn)、摸得著。

　　更深一層看，需求變化背后是購(gòu)房邏輯的轉(zhuǎn)變。過(guò)去房?jī)r(jià)單邊上漲，買房早買早賺，購(gòu)房者愿意為開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)買單。現(xiàn)在房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，房子回歸居住屬性，購(gòu)房者更看重產(chǎn)品的確定性。市場(chǎng)真實(shí)需求倒逼行業(yè)杜絕“錢拿走了，房子交不出”的亂象。如此大勢(shì)之下，房企要主動(dòng)走出舒適區(qū)，盡快重塑適配現(xiàn)房銷售時(shí)代的商業(yè)模式。

　　推行現(xiàn)房銷售制，房企要主動(dòng)算好拿地賬。傳統(tǒng)預(yù)售模式下，項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%即可預(yù)售，從拿地到回款需6個(gè)月至12個(gè)月，預(yù)售回款到賬后可繼續(xù)投入下一個(gè)項(xiàng)目，自有資金占用時(shí)間短、周轉(zhuǎn)效率高。而現(xiàn)房銷售制要求項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可入市，意味著資金要沉淀在項(xiàng)目?jī)?nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，占用周期更長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本更高，同樣一筆自有資金投進(jìn)去，房企收到回款的時(shí)間可能延長(zhǎng)到2.5年乃至3年。

　　現(xiàn)房銷售確實(shí)抬高了房企投資門檻，但并不意味著開發(fā)商就無(wú)賬可算�，F(xiàn)房銷售并非未經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)就橫空出世，此前海南全省推行現(xiàn)房銷售，不少項(xiàng)目從拿地到銷售的周期僅11個(gè)月。這說(shuō)明，只要產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、施工組織高效，開發(fā)商仍有操作空間。

　　哪類房企能算好現(xiàn)房銷售制度下的拿地賬？一類是主動(dòng)轉(zhuǎn)型練內(nèi)功、信用評(píng)級(jí)高、融資渠道多、資金成本低、產(chǎn)品力適配市場(chǎng)需求、綜合能力強(qiáng)的“優(yōu)等生”；另一類是未加高杠桿、未盲目擴(kuò)張、懂本地市場(chǎng)、擅長(zhǎng)做產(chǎn)品的區(qū)域性房企。新政落地后，中小房企并不會(huì)集體出局，被淘汰的將是過(guò)去依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)且未主動(dòng)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展短期有陣痛，長(zhǎng)期有未來(lái)。

　　推行現(xiàn)房銷售制，配套政策要及時(shí)跟上。需要說(shuō)明的是，此次新政并沒(méi)有搞“一刀切”，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目仍可以繼續(xù)實(shí)行預(yù)售。當(dāng)前階段是構(gòu)建現(xiàn)房銷售為主、預(yù)售為輔的雙軌體系，用“新老劃斷”的方式逐步推進(jìn)。所以，現(xiàn)房銷售制度也不應(yīng)是單兵突進(jìn)，而是一整套政策組合的漸次落地。例如，在土地供給端，政策可支持分期繳納土地款，以緩解企業(yè)資金壓力；在金融端，推行主辦銀行制度，一個(gè)項(xiàng)目綁定一個(gè)銀行，保障開發(fā)貸款供給，守住資金安全底線；在稅收端，可將預(yù)售預(yù)繳的稅費(fèi)延后到現(xiàn)房銷售階段繳納，以減輕前期現(xiàn)金流的壓力；在營(yíng)商環(huán)境端，進(jìn)一步壓縮報(bào)建審批時(shí)間，實(shí)現(xiàn)拿地即開工、銷售即辦證。

　　說(shuō)到底，現(xiàn)房銷售的本質(zhì)不是否定預(yù)售制的歷史貢獻(xiàn)，而是讓住房銷售制度跟上市場(chǎng)供需關(guān)系變化的步伐。當(dāng)前，樓市已進(jìn)入需求驅(qū)動(dòng)、品質(zhì)優(yōu)先的新階段，對(duì)房企而言，要放棄幻想，快速告別路徑依賴，力爭(zhēng)在新的市場(chǎng)周期中爭(zhēng)得先機(jī)。