“對于今年‘金九銀十’，整體預期穩(wěn)中有暖、質(zhì)升量漲。隨著政策紅利持續(xù)釋放、房企品質(zhì)化供應集中落地、購房者信心穩(wěn)步修復，樓市將迎來年度成交高峰，改善型房源成為成交主力，沈陽樓市筑底回暖、穩(wěn)步向好的趨勢將進一步鞏固�！苯�日，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長趙貴武在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時指出。

趙貴武預判，今年下半年，沈陽樓市將呈現(xiàn)二手房穩(wěn)中有升、新房結(jié)構(gòu)性升溫的格局。二手房依托成熟配套和置換需求，持續(xù)保持高成交體量，筑牢市場基本盤；新房市場依托20余個全新改善盤入市，疊加“金九銀十”消費旺季，改善型房源去化速度將明顯加快，市場活躍度持續(xù)提升。

市場分化本質(zhì)是品質(zhì)分化

NBD：沈陽官方曾發(fā)布數(shù)據(jù)，外地人購房占比已經(jīng)達到34.2%。在您看來，這股“外部引力”是沈陽樓市區(qū)別于其他東北城市的最核心特征嗎？沈陽樓市靠什么吸引這部分客群？

趙貴武：外地人購房占比達34.2%，是沈陽樓市極具標志性的特征，也是區(qū)別于東北其他城市的核心優(yōu)勢之一。相較于東北多數(shù)城市樓市以本地剛需置換為主的格局，沈陽憑借省會城市的核心能級、完善的城市配套、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，形成了獨有的樓市外部吸引力。

沈陽樓市的吸引力是多維度、實打?qū)嵉�。一是價格優(yōu)勢，作為東北亞國際化中心城市，房屋性價比較高，置業(yè)門檻低、資產(chǎn)穩(wěn)定性強；二是城市配套硬核完善，教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)資源輻射全東北，是周邊城市人群置業(yè)優(yōu)選；三是發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)釋放，城市更新、產(chǎn)業(yè)升級、片區(qū)開發(fā)持續(xù)推進，人居環(huán)境和城市能級穩(wěn)步提升。大量外地剛需、養(yǎng)老改善、資產(chǎn)配置型客群持續(xù)涌入，讓沈陽樓市跳出本地循環(huán)，具備了更強的韌性與活力。

NBD：目前，沈陽樓市出現(xiàn)了明顯分化：一邊是四代宅、“低密洋房”熱銷，一邊是老樓盤同質(zhì)化嚴重。對于那些不具備開發(fā)“好房子”條件的存量樓盤，協(xié)會如何引導開發(fā)商，避免陷入單純價格戰(zhàn)？

趙貴武：當前，市場分化本質(zhì)是品質(zhì)分化，優(yōu)質(zhì)四代宅、“低密洋房”熱銷，同質(zhì)化老樓盤滯銷，單純價格戰(zhàn)只會透支項目價值、擾亂市場秩序。針對無升級改造條件的存量樓盤，我們堅持“提質(zhì)不降價、錯位不‘內(nèi)卷’”的引導思路。

一方面，引導房企調(diào)整產(chǎn)品經(jīng)營思路，摒棄同質(zhì)化競爭，聚焦現(xiàn)房優(yōu)勢、地段配套、物業(yè)服務做價值輸出，通過園區(qū)精細化運維、公共區(qū)域翻新、物業(yè)服務升級提升居住體驗，以服務溢價替代價格讓利；另一方面，搭建房企交流平臺，推廣存量樓盤精細化運營案例，引導企業(yè)針對剛需客群優(yōu)化戶型功能、完善社區(qū)配套，打造高適配剛需產(chǎn)品；同時，協(xié)會積極維護樓市平穩(wěn)發(fā)展環(huán)境，推動存量樓盤從價格競爭轉(zhuǎn)向性價比、服務力競爭。

高端改善成市場主流趨勢

NBD：今年上半年，沈陽二手房成交6.48萬套，是新房的3倍以上，市場已進入深度存量時代，這在很大程度上得益于“以舊換新”等政策。但我們也聽到一種聲音：二手房賣得越好，對新房擠壓就越嚴重，您怎么看這種觀點？近期，沈陽樓市呈現(xiàn)怎樣的結(jié)構(gòu)特征？

趙貴武：二手房成交放量并不會擠壓新房市場，而是激活樓市流通性、帶動整體回暖的核心動力。沈陽樓市進入深度存量時代，二手房以現(xiàn)房、地段成熟、配套完善的優(yōu)勢，承接大量剛需和輕改善需求，而二手房高效流通，能盤活居民房產(chǎn)置換資金，大量置換需求會流向新房改善市場，形成“舊房出、新房進”的良性循環(huán)。

當前，樓市呈現(xiàn)剛需穩(wěn)存量、改善沖增量的特征：二手房成交以老城區(qū)、成熟板塊剛需房源為主，支撐市場基本盤；新房市場聚焦“低密洋房”、四代宅、高端大戶型等改善產(chǎn)品，品質(zhì)化、改善型需求成為新房消費主力，市場結(jié)構(gòu)性回暖趨勢顯著。

NBD：我們注意到，沈陽今年新入市項目相較以往有較大幅提升，尤其是下半年預計有超過20個新盤待開盤，中海、華潤、綠城等全國頭部房企與方林、九洲等本土房企同場競技，您怎么評價這一格局？現(xiàn)階段頭部房企和本土房企布局具備哪些特征？

趙貴武：今年下半年，20余個新盤集中入市，頭部央企國企與本土優(yōu)質(zhì)房企同臺競技，標志著沈陽樓市進入品質(zhì)決勝、穩(wěn)健發(fā)展的新階段，市場洗牌徹底完成，留存房企均具備較強的資金實力、產(chǎn)品打造能力和品牌公信力。

當前，房企布局特征清晰：全國頭部房企聚焦核心改善板塊，深耕高端品質(zhì)住宅，落地標準化、迭代化的改善產(chǎn)品，主打品牌與產(chǎn)品力優(yōu)勢；本土房企深耕屬地市場，精準貼合沈陽人居習慣，適配嚴寒氣候、本地居住需求，產(chǎn)品性價比和落地性更強。房企互補競爭，共同推動沈陽住宅產(chǎn)品全面升級。

NBD：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下，您對開發(fā)商的建議是什么？現(xiàn)階段，沈陽的高端改善項目是主流嗎？

趙貴武：當前，行業(yè)徹底告別粗放發(fā)展模式，進入穩(wěn)健提質(zhì)周期。對于開發(fā)商，核心建議是摒棄投機心態(tài)，堅守產(chǎn)品為王、現(xiàn)房為王、服務為王。深耕產(chǎn)品品質(zhì)升級，對標沈陽“好房子”標準打磨細節(jié)；精準定位客群，聚焦剛需穩(wěn)盤、改善提質(zhì)；堅守合規(guī)經(jīng)營，杜絕虛假宣傳、惡意降價，維護市場穩(wěn)定。

現(xiàn)階段，高端改善已是市場主流趨勢，購房者不再單純關(guān)注房價，更看重居住品質(zhì)、園區(qū)環(huán)境、戶型舒適度、物業(yè)服務，低密、高綠化、全齡配套、適配嚴寒氣候的改善房源，持續(xù)領(lǐng)跑市場，成為沈陽樓市成交核心增長點。

NBD：您接觸的會員企業(yè)中，主流開發(fā)商普遍持怎樣的經(jīng)營策略和心態(tài)？為進一步鞏固和擴大市場向好勢頭，您認為，政策端還有哪些可以優(yōu)化的空間？

趙貴武：當前，會員房企普遍呈現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營、謹慎拿地、深耕產(chǎn)品、優(yōu)化庫存的心態(tài)，不再追求規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)而聚焦現(xiàn)金流安全、產(chǎn)品提質(zhì)、去化穩(wěn)速，以精細化運營應對市場變化，整體經(jīng)營心態(tài)理性、穩(wěn)健、積極。

當下樓市政策已經(jīng)足夠清晰，給予供需雙方的支持足夠明朗，未來可優(yōu)化剛需、改善購房支持政策，降低置業(yè)成本；同時持續(xù)規(guī)范房產(chǎn)中介、自媒體行業(yè)秩序，整治虛假炒作、惡意唱空行為，穩(wěn)定市場信心；鼓勵房企加大品質(zhì)升級投入等。

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