今年8月28日是注定要載入房地產(chǎn)行業(yè)史冊的一天。這一天，多部門發(fā)布重要文件，內(nèi)容涉及商品住房銷售、房地產(chǎn)信貸、資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式以及多項(xiàng)貸款、信托管理辦法，被認(rèn)為是“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”的體現(xiàn)。

　　其中，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)的《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）中關(guān)于“個(gè)人住房貸款期限最長不超過40年”的表述備受關(guān)注。對于購房者而言，貸款最長期限從30年延長到40年，能夠大幅降低購房月供，顯然是一個(gè)重要利好。

　　最長30年房貸周期的政策已實(shí)行20多年。此次房貸周期延至40年，拉長了還款周期、分?jǐn)偭诉�款本金，同等貸款額度下，月供壓力下降，購房門檻降低。按貸款100萬元、年利率3%、等額本息測算，30年期月供約4216元，延至40年后月供降至約3580元，每月減少約636元，降幅約15%。

　　房貸周期最長延至40年，尤其對剛需和年輕置業(yè)群體是個(gè)好消息。年輕人剛步入社會，積蓄不多，月收入有限，選擇40年貸款可減少月供，緩解經(jīng)濟(jì)壓力，并能騰出一些收入更好滿足日常消費(fèi)、教育、醫(yī)療支出，提升生活品質(zhì)。更多月供結(jié)余資金還可靈活用于投資理財(cái)、創(chuàng)業(yè)增收、家庭儲備，實(shí)現(xiàn)資金高效利用，有助于個(gè)人和家庭長期發(fā)展。

　　不過，貸款期限更長，需要還給銀行的利息就更多。相較于還30年房貸，還40年房貸降低了每月還款金額，但總利息支出會增加。仍以貸款100萬元計(jì)算，貸滿40年，利息71萬余元，貸款30年，利息51萬余元，多貸款10年，整體多支出利息20萬元左右。到底選擇貸多久，由購房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定，想月供低些就選長貸款年限，想少給銀行還點(diǎn)兒利息，在月還款能力允許的情況下，就少貸幾年。

　　除了購房貸款年限延長，還有幾項(xiàng)個(gè)人住房貸款政策調(diào)整值得購房者高度關(guān)注。

　　國家金融監(jiān)督管理總局、中國人民銀行印發(fā)《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）明確，月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在60%以下（含60%）。

　　新政將月所有債務(wù)支出與收入比從過去的55%以下提高到60%以下，意味著購房人能從銀行貸款的額度提升。對有置換需求的改善型家庭而言，這一調(diào)整使家庭可貸款額度提升，能從銀行貸得多，首付就相應(yīng)減少，此舉能更好匹配換房需求，助力居住改善升級。

　　個(gè)人住房貸款開始發(fā)放的時(shí)間也調(diào)整了�！掇k法》按照購房人也就是借款人購買現(xiàn)房、預(yù)售商品住房、再交易住房，分別明確了貸款發(fā)放時(shí)間。此舉將個(gè)人住房貸款發(fā)放與項(xiàng)目交付進(jìn)度深度綁定，政策目標(biāo)指向“能拿房、再還貸”，購房人在住房具備交付條件后才開始負(fù)擔(dān)貸款本息，是維護(hù)購房者合法權(quán)益的重要制度安排。

　　此外，購房者遇到還款困難，可與銀行協(xié)商調(diào)整還款計(jì)劃。《意見》明確，“對于存量個(gè)人住房貸款借款人階段性失去收入來源導(dǎo)致還款困難的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以按市場化、法治化原則與借款人自主協(xié)商，靈活采取合理延后還款時(shí)間、貸款展期、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃”。滿足一定條件時(shí)，購房者還可與銀行協(xié)商調(diào)整利率或置換貸款，“借款人可以與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商變更合同約定的利率水平，或申請新發(fā)放浮動利率個(gè)人住房貸款置換存量貸款”。

　　此次個(gè)人住房貸款領(lǐng)域的調(diào)整，回應(yīng)了廣大購房者的期盼，有助于降低購房門檻，減輕購房還貸壓力，對于更好滿足居民合理購房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將發(fā)揮積極作用。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者：亢舒）