2026年8月28日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，中國(guó)證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，金融監(jiān)管總局單獨(dú)或會(huì)同有關(guān)部門(mén)發(fā)布5個(gè)配套管理辦法。這套“組合拳”逐步破除中國(guó)房地產(chǎn)金融制度的相關(guān)問(wèn)題，打開(kāi)了高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新空間，具有里程碑意義。

破，是為了更好地立。這組制度安排圍繞租賃供給、城市更新、存量盤(pán)活、企業(yè)整合，打開(kāi)了四重空間。

空間一，租賃住房建設(shè)經(jīng)營(yíng)獲得長(zhǎng)期資金支持�！兑庖�(jiàn)》第十六條明確保障性住房開(kāi)發(fā)貸款專項(xiàng)用于支持符合要求的配售型保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，按保本微利原則確定貸款利率。第十七條明確住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款用于支持新建、改建長(zhǎng)期租賃住房，支持對(duì)象涵蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位。第二十八條明確住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款用于支持企業(yè)、符合條件的事業(yè)單位、專業(yè)化規(guī)�；�住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋，用作保障性或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。第三十條允許住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款中，自有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目期限最長(zhǎng)可達(dá)20年。從保障房開(kāi)發(fā)到租賃住房建設(shè)，從批量收購(gòu)到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，這套環(huán)環(huán)相扣的信貸階梯已經(jīng)成形：大規(guī)模收購(gòu)存量閑置房屋轉(zhuǎn)化為租賃住房，有了期限適配、成本可負(fù)擔(dān)的金融通道。去庫(kù)存與保民生一舉兩得，“租購(gòu)并舉”的住房制度有了金融底座。

空間二，城市更新有了更為精準(zhǔn)的融資工具。城市發(fā)展已進(jìn)入存量時(shí)代，大規(guī)模增量擴(kuò)張的階段漸成過(guò)去，老舊小區(qū)改造、城中村更新、低效廠房盤(pán)活，越來(lái)越成為城市發(fā)展的重頭任務(wù)。但這類項(xiàng)目周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流慢、收益率低，與舊有信貸品種期限短、重抵押的稟性格格不入，過(guò)去往往陷于“想貸貸不到、能貸不敢貸”的困境。金融監(jiān)管總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》，專門(mén)設(shè)立“城市更新項(xiàng)目貸款”品種，細(xì)化準(zhǔn)入條件、貸款用途、還款來(lái)源、資金管理，指向正在于此：把城市更新從一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中區(qū)分出來(lái)，按項(xiàng)目自身邏輯單獨(dú)設(shè)品種、立規(guī)則，讓貸款期限與項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期相匹配，讓還款來(lái)源與項(xiàng)目現(xiàn)金流相匹配，慢變量配上了慢資金，金融對(duì)城市更新的支持由此更精準(zhǔn)、更適配、更有效。《意見(jiàn)》第三十條亦作出銜接安排，依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，可獲得期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年的經(jīng)營(yíng)性貸款，金額原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

空間三，存量房產(chǎn)“投融管退”機(jī)制進(jìn)一步暢通。過(guò)去行業(yè)之痛，恰在重“投融”輕“管退”。證監(jiān)會(huì)同日出臺(tái)的意見(jiàn)對(duì)準(zhǔn)這一癥結(jié)，支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），或者作為擴(kuò)募資產(chǎn)裝入已上市REITs，穩(wěn)慎推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展，持續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，與信貸端改革同向發(fā)力。擴(kuò)募通道一開(kāi)，已上市REITs便可持續(xù)吸納存量資產(chǎn)；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs穩(wěn)慎推進(jìn)，沉淀在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中的資金有望加快循環(huán)。信貸端，《意見(jiàn)》第二十五條鼓勵(lì)符合條件的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券，分散信用風(fēng)險(xiǎn)。退出通道拓寬，存量房產(chǎn)才能變成可交易、可定價(jià)、可退出的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，“投融管退”閉環(huán)加快成形。

空間四，以并購(gòu)重組促進(jìn)市場(chǎng)出清的通道打開(kāi)。證監(jiān)會(huì)意見(jiàn)支持上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)向特定對(duì)象發(fā)行方式再融資，支持綜合運(yùn)用股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具并購(gòu)重組涉房資產(chǎn)，其中以發(fā)行股份、定向可轉(zhuǎn)債方式購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的，可以募集配套資金，支持發(fā)行公司債券和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（ABS）。這意味著，優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠以較低成本整合經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)的項(xiàng)目和產(chǎn)能，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰有了市場(chǎng)化的制度通道。通道打開(kāi)，閘門(mén)并未放松：證監(jiān)會(huì)意見(jiàn)在風(fēng)險(xiǎn)防范上明確落實(shí)“四早”要求，強(qiáng)化股債基監(jiān)管聯(lián)動(dòng)，暢通退市渠道，配合地方政府推動(dòng)違約債券處置出清；依據(jù)《商品住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》發(fā)放的貸款，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目納入“白名單”管理，與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相銜接。

以市場(chǎng)之“穩(wěn)”促經(jīng)濟(jì)之“進(jìn)”。以制度的確定性應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性，讓新模式的規(guī)則立起來(lái)、落下去，正是為經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好注入制度性動(dòng)力。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，方向已經(jīng)明確，制度已經(jīng)就位。隨著各項(xiàng)安排落地見(jiàn)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)將不斷鞏固，為“十五五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐。

（李金波 作者為中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)，記者趙展慧整理）

來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)