作者系山東省住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展研究院住房研究所所長

近日，住房城鄉(xiāng)建設部、自然資源部、金融監(jiān)管總局、中國人民銀行、證監(jiān)會五部門集中發(fā)布了八份重磅文件，從銷售制度、信貸管理、資本市場、專項貸款到信托業(yè)務，系統(tǒng)性重構(gòu)了房地產(chǎn)基礎制度體系。面對這套“政策組合拳”，既感震撼，亦覺必然——震撼于改革力度之大、覆蓋范圍之廣，必然于市場形勢之變、轉(zhuǎn)型需求之切。

新政出臺是順應時代發(fā)展的必然要求。要理解這八份文件的意義，首先要看清當下房地產(chǎn)市場所處的真實位置。經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，目前二手房交易總量已經(jīng)全面超過新房，房地產(chǎn)市場進入存量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量發(fā)展時期。過去形成的預售為主、快速周轉(zhuǎn)的商品住房銷售制度，已不適應當前市場發(fā)展的新階段新要求，舊的發(fā)展模式難以為繼，新的制度框架亟待建立。而恒大集團的破產(chǎn)清算及許家印案的公開宣判，則以最具警示意義的方式宣告了舊模式的徹底終結(jié)，為這場深刻的制度重構(gòu)寫下了最具說服力的注腳。正是在這一背景下，五部門同一天集中發(fā)力，通過1項銷售制度改革破局、“1項信貸基礎制度定調(diào)、1項資本市場政策賦能、5項專項貸款細則兜底”，為新發(fā)展模式鋪就了制度軌道。

八份文件的邏輯主線高度一致。以保護購房人權(quán)益為出發(fā)點，以防控風險為底線，以推動行業(yè)轉(zhuǎn)型為目標，銷售制度從“期房”向“現(xiàn)房”穩(wěn)步過渡，通過提高預售門檻、強化資金監(jiān)管、推行現(xiàn)房銷售及定金制，實現(xiàn)制度“平穩(wěn)過渡”；信貸管理構(gòu)建全周期、封閉式、重匹配的產(chǎn)品體系，實行主辦銀行制和資金封閉運行，調(diào)整貸款期限與發(fā)放時點；資本市場從依賴主體信用轉(zhuǎn)向基于項目質(zhì)量，拓寬優(yōu)質(zhì)房企融資渠道；五個專項管理辦法則細化操作規(guī)則，統(tǒng)一推行資金封閉、單獨建賬、不跨城貸款等制度，形成嚴密的資金防火墻。四個層面環(huán)環(huán)相扣、層層遞進。

這些制度創(chuàng)新的深層邏輯，可進一步凝練為三重根本性轉(zhuǎn)型：

第一重轉(zhuǎn)型，是發(fā)展邏輯從“高杠桿快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“精細化穩(wěn)健經(jīng)營”。以往行業(yè)依賴“以快制勝”，依托房價持續(xù)上漲的預期和預售提供的無息杠桿，形成“拿地—開工—預售—回款—再拿地”的高速循環(huán)。新政精準抓住這兩個支點加以規(guī)范，將預售門檻提至主體結(jié)構(gòu)封頂，縮短購房到交付的時間，降低安全風險；有序推行現(xiàn)房銷售，所見即所得，從根源上化解交付風險；將開發(fā)貸款的首次還本日期原則上安排在項目竣工備案后，壓縮不合規(guī)的資金騰挪空間。傳統(tǒng)循環(huán)被實質(zhì)性打破，企業(yè)必須從“速度競賽”轉(zhuǎn)向“能力競賽”，比拼產(chǎn)品力、成本管控和運營效率。

第二重轉(zhuǎn)型，是風險識別邏輯從“看企業(yè)主體資質(zhì)”轉(zhuǎn)向“看項目自身質(zhì)地”。過去信貸決策過度依賴企業(yè)集團整體信用，導致優(yōu)質(zhì)項目因集團問題無法融資，劣質(zhì)項目卻因集團背書而存續(xù)，風險在體系內(nèi)不斷積聚。新政通過主辦銀行制和項目資金封閉管理，將風險管理單元下沉到單個項目，要求項目獨立建賬、資金封閉運行，資本市場融資也同步轉(zhuǎn)向以項目實際情況為依據(jù)。由此，優(yōu)質(zhì)項目無論開發(fā)主體是誰都能獲得合理支持，劣質(zhì)項目無法再依托集團信用蒙混過關(guān)，不同所有制企業(yè)在項目層面實現(xiàn)公平競爭。

第三重轉(zhuǎn)型，是制度重心從“側(cè)重促進銷售”轉(zhuǎn)向“著力保障交付”。商品房預售制度最初是為了解決我國城鎮(zhèn)化快速推進中住房供給不足、房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的問題，通過提前回籠銷售資金緩解房企資金壓力，從而推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但實踐中銷售被誤認為終點，交付反而淪為次要目標，購房人承擔了爛尾、延期、質(zhì)量缺陷等全部風險。新政從根本上校正了這一失衡，預售資金監(jiān)管必須�？顚Ｓ茫瑥脑搭^阻斷挪用渠道；將個人住房貸款發(fā)放時點延后至項目竣工備案后（預售項目）或銷售備案后（現(xiàn)房銷售），徹底切斷“未拿房先還貸”的不合理鏈條；同時推行“交房即交證”，將產(chǎn)權(quán)保障與交付直接掛鉤。三項制度共同明確：交付才是銷售的真正終點，購房者權(quán)益保護貫穿資金監(jiān)管、貸款發(fā)放、產(chǎn)權(quán)登記全流程。

三重轉(zhuǎn)型共同指向一個核心命題——推動房地產(chǎn)回歸居住屬性，讓行業(yè)發(fā)展建立在更加穩(wěn)健、公平、可持續(xù)的制度基礎之上。方向已經(jīng)明確，路徑已經(jīng)清晰，一個更加規(guī)范、更加公平、更加可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，正在從藍圖走向現(xiàn)實。