央廣網(wǎng)北京5月14日消息（記者門庭婷）“金三銀四”正式收官，上海樓市交出了一份亮眼的成績單。

二手房成交強(qiáng)勢領(lǐng)跑，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房（包含商業(yè)、車位等）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)28742套，同比上漲約22.3%，創(chuàng)下自2016年4月以來的同期新高。

疊加3月成交的31215套（包含商業(yè)、車位等），今年“金三銀四”上海二手房合計(jì)成交59957套，為近5年同期最佳表現(xiàn)，僅次于2021年同期的65900套。

新房方面，經(jīng)歷了3月份的成交沖高后，4月上海新房成交節(jié)奏回歸常態(tài)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，上海新建商品住宅成交面積為42.0萬平方米，環(huán)比3月減少25.4%，月度成交規(guī)模出現(xiàn)合理回落。

供應(yīng)端同步貼合市場節(jié)奏調(diào)整，4月新房新增供應(yīng)體量有所收緊，全月新增供應(yīng)36.2萬平方米，環(huán)比減少32.2%。

央廣網(wǎng)記者梳理了上海4月開盤項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)月共有30個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目入市，累計(jì)推出2640套房源。從具體項(xiàng)目來看，對外口徑開盤即罄的有3個(gè)項(xiàng)目（翡雲(yún)悅府·悅墅Ⅱ期、中環(huán)麓島、前灘元境），上海今年首個(gè)盤觸發(fā)積分的項(xiàng)目（前灘元境）出現(xiàn)，11個(gè)盤（盤古云曦、保利·都匯和煦、建發(fā)瑞湖、南廂觀寧府、華發(fā)·海上都薈等）取消搖號。

從備案均價(jià)看，當(dāng)期每平方米均價(jià)超“10萬+”的高端住宅有10個(gè)。價(jià)格最貴的是浦東洋涇的陸家嘴太古源源邸和虹口四川北路的金茂璞元，每平方米均價(jià)站上16萬+的高位。

整體來看，4月新房市場成交分化明顯，延續(xù)3月“冷熱不均”的表現(xiàn)。30個(gè)開盤項(xiàng)目中，僅有6個(gè)網(wǎng)簽率超過50%，11個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率不足10%。

兩盤網(wǎng)簽率超85%

在上海4月新開盤的項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購率超過100%，其中前灘元境以249%的認(rèn)購率、觸發(fā)積分排第一，翡雲(yún)悅府·悅墅Ⅱ期、陸家嘴太古源 源邸分別以240%、191%的認(rèn)購率位列二三位。

再來看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至5月13日，30個(gè)項(xiàng)目中網(wǎng)簽率超過50%的共有6個(gè)。

其中，位于浦東新楊思的翡雲(yún)悅府·悅墅Ⅱ期成績最亮眼，領(lǐng)跑4月入市的其他新盤。該項(xiàng)目于4月23日加推20套建面190-232平方米疊加產(chǎn)品，均價(jià)127528元/平方米，總價(jià)2396萬元起。央廣網(wǎng)記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前只剩2套未網(wǎng)簽，去化率達(dá)90%。這也是4月上海樓市截至目前唯一一個(gè)網(wǎng)簽率達(dá)90%的項(xiàng)目。

翡雲(yún)悅府是上海去年有名的紅盤，Ⅱ期由華潤、越秀共同開發(fā)。該項(xiàng)目地塊（浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊）要追溯到去年2月20日的上海2025年一批次土拍，由兩家聯(lián)合體以50.9億元總價(jià)、33.38%溢價(jià)率競得，樓面價(jià)74695元/平方米。

緊隨其后的是浦東三林板塊的前灘元境，作為上海今年首個(gè)觸發(fā)積分的項(xiàng)目，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化同樣扎實(shí)。

該項(xiàng)目由中建壹品與湖北聯(lián)投聯(lián)袂打造，4月30日首開68套建面約109平方米三房和139平方米四房房源，均價(jià)121800元/平方米，總價(jià)1145萬元起。目前已售出59套，去化率達(dá)86.76%。

四盤網(wǎng)簽率過半

緊跟著前灘元境的4個(gè)項(xiàng)目，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化速度也較快。

位于寶山南大板塊的中環(huán)麓島4月29日三批次開盤，推出96套房源，均價(jià)67158元/平方米，總價(jià)645萬元起。目前已網(wǎng)簽60套，去化率62.5%。

嘉定南翔板塊的時(shí)代雲(yún)境，由華潤置地和華發(fā)股份聯(lián)合操盤，4月23日加推79套房源，均價(jià)57767元/平方米。華潤置地對外宣稱開盤當(dāng)日去化90%。目前已網(wǎng)簽49套，去化率62.03%。

位于金山新城板塊的建發(fā)瑞湖，加推163套房源，均價(jià)35340元/平方米，雖然并未觸發(fā)搖號，但也走出了獨(dú)立行情，目前已賣出100套，去化率為61.35%。

該項(xiàng)目地塊（金山新城JSC1-0403單元3-10-12地塊）由建發(fā)在去年6月19日第五批次土拍首日競得，成交總價(jià)12.68億元，溢價(jià)率9.78%。

臨港主城區(qū)的港城云湖，4月26日首推132套湖居產(chǎn)品，開發(fā)商上海港城開發(fā)集團(tuán)宣稱開盤當(dāng)日去化60%，成交金額3.66億元。目前已網(wǎng)簽69套，去化率為52.27%。

四盤仍是零網(wǎng)簽

幾家歡喜幾家愁，與熱銷樓盤形成鮮明對比的，是部分項(xiàng)目的“冷清”。30個(gè)項(xiàng)目中，網(wǎng)簽率低于20%的有13個(gè)樓盤，其中11個(gè)樓盤網(wǎng)簽率低于10%。

這些項(xiàng)目大多分布于青浦、寶山、閔行、寶山等郊區(qū)，其中，閔行浦錦的象嶼·天宸雅頌加推100套房源，去化率為13%；由中交城投、青浦城發(fā)操盤的南廂觀寧府二批次加推28套房源，去化率為14.29%。

還有雖地處主城區(qū)，但因競爭激烈、產(chǎn)品力不足導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢的項(xiàng)目。位于楊浦東外灘，被中鐵置業(yè)寄予厚望的“地王”項(xiàng)目——中鐵云璟外灘，開盤認(rèn)籌率雖然達(dá)到117%，但與目前的實(shí)際網(wǎng)簽率存在巨大落差，47套房源目前僅售出4套，去化率為8.51%。

這個(gè)項(xiàng)目4月25日首開，備案均價(jià)132105元/平方米。據(jù)悉，為刺激銷售，中鐵云璟外灘提供多重優(yōu)惠（參與認(rèn)購1%、7天付款2%、開盤1%），最高折扣為九五折，此舉在上海高端風(fēng)貌住宅中較為罕見。

這是中鐵置業(yè)在上海操盤的首個(gè)高端住宅，地塊要追溯到去年9月4日的七批次土拍，經(jīng)過75輪競價(jià)，中鐵置業(yè)擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等房企，以27.36億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率28.09%，樓面價(jià)92225元/平方米，一舉刷新了上海楊浦區(qū)樓面價(jià)的紀(jì)錄。這是東外灘九宮格中，拿地單價(jià)最高的地王項(xiàng)目。

據(jù)了解，目前楊浦東外灘板塊競爭激烈，風(fēng)貌住宅項(xiàng)目的競爭對手有中建壹品·外灘元境、保利·外灘序、招商桐安里，不過，表現(xiàn)優(yōu)異的項(xiàng)目也有不少。以中鐵云璟外灘對面的中建壹品·外灘元境為例，1月21日首開推出136套房源，開發(fā)商方面的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目開盤實(shí)現(xiàn)去化112套，去化率為82%，打破上海風(fēng)貌產(chǎn)品首開套數(shù)紀(jì)錄，并在47天內(nèi)完成清盤。

而青浦新城的盤古云曦、松江洞涇的華發(fā)·海上都薈等4個(gè)項(xiàng)目，網(wǎng)簽率仍為零。

資料顯示，盤古云曦的開發(fā)商是上海盤谷房地產(chǎn)有限公司。盤古地產(chǎn)背后主要股東是泰國的城市地產(chǎn)集團(tuán)和中國香港的亞洲金融集團(tuán)，自2007年進(jìn)駐上海嘉定以來，相繼開發(fā)過盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古菁峰華庭等項(xiàng)目。

盤古云曦4月22日首開48套建面153-200平方米對疊墅產(chǎn)品，備案均價(jià)59997元/平方米，總價(jià)917萬元起。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，4月上海新房呈現(xiàn)量縮價(jià)升、豪宅回歸的清晰格局，整體成交節(jié)奏有所回落，但市場購房主力結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，中高端房源價(jià)值穩(wěn)步凸顯。

他進(jìn)一步指出，高端改善熱度穩(wěn)步回升，有效托舉整體房價(jià)企穩(wěn)上行；但中低價(jià)位剛需房源熱度暫未明顯抬升，后續(xù)走勢值得重點(diǎn)關(guān)注，這些剛需項(xiàng)目的表現(xiàn)，也將直接影響5月新房成交量能否迎來反彈。