央廣網(wǎng)北京6月23日消息（記者門庭婷）繼豐臺(tái)橋南地塊經(jīng)歷148輪競(jìng)價(jià)、以15.65%溢價(jià)率火熱成交之后，北京土拍市場(chǎng)熱度再攀新高。6月23日，通州九棵樹地塊上拍，吸引到招商、建發(fā)、保利、中海、綠城等五家房企超170輪的激烈舉牌爭(zhēng)奪，最終由招商以10.217億元成功斬獲，溢價(jià)率20.95%，一舉刷新今年以來北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

據(jù)了解，本次成交地塊為通州區(qū)老城范圍內(nèi)平房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積21096.03平方米，規(guī)劃建筑面積33753.65平方米，容積率1.60，起始價(jià)8.447億元，起始樓面價(jià)25025元/平方米。

周邊配套方面，地塊緊鄰地鐵八通線九棵樹站，可快速直達(dá)CBD及副中心核心區(qū)；周邊擁有通州領(lǐng)展廣場(chǎng)（原名梨園領(lǐng)展）、貴友大廈等成熟商圈。周邊3公里內(nèi)有北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（東區(qū)）等醫(yī)療資源，并臨近云景公園，整體生活便利度高。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，地塊最大的底氣，來自其南側(cè)“孿生兄弟”6017地塊（現(xiàn)為中�！ぞ翗錆M和）的成功驗(yàn)證。該地塊于2025年11月被中海以12.48億元摘得，自2026年3月開盤以來，不到三個(gè)月時(shí)間網(wǎng)簽超九成（網(wǎng)簽537套，成交額近21億元），銷售均價(jià)約5.1萬元/平方米。成為今年北京小陽春的現(xiàn)象級(jí)熱銷盤，證明了九棵樹板塊強(qiáng)勁的本地改善購買力。此外，招商重倉通州的“璀璨”和“攬閱”系列銷售同樣成績(jī)斐然，截至目前，朝棠攬閱網(wǎng)簽率約85%，璀璨時(shí)代網(wǎng)簽率約80%。

張凱表示，除上述項(xiàng)目去化良好外，中建·運(yùn)河玖院、花溪云璟、北京城建國(guó)譽(yù)頌、花語璟云等區(qū)域項(xiàng)目也在穩(wěn)步跑量。在市場(chǎng)整體承壓的背景下，通州新房能逆勢(shì)突圍，是多重因素共振的結(jié)果。

張凱認(rèn)為，首先是政策閘門的開啟。長(zhǎng)達(dá)近九年的雙限購政策的優(yōu)化松綁，釋放的不只是購房資格，更是大量被壓抑的真實(shí)需求，配合著信貸利率下調(diào)、首付比例與契稅同步優(yōu)化，這一輪政策組合拳有效降低了入市門檻，也讓更多觀望者從“有資格”走向“敢決策”。

其次是供給端的結(jié)構(gòu)性收緊。通州核心區(qū)住宅庫存一度降至近年低位，而產(chǎn)品迭代速度卻在加快，立面、公區(qū)、戶型全面拉開代差。在稀缺性與產(chǎn)品力的雙重作用下，入市新盤均實(shí)現(xiàn)熱銷。

再次是城市副中心從藍(lán)圖走向?qū)嵕啊��?duì)于購房者而言，通州不再是“賭未來”，而是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)被逐步抹平的現(xiàn)實(shí)選擇。信心一旦建立，估值中樞便有了上移的基礎(chǔ)。

最后是價(jià)格門檻的精準(zhǔn)下沉。 主力單價(jià)5萬元/平方米左右，總價(jià)350萬至600萬元，卡住剛需剛改的“黃金區(qū)間”。相較于朝陽、海淀普遍800萬元以上的入門門檻，通州以“同等總價(jià)多得一房”的產(chǎn)品策略，有效承接了大量外溢購買力。同時(shí)，對(duì)比周邊次新房3.5萬—4.2萬元/平方米的掛牌價(jià)，新房?jī)H需承擔(dān)20%—30%的溢價(jià)即可獲得產(chǎn)品代際上的顯著躍升。這一價(jià)格定位，既未脫離區(qū)域二手房的價(jià)格參照系，又為購房者提供了清晰的性價(jià)比判斷依據(jù)，從而降低了決策門檻，擴(kuò)大了有效客群覆蓋面。