央廣網(wǎng)北京6月23日消息（記者門庭婷）繼豐臺橋南地塊經(jīng)歷148輪競價、以15.65%溢價率火熱成交之后，北京土拍市場熱度再攀新高。6月23日，通州九棵樹地塊上拍，吸引到招商、建發(fā)、保利、中海、綠城等五家房企超170輪的激烈舉牌爭奪，最終由招商以10.217億元成功斬獲，溢價率20.95%，一舉刷新今年以來北京土地市場溢價率最高紀錄。

據(jù)了解，本次成交地塊為通州區(qū)老城范圍內(nèi)平房棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊，用地性質為住宅用地，土地出讓面積21096.03平方米，規(guī)劃建筑面積33753.65平方米，容積率1.60，起始價8.447億元，起始樓面價25025元/平方米。

周邊配套方面，地塊緊鄰地鐵八通線九棵樹站，可快速直達CBD及副中心核心區(qū)；周邊擁有通州領展廣場（原名梨園領展）、貴友大廈等成熟商圈。周邊3公里內(nèi)有北京中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院（東區(qū)）等醫(yī)療資源，并臨近云景公園，整體生活便利度高。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為，地塊最大的底氣，來自其南側“孿生兄弟”6017地塊（現(xiàn)為中海·玖樹滿和）的成功驗證。該地塊于2025年11月被中海以12.48億元摘得，自2026年3月開盤以來，不到三個月時間網(wǎng)簽超九成（網(wǎng)簽537套，成交額近21億元），銷售均價約5.1萬元/平方米。成為今年北京小陽春的現(xiàn)象級熱銷盤，證明了九棵樹板塊強勁的本地改善購買力。此外，招商重倉通州的“璀璨”和“攬閱”系列銷售同樣成績斐然，截至目前，朝棠攬閱網(wǎng)簽率約85%，璀璨時代網(wǎng)簽率約80%。

張凱表示，除上述項目去化良好外，中建·運河玖院、花溪云璟、北京城建國譽頌、花語璟云等區(qū)域項目也在穩(wěn)步跑量。在市場整體承壓的背景下，通州新房能逆勢突圍，是多重因素共振的結果。

張凱認為，首先是政策閘門的開啟。長達近九年的雙限購政策的優(yōu)化松綁，釋放的不只是購房資格，更是大量被壓抑的真實需求，配合著信貸利率下調、首付比例與契稅同步優(yōu)化，這一輪政策組合拳有效降低了入市門檻，也讓更多觀望者從“有資格”走向“敢決策”。

其次是供給端的結構性收緊。通州核心區(qū)住宅庫存一度降至近年低位，而產(chǎn)品迭代速度卻在加快，立面、公區(qū)、戶型全面拉開代差。在稀缺性與產(chǎn)品力的雙重作用下，入市新盤均實現(xiàn)熱銷。

再次是城市副中心從藍圖走向實景。對于購房者而言，通州不再是“賭未來”，而是一個風險溢價被逐步抹平的現(xiàn)實選擇。信心一旦建立，估值中樞便有了上移的基礎。

最后是價格門檻的精準下沉。 主力單價5萬元/平方米左右，總價350萬至600萬元，卡住剛需剛改的“黃金區(qū)間”。相較于朝陽、海淀普遍800萬元以上的入門門檻，通州以“同等總價多得一房”的產(chǎn)品策略，有效承接了大量外溢購買力。同時，對比周邊次新房3.5萬—4.2萬元/平方米的掛牌價，新房僅需承擔20%—30%的溢價即可獲得產(chǎn)品代際上的顯著躍升。這一價格定位，既未脫離區(qū)域二手房的價格參照系，又為購房者提供了清晰的性價比判斷依據(jù)，從而降低了決策門檻，擴大了有效客群覆蓋面。