央廣網(wǎng)北京7月16日消息（記者門庭婷）2026年上半年，北京土地市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，規(guī)劃建筑面積合計(jì)121.97萬平方米，土地出讓金約340.11億元，平均溢價(jià)率3.55%。從成交結(jié)構(gòu)看，上半年地塊以“小而美”為主，10萬平方米以上大體量地塊較去年同期明顯減少，單宗地塊平均總價(jià)約16.2億元。

進(jìn)入下半年，北京土地供應(yīng)節(jié)奏與結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)土地招拍掛項(xiàng)目公告，截至目前，已有11宗住宅用地待拍，總起始價(jià)超過300億元，將于7月下旬至8月上半月陸續(xù)出讓。

其中，海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線城中村改造項(xiàng)目HD00-1408-0034、0049、0040地塊（以下簡(jiǎn)稱“四季青西冉地塊”）以85.55億元的起始價(jià)、14.26萬平方米的規(guī)劃建筑面積，成為今年北京起始總價(jià)最高的地塊；朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項(xiàng)目0409-10地塊（以下簡(jiǎn)稱“廣渠路0409-10地塊”）則以70.5億元的起始價(jià)、68332元/平方米的起始樓面價(jià)，成為今年住宅起始樓面價(jià)最高的地塊。一東一西兩宗大體量、高總價(jià)地塊入市后的成交情況，或成為下半年北京土地市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，具備高端住宅基因

從地塊條件來看，四季青西冉地塊與廣渠路0409-10地塊均具備高端住宅的先天條件。四季青西冉地塊由三宗子地塊組成，住宅部分容積率僅1.6，建筑體量達(dá)14.26萬平方米，是海淀區(qū)今年供應(yīng)的首宗宅地，低密屬性決定了其純改善的產(chǎn)品定位。

廣渠路0409-10地塊的優(yōu)勢(shì)同樣突出。該地塊位于朝陽區(qū)勁松街道，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，用地規(guī)模36847.62平方米，地上建筑規(guī)模103173.336平方米，容積率2.8，限高80米。地塊東至規(guī)劃0409-09地塊西邊界，南至規(guī)劃大郊亭三街，西至街坊二路，北側(cè)與廣渠金茂府僅一路之隔。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，廣渠路板塊商業(yè)配套成熟，地鐵7號(hào)線已通車運(yùn)營(yíng)，在建的地鐵28號(hào)線也將在附近設(shè)站。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)高端改善二手房樓齡普遍已超過10年，存在大量的改善置業(yè)需求。

一體化開發(fā)要求疊加多重約束，開發(fā)周期、施工組織與成本三重挑戰(zhàn)

廣渠路0409-10地塊的高端住宅稟賦幾乎是北京房地產(chǎn)從業(yè)人士的共識(shí)，但開發(fā)難度也讓不少房企望而卻步。央廣網(wǎng)記者了解到，有不止一家房企，在多次考察和測(cè)算排布后，選擇放棄參與該宗地的競(jìng)拍。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的掛牌文件及“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見，廣渠路0409-10地塊須與在建的地鐵28號(hào)線實(shí)行一體化開發(fā)，這對(duì)競(jìng)得企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了極高要求。

具體而言，在地塊東側(cè)的0409-09地塊地下部分，須建設(shè)約2000平方米的地下商業(yè)設(shè)施，并通過地下通道與地鐵28號(hào)線實(shí)現(xiàn)連通；該地下商業(yè)設(shè)施不得分割出售，經(jīng)朝陽區(qū)政府批準(zhǔn)后方可整體轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，0409-09地塊地上部分須與地下商業(yè)統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，并與0409-10地塊同步實(shí)施。此外，地鐵28號(hào)線的出入口、風(fēng)亭等附屬設(shè)施，也要求與0409-10地塊進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，在景觀風(fēng)貌上相互協(xié)調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士指出，上述要求在實(shí)際操作中面臨多重難點(diǎn)。首先是施工協(xié)同問題。住宅開發(fā)的節(jié)奏是拿地、報(bào)規(guī)、取證、開工、預(yù)售，環(huán)環(huán)相扣，而地鐵建設(shè)屬于市政工程，工期由軌道交通建設(shè)方主導(dǎo)，開發(fā)商難以掌控。一體化設(shè)計(jì)需要雙方反復(fù)磨合，方案論證周期往往遠(yuǎn)超預(yù)期。以此前出讓的類似地塊為例，從拿地到報(bào)規(guī)公示耗時(shí)9個(gè)月以上，而此次廣渠路地塊，不僅有在運(yùn)營(yíng)的7號(hào)線，還有一條在建的地鐵28號(hào)線，與地鐵的一體化難度和對(duì)開放周期的影響，預(yù)期呈幾何倍數(shù)增加。而今年上半年出讓的普通住宅地塊，最快的拿地次日即進(jìn)入了規(guī)劃公示環(huán)節(jié)。

其次是成本壓力。地下商業(yè)設(shè)施的建設(shè)成本本身就高于地上，加之商業(yè)配套緊鄰東四環(huán)以及高架橋，還需要和地鐵實(shí)現(xiàn)一體化，施工難度進(jìn)一步加大。而不得分割銷售、僅可整體轉(zhuǎn)讓的約束，也意味著開發(fā)商在該部分商業(yè)上的資金沉淀期較長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流管理構(gòu)成考驗(yàn)。

再者是減震降噪問題。地塊“多規(guī)合一”文件明確要求，建設(shè)單位須對(duì)城市道路和軌道交通可能產(chǎn)生的噪聲振動(dòng)影響加強(qiáng)研判，對(duì)噪聲源采取隔聲、減振措施，確需在交通干線兩側(cè)首排建設(shè)住宅的，應(yīng)將防護(hù)距離、隔聲屏障等降噪措施作為設(shè)計(jì)條件納入相關(guān)審批文件。此外，地塊北側(cè)緊鄰地鐵7號(hào)線及在建28號(hào)線，相關(guān)噪聲影響評(píng)估報(bào)告亦提示需重視周邊交通噪聲對(duì)敏感建筑的影響。

據(jù)公開信息，地鐵28號(hào)線工程已開工建設(shè)。由于線路尚未完工，相關(guān)減震降噪措施的實(shí)施節(jié)點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確。競(jìng)得企業(yè)需在地塊開發(fā)過程中，結(jié)合地鐵建設(shè)進(jìn)度統(tǒng)籌安排降噪工程。這意味著競(jìng)得企業(yè)后續(xù)需自行投入大量資金用于軌道隔振、建筑浮筑樓板、墻體隔聲等專項(xiàng)工程，以確保住宅室內(nèi)聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)，無疑將進(jìn)一步推高項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本。

此外，地塊西側(cè)須設(shè)置一條南北向、寬度15米的街坊路，該道路計(jì)入建設(shè)用地基底面積核算容積率，由競(jìng)得單位負(fù)責(zé)建設(shè)并對(duì)外開放，后期養(yǎng)護(hù)管理也由其承擔(dān)，這也占用了相應(yīng)的建設(shè)指標(biāo)和資源。

規(guī)劃排布疊加多重約束，考驗(yàn)產(chǎn)品力

除外部約束外，廣渠路0409-10地塊內(nèi)部規(guī)劃排布同樣面臨挑戰(zhàn)。

2.8的容積率在目前北京集中供地中屬于偏高水平，而地塊形狀雖較規(guī)整，但北側(cè)須為地鐵退線，西側(cè)需修建街坊路，東側(cè)要與地鐵商業(yè)協(xié)調(diào)，南側(cè)為規(guī)劃道路，實(shí)際可建設(shè)范圍受到一定壓縮。如何在滿足日照、間距等規(guī)范要求的前提下，實(shí)現(xiàn)貨值最大化與品質(zhì)最優(yōu)化的平衡，對(duì)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是不小的考驗(yàn)。而且，由于涉及與地鐵一體化方案的反復(fù)論證，地塊的最終方案或?qū)⑴c其他地塊拿地即方案穩(wěn)定有所不同，在推進(jìn)過程中仍存在較大變數(shù)。

有市場(chǎng)人士初步分析，地塊產(chǎn)品若以高端改善定位入市，主力戶型需在180至300平方米區(qū)間，總房源預(yù)計(jì)約400套。

400套的體量在當(dāng)下北京高端住宅市場(chǎng)也很難有一舉售罄的底氣。近兩年，朝陽區(qū)高端新房市場(chǎng)供應(yīng)集中，懋源·騴橒臺(tái)、能建東譽(yù)府、融創(chuàng)壹號(hào)院、中海萬吉玖序等多個(gè)高端項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，后續(xù)酒仙橋舊改新地塊、北菜園等供應(yīng)仍在持續(xù)入市，市場(chǎng)已從單一的地段競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力的全面比拼。面對(duì)同總價(jià)段項(xiàng)目的挑戰(zhàn)，開發(fā)商需在精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀設(shè)計(jì)等維度加大投入，通過差異化品質(zhì)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。這也意味著，無論哪家企業(yè)最終競(jìng)得廣渠路0409-10地塊，都面臨較大的資金壓力與產(chǎn)品打磨壓力，拿地前，需要進(jìn)行審慎詳細(xì)的測(cè)算。

8月4日，廣渠路0409-10地塊將正式上拍，地塊最終將花落誰家，為市場(chǎng)提供什么樣的產(chǎn)品，央廣網(wǎng)記者將持續(xù)關(guān)注。