央廣網(wǎng)北京7月16日消息（記者門庭婷）2026年上半年，北京土地市場運行平穩(wěn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，規(guī)劃建筑面積合計121.97萬平方米，土地出讓金約340.11億元，平均溢價率3.55%。從成交結構看，上半年地塊以“小而美”為主，10萬平方米以上大體量地塊較去年同期明顯減少，單宗地塊平均總價約16.2億元。

進入下半年，北京土地供應節(jié)奏與結構發(fā)生明顯變化。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會土地招拍掛項目公告，截至目前，已有11宗住宅用地待拍，總起始價超過300億元，將于7月下旬至8月上半月陸續(xù)出讓。

其中，海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機場周邊及沿線城中村改造項目HD00-1408-0034、0049、0040地塊（以下簡稱“四季青西冉地塊”）以85.55億元的起始價、14.26萬平方米的規(guī)劃建筑面積，成為今年北京起始總價最高的地塊；朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項目0409-10地塊（以下簡稱“廣渠路0409-10地塊”）則以70.5億元的起始價、68332元/平方米的起始樓面價，成為今年住宅起始樓面價最高的地塊。一東一西兩宗大體量、高總價地塊入市后的成交情況，或成為下半年北京土地市場的重要風向標。

區(qū)位優(yōu)勢顯著，具備高端住宅基因

從地塊條件來看，四季青西冉地塊與廣渠路0409-10地塊均具備高端住宅的先天條件。四季青西冉地塊由三宗子地塊組成，住宅部分容積率僅1.6，建筑體量達14.26萬平方米，是海淀區(qū)今年供應的首宗宅地，低密屬性決定了其純改善的產(chǎn)品定位。

廣渠路0409-10地塊的優(yōu)勢同樣突出。該地塊位于朝陽區(qū)勁松街道，用地性質為二類城鎮(zhèn)住宅用地，用地規(guī)模36847.62平方米，地上建筑規(guī)模103173.336平方米，容積率2.8，限高80米。地塊東至規(guī)劃0409-09地塊西邊界，南至規(guī)劃大郊亭三街，西至街坊二路，北側與廣渠金茂府僅一路之隔。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，廣渠路板塊商業(yè)配套成熟，地鐵7號線已通車運營，在建的地鐵28號線也將在附近設站。同時，區(qū)域內高端改善二手房樓齡普遍已超過10年，存在大量的改善置業(yè)需求。

一體化開發(fā)要求疊加多重約束，開發(fā)周期、施工組織與成本三重挑戰(zhàn)

廣渠路0409-10地塊的高端住宅稟賦幾乎是北京房地產(chǎn)從業(yè)人士的共識，但開發(fā)難度也讓不少房企望而卻步。央廣網(wǎng)記者了解到，有不止一家房企，在多次考察和測算排布后，選擇放棄參與該宗地的競拍。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的掛牌文件及“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見，廣渠路0409-10地塊須與在建的地鐵28號線實行一體化開發(fā)，這對競得企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了極高要求。

具體而言，在地塊東側的0409-09地塊地下部分，須建設約2000平方米的地下商業(yè)設施，并通過地下通道與地鐵28號線實現(xiàn)連通；該地下商業(yè)設施不得分割出售，經(jīng)朝陽區(qū)政府批準后方可整體轉讓。同時，0409-09地塊地上部分須與地下商業(yè)統(tǒng)籌設計，并與0409-10地塊同步實施。此外，地鐵28號線的出入口、風亭等附屬設施，也要求與0409-10地塊進行一體化設計，在景觀風貌上相互協(xié)調。

業(yè)內人士指出，上述要求在實際操作中面臨多重難點。首先是施工協(xié)同問題。住宅開發(fā)的節(jié)奏是拿地、報規(guī)、取證、開工、預售，環(huán)環(huán)相扣，而地鐵建設屬于市政工程，工期由軌道交通建設方主導，開發(fā)商難以掌控。一體化設計需要雙方反復磨合，方案論證周期往往遠超預期。以此前出讓的類似地塊為例，從拿地到報規(guī)公示耗時9個月以上，而此次廣渠路地塊，不僅有在運營的7號線，還有一條在建的地鐵28號線，與地鐵的一體化難度和對開放周期的影響，預期呈幾何倍數(shù)增加。而今年上半年出讓的普通住宅地塊，最快的拿地次日即進入了規(guī)劃公示環(huán)節(jié)。

其次是成本壓力。地下商業(yè)設施的建設成本本身就高于地上，加之商業(yè)配套緊鄰東四環(huán)以及高架橋，還需要和地鐵實現(xiàn)一體化，施工難度進一步加大。而不得分割銷售、僅可整體轉讓的約束，也意味著開發(fā)商在該部分商業(yè)上的資金沉淀期較長，對現(xiàn)金流管理構成考驗。

再者是減震降噪問題。地塊“多規(guī)合一”文件明確要求，建設單位須對城市道路和軌道交通可能產(chǎn)生的噪聲振動影響加強研判，對噪聲源采取隔聲、減振措施，確需在交通干線兩側首排建設住宅的，應將防護距離、隔聲屏障等降噪措施作為設計條件納入相關審批文件。此外，地塊北側緊鄰地鐵7號線及在建28號線，相關噪聲影響評估報告亦提示需重視周邊交通噪聲對敏感建筑的影響。

據(jù)公開信息，地鐵28號線工程已開工建設。由于線路尚未完工，相關減震降噪措施的實施節(jié)點及標準仍有待明確。競得企業(yè)需在地塊開發(fā)過程中，結合地鐵建設進度統(tǒng)籌安排降噪工程。這意味著競得企業(yè)后續(xù)需自行投入大量資金用于軌道隔振、建筑浮筑樓板、墻體隔聲等專項工程，以確保住宅室內聲環(huán)境質量達標，無疑將進一步推高項目的綜合開發(fā)成本。

此外，地塊西側須設置一條南北向、寬度15米的街坊路，該道路計入建設用地基底面積核算容積率，由競得單位負責建設并對外開放，后期養(yǎng)護管理也由其承擔，這也占用了相應的建設指標和資源。

規(guī)劃排布疊加多重約束，考驗產(chǎn)品力

除外部約束外，廣渠路0409-10地塊內部規(guī)劃排布同樣面臨挑戰(zhàn)。

2.8的容積率在目前北京集中供地中屬于偏高水平，而地塊形狀雖較規(guī)整，但北側須為地鐵退線，西側需修建街坊路，東側要與地鐵商業(yè)協(xié)調，南側為規(guī)劃道路，實際可建設范圍受到一定壓縮。如何在滿足日照、間距等規(guī)范要求的前提下，實現(xiàn)貨值最大化與品質最優(yōu)化的平衡，對開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設計能力是不小的考驗。而且，由于涉及與地鐵一體化方案的反復論證，地塊的最終方案或將與其他地塊拿地即方案穩(wěn)定有所不同，在推進過程中仍存在較大變數(shù)。

有市場人士初步分析，地塊產(chǎn)品若以高端改善定位入市，主力戶型需在180至300平方米區(qū)間，總房源預計約400套。

400套的體量在當下北京高端住宅市場也很難有一舉售罄的底氣。近兩年，朝陽區(qū)高端新房市場供應集中，懋源·騴橒臺、能建東譽府、融創(chuàng)壹號院、中海萬吉玖序等多個高端項目同臺競技，后續(xù)酒仙橋舊改新地塊、北菜園等供應仍在持續(xù)入市，市場已從單一的地段競爭轉向產(chǎn)品力的全面比拼。面對同總價段項目的挑戰(zhàn)，開發(fā)商需在精裝修標準、園林景觀設計等維度加大投入，通過差異化品質提升核心競爭力。這也意味著，無論哪家企業(yè)最終競得廣渠路0409-10地塊，都面臨較大的資金壓力與產(chǎn)品打磨壓力，拿地前，需要進行審慎詳細的測算。

8月4日，廣渠路0409-10地塊將正式上拍，地塊最終將花落誰家，為市場提供什么樣的產(chǎn)品，央廣網(wǎng)記者將持續(xù)關注。