央廣網(wǎng)北京8月8日消息（記者門庭婷）8月7日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2026年8月8日起施行。這是繼2025年8月、12月兩輪調(diào)整后，一年內(nèi)北京第三次出臺(tái)房地產(chǎn)政策優(yōu)化措施。

《通知》涵蓋優(yōu)化住房限購(gòu)政策、完善房屋贈(zèng)與政策、加大住房公積金支持力度3個(gè)方面共7項(xiàng)措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此輪政策出臺(tái)時(shí)機(jī)恰當(dāng)，新政直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體基數(shù)，有望釋放大量的購(gòu)房需求，同時(shí)公積金貸款額度提升等政策將降低購(gòu)房資金壓力，預(yù)計(jì)將直接利好北京樓市，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

公積金貸款額度翻倍 夫妻最高340萬元

本次政策最引人關(guān)注的，是住房公積金貸款額度的大幅提升。

《通知》提到，購(gòu)房家庭中1人為公積金繳存人的，購(gòu)買首套住房公積金貸款最高貸款額度為120萬元，二套住房公積金貸款最高額度為100萬元；夫妻雙方均為繳存人的，購(gòu)買首套住房公積金貸款最高貸款額度為240萬元，二套住房公積金貸款最高額度為200萬元。疊加多重上浮條件后，單人貸款額度最高可達(dá)180萬元、夫妻最高可達(dá)340萬元，均為歷史新高。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析，此次公積金額度調(diào)整貼合家庭購(gòu)房實(shí)際需要。他表示，額度翻倍機(jī)制需要夫妻雙方共同繳存才能達(dá)到頂格，本質(zhì)是“雙繳雙用”，機(jī)制上不構(gòu)成對(duì)公積金存貸循環(huán)的透支，不影響公積金持續(xù)支持居民改善居住條件的潛力。從家庭購(gòu)房實(shí)際看，夫妻共同繳存、共同使用，符合家庭購(gòu)房決策的實(shí)際需求。

與此同時(shí)，繳存年限掛鉤也同步優(yōu)化——單人每年20萬元、夫妻每年40萬元，5年1個(gè)月即可滿額，而原政策需7年1個(gè)月。高原指出，年輕人滿額時(shí)間提前2年，更早獲取購(gòu)房能力、提前入市，“從購(gòu)房者角度是‘早買房’，從市場(chǎng)角度是‘增客戶’”，其重要性不亞于額度提升本身。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶則從近期北京樓市成交實(shí)際數(shù)據(jù)的角度分析了公積金額度提升后對(duì)市場(chǎng)的直接影響。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-7月北京新建商品住宅800萬元以下成交占比76%，首置及首改需求為市場(chǎng)基本盤，90-120平方米三房、四房產(chǎn)品為絕對(duì)主力。公積金額度提升后，單人最高180萬元、夫妻最高340萬元的覆蓋能力，與當(dāng)前市場(chǎng)主力總價(jià)段和戶型面積高度匹配，有望直接降低購(gòu)房資金壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，此前傳統(tǒng)公積金貸款額度難以匹配當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，多數(shù)家庭購(gòu)房需依賴高額商業(yè)貸款，購(gòu)房總成本居高不下，大量合理住房需求處于被抑制狀態(tài)。新政大幅上調(diào)額度后，極大提升了家庭購(gòu)房杠桿能力，減少商業(yè)貸款比例，每年可為購(gòu)房者節(jié)省數(shù)萬元利息支出。同時(shí)，城六區(qū)戶籍居民郊區(qū)購(gòu)房、購(gòu)買綠色建筑房源可額外提升貸款額度，既鼓勵(lì)居民外遷安居，也推動(dòng)綠色低碳住宅普及。

五環(huán)內(nèi)購(gòu)房門檻降低 直接利好五環(huán)內(nèi)低總價(jià)房源

《通知》明確，非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房社�；騻�(gè)稅繳納年限從2年降為1年。陳文靜認(rèn)為，這一調(diào)整直接擴(kuò)大了購(gòu)房群體基數(shù)，定向釋放了五環(huán)內(nèi)剛需置業(yè)資格。

張大偉指出，經(jīng)過3-6月樓市小陽春，7月以來北京樓市呈現(xiàn)市場(chǎng)活躍度不足、改善需求釋放受阻、新市民購(gòu)房門檻偏高的問題。前期嚴(yán)格的限購(gòu)社保年限大幅增加了剛需群體和新就業(yè)群體的購(gòu)房壓力。同時(shí)，北京樓市存在區(qū)域供需失衡——城六區(qū)房源緊張、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，而五環(huán)外新城庫存消化緩慢，市場(chǎng)分化加劇。非戶籍家庭五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限縮短至1年，徹底降低了新市民、年輕就業(yè)群體的安居門檻，有望釋放大量剛需購(gòu)房需求。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，2025年12月24日政策出臺(tái)后，北京住房市場(chǎng)活躍度顯著提升，全年成交量達(dá)五年新高，2026年上半年一季度剛需群體活躍，低總價(jià)、入門級(jí)房源占比近七成。高原表示，本次“二改一”同樣定向剛需，對(duì)剛需購(gòu)房友好，效果值得期待。

曹晶晶結(jié)合近期成交數(shù)據(jù)指出，7月北京新建商品住宅成交37萬平方米，環(huán)比下降29%，但同比增長(zhǎng)2%。7月歷來為傳統(tǒng)淡季，今年暑期高溫多雨疊加，看房及簽約節(jié)奏階段性放緩，環(huán)比下行符合季節(jié)性特征；但同比仍保持正增長(zhǎng)，說明在購(gòu)房門檻持續(xù)降低、信貸環(huán)境寬松的背景下，市場(chǎng)活躍度整體處于緩慢修復(fù)通道，淡季成色較去年有所改善。非京籍購(gòu)房門檻進(jìn)一步下調(diào)，有望為這一修復(fù)趨勢(shì)注入新的需求增量。

另外，新政對(duì)五環(huán)內(nèi)一些低總價(jià)房源集中的區(qū)域也有明顯的利好。以位于南五環(huán)內(nèi)的大興的西紅門板塊為例，近幾年新房供應(yīng)量較大，同時(shí)也有大量二手房源在售，政策調(diào)整后，不僅可以受益于非京籍家庭社保年限的調(diào)低，同時(shí)可以享受城六區(qū)戶籍家庭郊區(qū)購(gòu)房公積金額度上浮的利好。

不過高原也提示，剛需置業(yè)具有年初年末活躍的典型季節(jié)性特征，從需求激發(fā)到看房再到實(shí)際成交，傳導(dǎo)鏈通常需要70至100天，預(yù)計(jì)本次政策的激發(fā)作用需到四季度末至明年一季度才會(huì)逐步體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。

提額度、降門檻、真利好 組合發(fā)力助力“金九銀十”

高原將本次政策核心概括為“三重組合”：一是“提額度”，公積金額度大幅提升；二是“降門檻”，非京籍購(gòu)房資質(zhì)和贈(zèng)與規(guī)則優(yōu)化；三是“真利好”，裝修提取公積金最高25萬元/套，每10年一次。

在便民性方面，父母贈(zèng)與子女住房不再核驗(yàn)子女購(gòu)房資格。高原指出，過去為防止虛增購(gòu)房資質(zhì)，需核查受贈(zèng)人購(gòu)房資格，對(duì)跨省市家庭內(nèi)部房屋合理轉(zhuǎn)移造成“誤傷”。本次調(diào)整放開父母向子女的單向贈(zèng)與，是對(duì)現(xiàn)有政策的優(yōu)化。張大偉認(rèn)為，新政優(yōu)化房屋贈(zèng)與規(guī)則、放寬非戶籍限購(gòu)條件，既保障了家庭住房傳承需求，也降低了新市民安居門檻，助力首都人才引進(jìn)和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

曹晶晶同時(shí)提醒，當(dāng)前市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，熱銷項(xiàng)目與滯銷項(xiàng)目差距持續(xù)拉大。熱銷項(xiàng)目的共性在于區(qū)位、產(chǎn)品、定價(jià)三個(gè)維度的協(xié)同匹配——產(chǎn)業(yè)配套成熟或軌道交通沿線、戶型契合改善型家庭需求、與周邊二手住房保持適度價(jià)差；而去化承壓項(xiàng)目多集中于遠(yuǎn)郊高庫存板塊，或產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏有效價(jià)差的區(qū)域。這意味著，新政釋放需求的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品力的篩選也在加劇，政策紅利更可能向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。

高原分析稱，從政策脈絡(luò)看，本次調(diào)整在橫向上與前兩輪在公積金額度、購(gòu)房資質(zhì)、便民提取等方向上一脈相承；縱向上上接中共中央政治局最新會(huì)議精神，下接近期公積金條例修改，自上而下傳導(dǎo)路徑完整。從時(shí)點(diǎn)看，8月出臺(tái)精準(zhǔn)銜接“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，政策窗口期選擇穩(wěn)健。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，這是7月政治局會(huì)議明確房地產(chǎn)調(diào)整方向后，首個(gè)一線城市出臺(tái)的配套政策，信號(hào)意義明確，但力度精準(zhǔn)克制，即非市場(chǎng)全面松綁，更不是“雷聲大雨點(diǎn)小”。短期來看，政策疊加“金九銀十”傳統(tǒng)周期，預(yù)計(jì)三季度北京二手房、新房成交量會(huì)出現(xiàn)一波脈沖式上行，此前被社保年限限制的剛需客群、計(jì)劃置換的改善家庭會(huì)加速入市，帶動(dòng)交易規(guī)模階段性回升。

張大偉也認(rèn)為，此次限購(gòu)與公積金政策優(yōu)化兼顧民生保障與市場(chǎng)穩(wěn)控，對(duì)購(gòu)房者、區(qū)域樓市、房地產(chǎn)行業(yè)及城市發(fā)展均產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。