央廣網(wǎng)北京8月29日消息（記者門庭婷）8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），部署各地穩(wěn)步推進商品住房銷售制度改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，自發(fā)布之日起施行。同日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》（以下簡稱《意見》），作為商品住房銷售制度改革的配套制度，個人住房貸款、商品住房開發(fā)貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款等管理辦法（試行）同步印發(fā)。

這一系列文件以維護購房人合法權(quán)益為主線，從銷售方式、資金監(jiān)管到信貸制度作出系統(tǒng)安排。受訪專家認為，政策直接利好購房人，資金安全、按期交付、還貸壓力等方面都將得到更有力的制度保障。

購房資金全部進監(jiān)管賬戶 期房貸款竣工備案后發(fā)放

《通知》明確，商品住房項目實行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向央廣網(wǎng)記者介紹，預(yù)售門檻統(tǒng)一提升至“主體結(jié)構(gòu)封頂”后，項目預(yù)售獲批時點將后移，進一步向準現(xiàn)房銷售過渡，體現(xiàn)了漸進式推進思路。

預(yù)售項目的資金監(jiān)管同步收緊。按照《通知》，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應(yīng)全部存入資金監(jiān)管賬戶，項目竣工驗收、配套設(shè)施具備交付條件后方可解除監(jiān)管；房企違約不能按期交房的，購房人有權(quán)解除合同，企業(yè)須退還購房資金。

個人住房貸款的發(fā)放時點也與項目進度深度綁定。《意見》明確，所購新建住房實行現(xiàn)房銷售的，個人住房貸款應(yīng)在銷售備案后發(fā)放；實行預(yù)售的，應(yīng)嚴格在項目竣工備案后發(fā)放。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟向央廣網(wǎng)記者分析，一部分購房者對期房能否按期、保質(zhì)交付存在顧慮，是前幾年新房市場面臨較大挑戰(zhàn)的重要原因之一�！氨＝环抗�堅戰(zhàn)有效化解了這一問題，但要從制度層面根本消除顧慮，仍有賴于銷售方式本身的調(diào)整�！�

“這一政策設(shè)計的核心指向是‘能拿房、再還貸’�！标愇撵o分析，購房人在住房具備交付條件后才開始負擔(dān)貸款本息，同時通過受托支付將貸款資金、預(yù)售資金納入封閉監(jiān)管，從源頭上防范資金被挪用、項目爛尾的風(fēng)險�！百彿抠Y金安全與權(quán)益保障由此得到制度性兜底，這是維護購房者合法權(quán)益在資金層面的具體落地。”

陳文靜總結(jié)，政策從保障交易資金安全、確保按期交付、建設(shè)“好房子”“交房即交證”四個方面維護購房人合法權(quán)益。

對于存量項目，《通知》實行“新老劃斷”：施行之日前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，實行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行。全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會常務(wù)副會長柴強表示，這種“老項目老辦法，新項目新辦法”的安排，可切實保障改革政策平穩(wěn)有序落地，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

現(xiàn)房銷售分類有序推開 購房從“看圖紙”到“驗房子”

按照《通知》，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現(xiàn)房銷售�！笆�五五”規(guī)劃綱要提出的“有力有序推進現(xiàn)房銷售”，由此進入全國層面的落地階段。

“商品房預(yù)售制度回應(yīng)的是增量擴張時代的需要，而當(dāng)前住房領(lǐng)域的主要矛盾已經(jīng)從住房‘有沒有’轉(zhuǎn)變?yōu)樽》俊�好不好’。”吳璟向央廣網(wǎng)記者表示，購房者對“好房子”的需求越來越具象化、細節(jié)化，采光通風(fēng)、隔聲效果、公共空間這些真正決定居住體驗的細節(jié)，很難在圖紙上被完整感知。

吳璟分析，預(yù)售制曾讓購房者提前鎖定房源和房價，在供不應(yīng)求階段，這一重好處明顯；隨著市場轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供大于求，購房者在簽約時同時承擔(dān)的交付周期、交付質(zhì)量兩重不確定性日益凸顯。“現(xiàn)房銷售從源頭上化解了這兩重不確定性。”在他看來，房子已經(jīng)建成，購房人簽約時就知道自己什么時候能拿到房，實際品質(zhì)擺在眼前、走進去逐項查驗即可，“購房這件事，從對一份未來承諾的判斷，回到了對一件現(xiàn)實商品的挑選�！�

吳璟認為，顧慮消除了，觀望自然減少，現(xiàn)房銷售有助于把“想買房”轉(zhuǎn)化為“敢買房”“真買房”，對釋放剛性和改善性住房需求、鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢發(fā)揮積極作用。

針對市場對現(xiàn)房銷售“完全建成后才能賣房”的誤讀，柴強向央廣網(wǎng)記者解釋，《通知》推行的定金制，是指實行現(xiàn)房銷售的商品住房項目在取得建筑工程施工許可證后，房企可與購房人簽訂購房定金合同，依法收取少量定金�！皩�購房人來說，可以提前鎖定房源、房價，減輕前期購房資金壓力和交易風(fēng)險�！�

柴強同時提到，從近年來全域推行現(xiàn)房銷售的海南省、試點現(xiàn)房銷售的湖北省荊門市等地情況看，現(xiàn)房銷售不僅沒有導(dǎo)致行業(yè)大蕭條，反而通過規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)更穩(wěn)健的發(fā)展。

個人住房貸款期限延至最長40年 還款安排更加靈活

信貸配套政策同樣向購房人傾斜�！兑庖姟穼�個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，將“月所有債務(wù)支出與收入比”上限由55%放寬至60%。

陳文靜為央廣網(wǎng)記者算了一筆賬：按貸款100萬元、年利率3%、等額本息測算，貸款期限從30年延至40年，月供從約4216元降至約3580元，每月減少約636元，降幅約15.1%。“拉長貸款期限可有效減少月供、降低當(dāng)期還款壓力，尤其對首次置業(yè)和改善置換群體更具實際意義�！�

對于階段性失去收入來源、還款困難的借款人，《意見》明確可按市場化、法治化原則與銀行自主協(xié)商，采取合理延后還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃；展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，原期限與展期合計不得超過40年。

對于很多購房者關(guān)心的存量房貸問題，《意見》明確，滿足條件時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商變更合同約定的利率水平，或申請新發(fā)放浮動利率個人住房貸款置換存量貸款。

同步印發(fā)的開發(fā)貸款制度則為“保交付”提供支撐，同時引導(dǎo)鼓勵現(xiàn)房銷售：貸款期限與項目建設(shè)、銷售周期相匹配，預(yù)售項目最長不超過5年，現(xiàn)房銷售項目最長不超過7年；首次還本日期原則上在項目竣工備案后，銷售回款應(yīng)優(yōu)先用于償還該項目開發(fā)貸款。

“制度因時而變，衡量改革成效的標準始終是同一個：讓購房者買到的每一套住房，都經(jīng)得起走進去、看得見、摸得著的檢驗�！眳黔Z說。