余杭、蕭山遙遙領(lǐng)先

　　杭州二手房的年歷，翻過(guò)了最后一頁(yè)。

　　近年來(lái)，隨著杭州中心城區(qū)供應(yīng)逐步趨向飽和，依托高新產(chǎn)業(yè)和地鐵發(fā)展的余杭、蕭山區(qū)域，迎來(lái)了更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，承接了更多的城市中心區(qū)需求。

　　從2018年杭城各區(qū)域的成交情況來(lái)看，余杭和蕭山毫無(wú)疑問(wèn)依然穩(wěn)坐成交“第一把交椅”。一個(gè)是剛需買房的熱土，一個(gè)是改善人群偏愛(ài)的宜居地，僅這兩區(qū)域的成交比例就占到46.61%，接近5成。

　　余杭、蕭山近幾年發(fā)展迅速，早已摘掉了“偏遠(yuǎn)”的標(biāo)簽。以余杭的未來(lái)科技城和蕭山的錢江世紀(jì)城為代表的兩大熱門板塊快速崛起，加上該區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及其相對(duì)其他區(qū)域低價(jià)的房源，兩區(qū)正在不斷吸納在杭工作的非本地籍貫客戶，以及因中心城區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高而被擠壓過(guò)來(lái)的購(gòu)房需求。

　　區(qū)域二手房成交結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)，從另一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明杭州中心城區(qū)購(gòu)房效應(yīng)正在逐步減弱，杭州樓市目前處于由中心向郊區(qū)快速發(fā)展的階段。

　　老城區(qū)“退居幕后”

　　從季度時(shí)間軸變化來(lái)看，余杭、蕭山為主導(dǎo)的格局不變，兩者在成交占比上遙遙領(lǐng)先，尤其是余杭區(qū)，在二季度竟達(dá)到28.37%。

　　新郊區(qū)不斷“順風(fēng)超車”， 而杭州曾經(jīng)的置業(yè)熱門板塊上城、下城、拱墅的成交比例則越來(lái)越低，三者合計(jì)比例維持在20%上下浮動(dòng)，成交異常乏力，且上城區(qū)成交比例未過(guò)5%。

　　究其主因，除受價(jià)格因素影響外，隨著購(gòu)房客群逐步年輕化，“有居”到“優(yōu)居”觀念的轉(zhuǎn)變，使得老城區(qū)“小面積、低總價(jià)”的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)抵不過(guò)“房齡老、無(wú)電梯”的劣勢(shì)，客群更多地傾向于周邊交通便利、房源面積大、房齡新的次新區(qū)域。

　　近郊片區(qū)已成為杭州二手房市場(chǎng)的主力區(qū)域。預(yù)計(jì)2019年幾個(gè)熱點(diǎn)近郊片區(qū)在杭州樓市的地位將更加凸顯。

　　剛需型住房需求大

　　在以“首置需求為首，首改需求為輔”的購(gòu)房格局下，2018年杭州二手房成交面積段繼續(xù)下移。

　　從成交面積段分布來(lái)看，90平方米以下面積作為主打，其中尤以60-90平方米首置戶型最受歡迎，占比達(dá)到39.82%，是各區(qū)段中占比最大的部分，而60平方米以下戶型也占到31.58%。兩者合計(jì)達(dá)71.41%，同比去年上升了5.87%，這也說(shuō)明剛需型住房需求相對(duì)較為堅(jiān)挺。此外，90平方米以上的改善型需求合計(jì)占到28.59%，各區(qū)間段的占比均有所下降。

　　改善型需求拉升購(gòu)買力

　　值得一提的是，在剛需面積段成交分布上，也與當(dāng)下外圍剛需成交集中的格局高度吻合。

　　從總價(jià)分布來(lái)看，以200萬(wàn)元為分水嶺呈現(xiàn)分化，杭州200萬(wàn)元以下的房源收縮趨勢(shì)明顯，成交總價(jià)區(qū)間逐漸上移。其中100萬(wàn)-200萬(wàn)元二手物業(yè)占到29.25%，下降10.3%，而100萬(wàn)元以下低總價(jià)物業(yè)占到17.36%，下降8.3%。

　　200萬(wàn)元以上總價(jià)物業(yè)上移傾向明顯，特別是200萬(wàn)-300萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間上漲了8.4%。此外，300萬(wàn)-400萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間上漲了4.8%，400萬(wàn)元以上總價(jià)房源成交比例合計(jì)也有5.5%的上漲。

　　購(gòu)房總價(jià)區(qū)間的上移一方面意味著杭州置業(yè)門檻的提高，另一方面也反映出市場(chǎng)購(gòu)買力的進(jìn)一步提升。而綜合購(gòu)房面積、購(gòu)房區(qū)域情況來(lái)看，購(gòu)房總價(jià)的上移除了房?jī)r(jià)上漲因素外，還源于部分“以舊換新”改善型需求對(duì)總價(jià)的拉升。

　　成交單價(jià)結(jié)構(gòu)變化

　　單價(jià)結(jié)構(gòu)變化，吻合總價(jià)變化特征。在成交單價(jià)區(qū)間上，隨著總價(jià)區(qū)間的上移，單價(jià)低于1.5萬(wàn)元的時(shí)代或?qū)⒊蔀闅v史，2萬(wàn)元+將成為主流市場(chǎng)最低標(biāo)準(zhǔn)線。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年2萬(wàn)元-3萬(wàn)元單價(jià)物業(yè)成交占比最高，占到31.46%，其次是3萬(wàn)元-4萬(wàn)元單價(jià)物業(yè)，占比21.93%，而4萬(wàn)+單價(jià)物業(yè)占比為17.42%。

　　從2017年四季度，3萬(wàn)元-4萬(wàn)元及4萬(wàn)元+這兩個(gè)單價(jià)區(qū)間的排名就開(kāi)始交替上移，取代了1.5-2萬(wàn)元排名第二的位置，說(shuō)明單價(jià)區(qū)間呈上移趨勢(shì)。

　　杭州吸引力不減

　　杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的調(diào)研顯示，杭州樓市虹吸效應(yīng)凸顯，省內(nèi)購(gòu)房者成為樓市主力，所占比例達(dá)到60.38%，其中省內(nèi)非杭籍的客戶比例上升明顯，占到36.6%，與2017年相比上升了8.23%。而杭州本地籍貫客戶比例僅占到23.18%，下降了3.67%。

　　近年來(lái)，隨著地域接壤和軌道交通互聯(lián)，杭州樓市日益顯示出其對(duì)省內(nèi)周邊區(qū)縣強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，省內(nèi)非杭客戶在杭購(gòu)房比例逐年增加。從省內(nèi)非杭籍客戶來(lái)看，主要來(lái)自于溫州、諸暨、紹興、衢州等周邊市縣。

　　此外，來(lái)杭購(gòu)房的外省籍客戶比例自2018年年初開(kāi)始回落，之后每月保持穩(wěn)定，維持在40%上下，但相較2017年，仍呈下降趨勢(shì)。（通訊員 馬恒玲 記者 秦正長(zhǎng)）（數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) 我愛(ài)我家）