杭州土地持續(xù)升溫，但時(shí)隔9個(gè)月，杭州土地市場(chǎng)再度出現(xiàn)“競(jìng)配自持”，還是熱得讓人意外。閑林兩宗“姐妹地”在報(bào)名階段就確定了20余家報(bào)名房企，且本土房企和全國(guó)型大鱷都不在少數(shù)。最終，“姐妹地”分別被兩家廣東房企摘得，其中廣州時(shí)代為首次入杭，佳兆業(yè)則是時(shí)隔多年“回”到杭州。

　　兩宗地塊都競(jìng)價(jià)到了白熱化：廣州時(shí)代項(xiàng)目溢價(jià)至47%，佳兆業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)封頂并且競(jìng)配自持6%。

　　與此同時(shí)，勾莊宅地在一個(gè)月內(nèi)再度刷新了板塊標(biāo)桿地價(jià)：由閩系房企融信以21211元/平米樓面價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)37%。

　　本期關(guān)注點(diǎn)：

　　1、高溢價(jià)拿下閑林宅地 有何邏輯？

　　2、勾莊一個(gè)月內(nèi)刷新板塊地價(jià) 為何？

　　結(jié)果綜述：

　　佳兆業(yè)閑林項(xiàng)目樓面價(jià)16476元/㎡，自持6%。根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院測(cè)算，實(shí)際樓面價(jià)約18748元/㎡，毛坯保本房?jī)r(jià)測(cè)算約25865元/㎡。（自持部分未做處理。）

　　廣州時(shí)代閑林樓面價(jià)16115元/㎡，溢價(jià)率46.5%。根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院測(cè)算，實(shí)際樓面價(jià)約17184元/㎡，毛坯保本房?jī)r(jià)測(cè)算約23950元/㎡。

　　融信勾莊項(xiàng)目樓面價(jià)21211元/㎡，溢價(jià)率36.8%。根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院測(cè)算，毛坯保本房?jī)r(jià)測(cè)算約28950元/㎡。

　　測(cè)算邏輯：

　　成本測(cè)算方式：①公租房建面從總體量中扣除；②住宅建安成本4000元/㎡；②公租房建安+全裝修成本4200元/㎡；③地塊商品房戶(hù)均120㎡、車(chē)位售價(jià)20萬(wàn)元/個(gè)、車(chē)位比為1：1.2；④財(cái)務(wù)成本為地價(jià)8%，稅費(fèi)成本為毛坯售價(jià)12%。

　　高溢價(jià)拿下閑林宅地 有何邏輯？

　　閑林“姐妹地”樓面價(jià)分別為16476元/㎡、16115元/㎡，均需配建5%公租房。參考周邊地價(jià)，板塊內(nèi)最近成交是中梁、綠城閑林項(xiàng)目（2019年1月30日成交），當(dāng)時(shí)樓面價(jià)分別為13625元/㎡、14508元/㎡，公租房配建比例與今天一致。

　　兩個(gè)月不到，成交樓面價(jià)再次明顯上調(diào)，這與本次“姐妹地”體量小、總價(jià)門(mén)檻低有一定關(guān)聯(lián)。

　�。�雖然廣州時(shí)代與佳兆業(yè)兩宗地塊是商住地，但因商業(yè)配比不大于10%，對(duì)住宅影響不大，可與純住宅項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)照。）

　　相比中梁、綠城項(xiàng)目，今日兩宗地塊區(qū)位上更靠近未來(lái)科技城核心區(qū)與西溪濕地，周邊配套更加齊全，在承接未來(lái)科技城與城西外溢客群方面更有優(yōu)勢(shì)；但中梁、綠城項(xiàng)目容積率僅1.1，適宜打造排屋、別墅等低密產(chǎn)品，而廣州時(shí)代與佳兆業(yè)項(xiàng)目的容積率為2.3和2.0，加上限高要求，僅能打造高層+小高層產(chǎn)品，溢價(jià)能力與中梁、綠城項(xiàng)目相差較大，更適合剛需定位。

　　目前板塊內(nèi)在售樓盤(pán)存量主要在東�！らe湖城、融創(chuàng)金成·江南府、桃源小鎮(zhèn)和綠城·和廬等項(xiàng)目，都位于余杭中泰相鄰的西北側(cè)，與小和山相鄰部分的住宅項(xiàng)目較少，除了東�！らe湖城，其余項(xiàng)目定位多為改善。

　　綜合來(lái)看，本次廣州時(shí)代和佳兆業(yè)拿地的戰(zhàn)略性需求大于策略性需求。

　　勾莊一個(gè)月內(nèi)刷新板塊地價(jià) 為何？

　　2019年2月27日，德信競(jìng)得勾莊宅地，樓面價(jià)20327元/㎡，重新定義了板塊的價(jià)格體系。沒(méi)想到一個(gè)月之內(nèi)，板塊紀(jì)錄就被刷新：今日勾莊宅地以樓面價(jià)21211元/㎡成交，由融信競(jìng)得，與擁有運(yùn)河景觀的德信項(xiàng)目相較又有所上調(diào)。

　　但實(shí)際上，融信的勾莊宅地有兩大優(yōu)勢(shì)，或是開(kāi)發(fā)商選擇它的最大理由：

　　一、本次融信宅地距離在建地鐵10號(hào)線吳家路站僅150米（德信宅地距4號(hào)線儲(chǔ)運(yùn)路站約300米），與4號(hào)線和10號(hào)線的換乘站——杭行路站距離不過(guò)900米，是名副其實(shí)的地鐵盤(pán)；

　　二、本次融信宅地南面900米處便為華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目，目前，板塊內(nèi)商業(yè)配套較為稀缺，華潤(rùn)綜合體的落地，將成為板塊內(nèi)地標(biāo)性的大型商業(yè)配套，很大程度上影響了板塊預(yù)期。

　　綜合來(lái)看，隨著市場(chǎng)升溫、城市擴(kuò)張，板塊的定義在不斷更新，開(kāi)發(fā)商對(duì)勾莊板塊的預(yù)期以及地塊對(duì)標(biāo)的參考系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。（浙江在線記者 鄭青青）