7月19日下午，萬達、融創(chuàng)、富力三方在北京萬達索菲特酒店簽署了中國地產(chǎn)業(yè)有史以來的最大并購交易。突然出現(xiàn)的富力如何6折搶下77家酒店？融創(chuàng)為何"溢價"100億也要吃下萬達文旅城？萬達大舉打包拋售，意在何為？三家博弈，誰是贏家？央廣《王冠紅人館》財經(jīng)報告為您深度解析萬達融創(chuàng)富力的"驚世交易"。

　　萬達集團董事長王健林、融創(chuàng)集團董事長孫宏斌、富力地產(chǎn)董事長李思廉

　　一、突變--富力入局，萬達融創(chuàng)"雙人舞"變"三人行"

　　7月19日下午5點30分，北京萬達索菲特酒店7樓。在連續(xù)兩次推遲會議時間后，融創(chuàng)、萬達、富力三方終于正式簽約。萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，兩項交易總金額637.5億元。

　　而就在簽約在9天前(7月10日)，融創(chuàng)和萬達曾簽署了一則并購協(xié)議。按照當時的協(xié)議，融創(chuàng)將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權，以及76個酒店項目100%的權益，作價分別約為295.75億元和335.95億元，總計631.7026億元。然而一波三折，劇情徒轉(zhuǎn)，原本只是"兩個人的蜜月"，卻在半路加入個富力，突變成"三個人的交易"。至此，這起堪稱"驚世大交易"的中國地產(chǎn)史上最大規(guī)模并購案終于柳暗花明，而三家企業(yè)的命運也注定由此改變。

　　二、解析--融創(chuàng)加價vs富力撿漏vs萬達瘦身，誰是贏家？

　　地產(chǎn)界"驚世大交易"

　　這是關于中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的交易。萬達作為中國地產(chǎn)界響當當?shù)睦洗�，本次打包拋售�?7家酒店和13個文旅城在萬達的重資產(chǎn)中占據(jù)了很大的比例，77家酒店能讓富力躍升為亞洲乃至世界第一的酒店大亨，而13個文旅城基本上囊括了10余年來萬達文旅城的大部分項目，這樣的大規(guī)模拋售的確是"100年只有一次"。

　　萬達酒店之多，王健林也數(shù)不過來。截至2016年底，萬達已在國內(nèi)持有超過100家高端酒店，包括國際五大酒店集團(雅高、希爾頓、凱悅、洲際、萬豪)管理的商務酒店、度假酒店和自營品牌酒店。也就是說這77家酒店的轉(zhuǎn)手相當于萬達甩下了旗下超7成的酒店。

　　再來說一說萬達文旅城的項目。萬達作為較早進入文旅地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，從2000年開始由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從2000年規(guī)劃簡單，便于快速復制的第一代產(chǎn)品--單店，到2009年開始開發(fā)萬達長白山國際度假區(qū)，之后不斷探索前行，逐漸形成了商旅文一體的第四代產(chǎn)品--萬達文旅城。萬達在文旅商業(yè)開發(fā)方面可謂先行者。

　　目前開發(fā)的萬達文旅城的主要定位為：位于擁有豐富旅游資源的交通樞紐一、二線重點城市，集主題樂園、旅游、休閑、觀光、酒店、零售和住宅等各種復合功能于一體，通常會包括大型萬達茂、大型室外主題樂園、頂級舞臺秀、酒店群、酒吧街等業(yè)態(tài)。

　　萬達長白山文旅城實景

　　從萬達文旅城的布局城市來看，可以分為兩類：傳統(tǒng)旅游城市和具有能夠支持消費的二三線城市。旅游城市如吉林省的長白山、云南西雙版納、哈爾濱、桂林、�？诰皡^(qū)等均建有萬達城。熱點城市如廣州、武漢、合肥、成都、重慶、濟南、青島、無錫、南昌均有布局。不僅能吸引外地游客，當?shù)叵�費水平也能夠支撐萬達城樂園的消費。

　　直至2017年6月底，萬達在國內(nèi)布局的大型文旅綜合體項目達18個，其中南昌萬達城、合肥萬達城、哈爾濱萬達城相繼開業(yè)，18年無錫、廣州、成都的萬達城也將開業(yè)�？上攵�知，融創(chuàng)寧愿"溢價"100億也要拿下的13個文旅項目基本是萬達17年來在文旅項目的耕耘的全部了。

　　按照最新的約定，萬達的這兩部分資產(chǎn)以637.5億的價格轉(zhuǎn)讓，相比此前萬達和融創(chuàng)兩家協(xié)議的交易額沒有什么太大的變化。但是出乎所有人意料的是，融創(chuàng)不僅沒能按計劃把酒店和文旅城打包全吃下肚，還為拿到文旅城多花了100個億。而中途殺出的富力地產(chǎn)不僅拿走了77家酒店還獲得了100個億的優(yōu)惠折扣，這看起來像融創(chuàng)平白無故給了競爭對手富力100個億。最終，融創(chuàng)以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，比此前的作價高出48%，同時還承擔其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(比此前的資產(chǎn)包中多出一家)，僅相當于此前作價的六成。

　　而且，根據(jù)三方聯(lián)合公告，富力地產(chǎn)簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價款，完成酒店交割。會議現(xiàn)場，王健林稱，以這種價格批量出售酒店，100年只有一次。確實是，這相當于富力地產(chǎn)以20億壓價了100億，撬動了300億的萬達酒店生意。

　　孫宏斌說：融創(chuàng)不差錢，這錢花的值！

　　根據(jù)融創(chuàng)中國此前簡要披露的交易結(jié)構，融創(chuàng)收購的萬達文旅城資產(chǎn)中，可售面積約4900萬平方米。

　　"我就是這么算賬的，花300多億買來的資產(chǎn)(文旅城)，算上賬面現(xiàn)金，再算上銷售額，等于就沖抵了收購的價格，還有比這更劃算的買賣么？"這是孫宏斌解釋他對這筆交易的算賬方式。當有人提出"聽說融創(chuàng)內(nèi)部有人對這筆交易有不同看法"時，孫宏斌立刻反問，"誰？誰傻到會反對這筆交易？"

　　融創(chuàng)集團董事長孫宏斌

　　然而，就在18日孫宏斌與王健林為最后敲定細節(jié)見面之時，資本市場對融創(chuàng)(中國)并購萬達文旅、酒店資產(chǎn)的反應，延續(xù)著"不看好"的表現(xiàn)。7月18日下午，融創(chuàng)(中國)在香港資本市場的股價跌幅，高達12.97%。當日上午，市場傳來消息稱，多家銀行和金融機構排查融創(chuàng)中國相關貸款風險。

　　市場擔心的一直是融創(chuàng)并購之后資金鏈和負債率問題。2015年時，融創(chuàng)(中國)負債率約在75%左右，但大量并購之后，負債率處于上升狀態(tài)。同時，由于融創(chuàng)發(fā)行了永續(xù)債，機構和市場對于融創(chuàng)負債率的態(tài)度，就更為謹慎，甚至有機構計算，融創(chuàng)中國的負債率高達200%。

　　融創(chuàng)負債情況(萬元)

　　因此，惠譽、標普等評級機構對融創(chuàng)(中國)的評級予以了下調(diào)。

　　幾乎就在同期，上海證券交易所的公開信息顯示，融創(chuàng)"中國"一筆約100億元的債券狀態(tài)顯示為"終止"發(fā)行。這一狀態(tài)與商業(yè)銀行集中排查融創(chuàng)貸款的動作疊加，市場普遍對融創(chuàng)資金鏈的狀況擔憂。

　　不過，孫宏斌看起來對此很樂觀，并不擔心融創(chuàng)資金鏈的問題。他回應稱，銀行排查很正常，收購價值已經(jīng)超過融創(chuàng)的市值，銀行不排查才不正常。此外收購對融創(chuàng)的現(xiàn)金流壓力不大，各大銀行都比較理解和支持。

　　不過，從最終結(jié)果看起來，是孫宏斌臨陣退縮棄購了。

　　王健林19日發(fā)布會的發(fā)言中透露了一個交易細節(jié)：富力將折價的方式獲取酒店資產(chǎn)，價值約為199億元，剩余的100多億將由融創(chuàng)做出補償。

　　對此，孫宏斌表示，這個調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了融創(chuàng)的負債水平，同時也承擔了原酒店交易對價的折讓部分，對于和萬達合作的文旅項目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。

　　就目前融創(chuàng)的負債與資金鏈安全問題，孫宏斌強調(diào)道，融創(chuàng)有很強的風險控制意識，非常重視風險管理，"融創(chuàng)在上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，下半年7月份回款會超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會有充足的現(xiàn)金流。"孫宏斌表示，融創(chuàng)會繼續(xù)控制好負債率，管理好現(xiàn)金流，讓融創(chuàng)的運營和發(fā)展保持健康良好狀態(tài)。

　　富力撿漏，后續(xù)運營壓力仍不容忽視

　　此次發(fā)布會上，最大的戲劇性來自于富力地產(chǎn)。萬達與融創(chuàng)之間，600多億的收購大案，媒體到了現(xiàn)場，才突然發(fā)現(xiàn)有富力地產(chǎn)的身影。但在富力地產(chǎn)方面的相關人士到場后，萬達方面宣布會議推遲一小時開始，并要求已進場的媒體離場。隨后，會場背景板被換，富力地產(chǎn)的名字也被撤下。1個半小時后，富力地產(chǎn)再度"回歸"背景板。

　　有接近交易的人士透露，萬達融創(chuàng)簽訂框架協(xié)議時，并未考慮出售酒店資產(chǎn)予富力，富力入場是近期發(fā)生的事。但對于何時發(fā)生，另一名接近萬達的人士表示無法準確確認。

　　作為此次巨額并購案的又一主角，富力地產(chǎn)及其目前的財務狀況備受外界關注。根據(jù)財報，截至2016年底富力地產(chǎn)資產(chǎn)總額2263.68億元，全部債務1206.3億元，資產(chǎn)負債率79.32%；資產(chǎn)中其中流動資產(chǎn)占78.78%。而在流動資產(chǎn)中，貨幣資金占比較大：截至2016年底，現(xiàn)金類資產(chǎn)為459.69億元。

　　對于富力來說，接手77家酒店后，將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。"富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。" 富力老板李思廉對此次交易的評價為："通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業(yè)務，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。"

　　雖然說富力在交易中看似撿了大漏，壓價100億，6折拿下價值350多億的資產(chǎn)。但是酒店項目沉淀資金量大、運營難度高，即使接手，未來的路也不好走。相比融創(chuàng)，富力在高端酒店業(yè)已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗。富力從2004年開始投資建設高端酒店，先后跟萬達集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團等五大國際酒店品牌在國內(nèi)主要的城市和旅游區(qū)域，共同開業(yè)了17家國際星級酒店。富力還是萬達集團的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

　　不過，就算是"有經(jīng)驗的富力"，也有分析認為，資產(chǎn)包中的酒店項目，有相當部分位于二三線城市，其對富力帶來的運營壓力并不小。

　　萬達轉(zhuǎn)身，走"輕資產(chǎn)"品牌經(jīng)營之路

　　在發(fā)布會上，王健林特別說明了萬達的商業(yè)借貸情況：本次轉(zhuǎn)讓后，萬達商業(yè)貸款加債券近2000億。萬達商業(yè)賬面現(xiàn)金1000億(不含此次轉(zhuǎn)讓的13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億)，加本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億(含回收往來款)，現(xiàn)金共計約1700億

　　"萬達商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。"他表示，萬達商業(yè)還有1300億銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到今年底，萬達商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億。今后5年，預計萬達商業(yè)租金年均增長20%左右。

　　王健林一再強調(diào)：通過這次轉(zhuǎn)讓，"萬達肯定是贏家"，將大幅減少負債，收回巨額現(xiàn)金。此次協(xié)議簽訂還標志著，不僅萬達商業(yè)，萬達文化旅游也走上"輕資產(chǎn)"品牌經(jīng)營之路。目前的中國，"能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實現(xiàn)規(guī)模利潤的恐怕只有萬達。"。

　　此外，輕資產(chǎn)也并不是萬達此次交易的最大收獲，而是為萬達商業(yè)的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產(chǎn)的"帽子"，萬達商業(yè)的上市幾率將大大提高。

　　三、前瞻--金融監(jiān)管力度加強，地產(chǎn)老大甩重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　誰是贏家？未來還不好說

　　在發(fā)布會上，萬達集團董事長王健林表示，這是一次"三贏"交易。在這次一波三折的中國地產(chǎn)最大交易中，不管是兩次換背景板還是所謂的"摔杯"傳言，背后三家大佬在閉門會議中的博弈細節(jié)我們無從得知。我們看到的只是三家的談判結(jié)果，我們看不到的是背后銀行的意志。

　　一方面，外界對富力的中途出現(xiàn)，持多種猜測，其中很重要的一點就是擔心融創(chuàng)負債率過高而出現(xiàn)資金問題，而富力的接盤，似乎正是銀行出于某種謹慎的考慮。

　　另一方面，王健林用17年耕耘的萬達文旅城，真的舍得賣么？從此前王健林對文旅城的投入和看好程度來說，不一定是真心舍得。但是為何"揮淚斬馬謖"直接打包拋售？恐怕是這一項目的杠桿率過高已經(jīng)不適宜萬達未來發(fā)展了。

　　此外，盡管交易三方的邏輯都很明確，仍然難以評估這筆交易的長期影響。此次交易被視為中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、條款最復雜的一筆。盡管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響，甚至交易最終能否成功，也需要時間驗證。

　　風向標：金融監(jiān)管不斷加強，首富已經(jīng)轉(zhuǎn)型

　　2017年7月14-15日，全國金融工作會議在北京召開，習近平總書記出席會議并發(fā)表重要講話。習總書記強調(diào)：要加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào)、補齊監(jiān)管短板。設立國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會，強化人民銀行宏觀審慎管理和系統(tǒng)性風險防范職責，落實金融監(jiān)管部門監(jiān)管職責，并強化監(jiān)管問責。

　　從這次會議精神分析，當前金融工作任務主要圍繞服務實體經(jīng)濟、防控金融風險、深化金融改革。這意味著過去一段時間打著金融創(chuàng)新幌子在金融市場圈錢的現(xiàn)象將會得到嚴格管制和清算。同時，銀行業(yè)也必須更多的服務實體經(jīng)濟，而這些房地產(chǎn)、金融等行業(yè)在過去肆無忌憚的加杠桿的野蠻擴張時代恐將一去不復返，銀行將更加謹慎的對待金融杠桿的使用。

　　金融監(jiān)管已經(jīng)進入了一個新的階段，監(jiān)管力度不斷加強，萬達這樣的龐然大物都已經(jīng)開始給自己"減負"，那么對其他風險承受能力較差企業(yè)來說，更應該掂量自身償債能力，節(jié)制使用杠桿，將負債率控制在一個健康的水平，著眼實體經(jīng)濟的發(fā)展。

　　四、總結(jié)

　　萬達、融創(chuàng)和富力"號稱三贏"的交易還有諸多細節(jié)沒有浮出水面，背后的力量博弈仍然在推動著整個事件的走向。萬達抽身而出，融創(chuàng)、富力大舉進擊，這筆價值637億的地產(chǎn)領域史上第一交易都必改變中國地產(chǎn)業(yè)的未來格局。而聯(lián)想不久之前賈躍亭敗走美國，此次王健林揮刀甩賣，一系列的事件都說明現(xiàn)金流在當下和未來的重要性。在金融監(jiān)管力度不斷加強，去杠桿不斷深入的監(jiān)管環(huán)境下，重負債率的地產(chǎn)業(yè)未來將何去何從，我們持續(xù)關注。

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　　央廣《王冠紅人館》輿情課題組  朱珊珊