長期以來，農民貸款難是制約農村經濟發(fā)展的關鍵問題。農房是農民手中最重要的資產，開展農房抵押貸款、盤活農房資產，對破解農戶貸款難問題、拓寬農村融資渠道、促進農村經濟發(fā)展具有十分重要的意義。

　　農房如何抵押貸款，有哪些創(chuàng)新的做法能幫助農民順利融資？

　　△△聽神州土地分析師薄洋和主持人張程共同探討

　　什么是農房抵押貸款？

　　2016年，央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國土部、住建部等多部門聯(lián)合印發(fā)《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》對農房抵押貸款作了說明。

　　農房抵押貸款是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內還本付息的貸款。

　　用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發(fā)的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。

　　借款人未履行還款義務時，應當將農房產權和宅基地使用權一起轉移

　　當借款人未履行還款義務時，按照“農對農轉移、地隨房走”的原則，對抵押物采取轉讓、變現和訴訟等方式進行處置，處置后的農房產權與宅基地使用權一并轉移。

　　抵押物的轉讓一般在借款人所在的村集體范圍內流轉變現，但也有例外，如浙江瑞安探索農房在縣域范圍內的“農對農轉讓”，村集體經濟組織成員一般以村里的農戶底冊為認定范圍。

　　一般雙證齊全，在鄉(xiāng)村比較繁華地帶，或者臨街的農房更容易抵押。這種房子價格估值比較高，也更容易在市場上處置。

　　農房抵押貸款的困境

　　1、農戶貸款投入到農業(yè)生產領域的比例不高。

　　從貸款用途來看，大多數的農村居民貸款更多的是用于應急消費，而真正用來進行農業(yè)生產經營活動的比例很低。

　　2、抵押權難以流轉。

　　農村住房附屬于宅基地，實現抵押權時僅能實現農村住房所有權的轉移，而不能一起轉移宅基地的使用權，違反了物權法房地一體的規(guī)定 ，最終導致農房抵押權無法徹底實現。抵押權難以流轉。

　　2007年，國務院辦公廳 《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房�！鄙鲜稣�策法規(guī)限制了農房在城鄉(xiāng)間的流轉，導致抵押物置困難。

　　創(chuàng)新的農房抵押貸款模式：

　　農房流轉使用權抵押貸款

　　現在民宿、農家樂等鄉(xiāng)村休閑旅游特別火，不少人都從中嗅到了商機。但有一個困境是，農村的宅基地是集體所有的，農村的房屋不能買賣，只能出租。因此不少人租了幾年的農房進行改造，把他們變成民宿，現在不少地方出臺政策，可以用農房流轉使用權抵押貸款了。

　　農房流轉使用權抵押貸款是指銀行向農民或經營者以承租的農房租金、裝修、旅游景區(qū)經濟效益等在租期內以流轉使用權發(fā)放的貸款。

　　舉個例子：

　　麗水民宿、農家樂等旅游產業(yè)發(fā)展迅速，為了解決民宿發(fā)展融資難的問題，實行了“農房流轉使用權抵押貸款”的模式。麗水把農房的所有權和使用權分開。也就是民宿經營者從農戶或村集體手中流轉農房，在農房所有權基礎上產生了一定期限的農房流轉使用權，用農房流轉使用權抵押貸款模式。

　　這項政策跟農村承包耕地的“三權分置”有點相似，“三權分置”是把農村的承包經營權拆解為承包權和經營權，農場主可以用流轉過來的經營權進行抵押貸款。農房流轉使用權抵押貸款的創(chuàng)新更加大膽，因為在城市租房子顯然是不能抵押的，這次宅基地試點的抵押，抵押的并不是房子，而是宅基地上房子幾年的使用權。

　　現在農房流轉使用權抵押貸款，還只在一些旅游業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)進行，因為這種地區(qū)的房子價值更高，并且能夠促進休閑旅游產業(yè)快速發(fā)展，解決農家樂、民宿融資難的問題，意義重大。

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