承載著古老杭州數(shù)百年商業(yè)歷史的“活化石”，又見(jiàn)證著“網(wǎng)紅”杭州一日千里“城變”的核心地標(biāo)——百井坊日前有了新使命�！昂懵V場(chǎng)·杭州”項(xiàng)目在此地開(kāi)工。
百井坊項(xiàng)目開(kāi)工的消息迅速引起廣泛關(guān)注，而熱度過(guò)后，輿論很快越過(guò)項(xiàng)目本身，把目光紛紛投向?qū)嶓w零售、商業(yè)格局，乃至杭州這座城市的未來(lái)。近一年多來(lái)，杭州商業(yè)地產(chǎn)的版圖悄然發(fā)生變化。繼恒隆后，華潤(rùn)、嘉里、新世界、新鴻基等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不約而同“瞄上”杭州重磅商業(yè)地塊，僅投入的土地款就超過(guò)400億元。未來(lái)，杭州中心有恒隆廣場(chǎng)、南有K11、東有IFC（或apm）、北有嘉里城，新的商業(yè)綜合體，將在這座城市遍地開(kāi)花。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為何近來(lái)突然加碼杭州？不遠(yuǎn)的將來(lái)，恒隆廣場(chǎng)、K11、IFC等商業(yè)明珠的悉數(shù)登場(chǎng)，又會(huì)給杭州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)注入怎樣的新鮮活力，乃至改變杭州的商業(yè)格局？
絕版寶地
開(kāi)啟蝶變
“杭州這個(gè)‘女孩子’不好追。”站在開(kāi)工儀式的紅毯上，恒隆“掌門(mén)人”70歲的陳啟宗回憶起拿地，感慨中帶著幽默。他說(shuō)，這一追就是14年。
陳啟宗是恒隆地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，香港商界傳奇。跟香港很多企業(yè)一樣，恒隆是家族企業(yè)，在畢業(yè)于美國(guó)南加州大學(xué)的陳啟宗執(zhí)掌下，崛起為香港數(shù)一數(shù)二的開(kāi)發(fā)商。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的主業(yè)是建造、管理及持有世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，收入自來(lái)物業(yè)租賃，風(fēng)格頗為“老派”。財(cái)報(bào)顯示，2019年前6個(gè)月，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入42.04億港元，全部來(lái)自物業(yè)租賃收入。
1991年，陳啟宗開(kāi)始投資內(nèi)地，第一站選在上海。他的兩個(gè)招牌項(xiàng)目恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)，至今在上海依然很有魅力和人氣。
陳啟宗說(shuō)，2004年恒隆開(kāi)始在上海以外尋覓機(jī)會(huì)，在他第一批考察的城市名單里，就有杭州�！�14年來(lái)，杭州所有好的地塊，我們都看過(guò)”。也是在這14年間，恒隆在沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫、天津、大連、昆明等地，又布局了8個(gè)大型項(xiàng)目，卻遲遲沒(méi)有落子杭州。
當(dāng)天新聞發(fā)布會(huì)上，陳啟宗介紹了他與眾不同的投資理念：只投頂級(jí)城市、頂級(jí)地段的頂級(jí)持有型物業(yè)。在他眼里，這類(lèi)物業(yè)抗危機(jī)能力最強(qiáng)，且有極穩(wěn)固的保值增值功能。所以，在杭州，恒隆一等就是14年，直到2018年百井坊地塊掛牌，總算找到了“對(duì)的地方”。
雖然地塊的出讓條件近乎苛刻，如須全部自持、要保護(hù)文物古跡、要建設(shè)安置房，但這并不能阻止陳啟宗對(duì)“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價(jià)值的地塊”的追求。2018年5月的這場(chǎng)“土地大戰(zhàn)”幾近傳奇，歷時(shí)近7小時(shí)、競(jìng)價(jià)336輪，最終恒隆以107.3億元總價(jià)“抱得美人歸”。溢價(jià)率高達(dá)118%，樓面價(jià)55285元/平方米，成為2018年國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的百億元項(xiàng)目，至今仍保持著杭州商業(yè)地塊最高樓面價(jià)的紀(jì)錄。
說(shuō)完杭州的“不好追”， 陳啟宗又補(bǔ)充道：“美的事物不容易得到，但卻又值得等待�！焙贾莺懵V場(chǎng)項(xiàng)目，是恒隆地產(chǎn)目前在中國(guó)內(nèi)地最重要的一筆投資，恒隆要在這個(gè)地方砸下190億元人民幣，打造高端綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括了一座購(gòu)物商場(chǎng)、五座甲級(jí)辦公樓，以及一座高級(jí)酒店。
“5年后，一個(gè)真正世界級(jí)的商場(chǎng)，將呈現(xiàn)在杭州的老百姓面前�！遍_(kāi)工儀式現(xiàn)場(chǎng)，陳啟宗宣布，杭州恒隆廣場(chǎng)將在2024年起分階段落成。
地產(chǎn)大佬集體加碼
事實(shí)上，看中百井坊地塊的，不止恒隆一家。當(dāng)時(shí)，參拍地塊的6家單位，除了本土的銀泰外，還有華潤(rùn)、恒隆、新鴻基、新世界、九龍倉(cāng)等。
雖然彼時(shí)未能有所斬獲，但在今年，他們中的大多數(shù)都已如愿落子。
8月，新鴻基&平安聯(lián)合體，以132.6億元的總價(jià)，中標(biāo)杭州擁江發(fā)展時(shí)代的重要城市地標(biāo)——江河匯綜合體。新鴻基旗下的IFC（國(guó)際金融中心）、主打潮流型的購(gòu)物中心apm，有望進(jìn)駐。有別于讓華潤(rùn)操盤(pán)的萬(wàn)象城，這一次，新鴻基親自披掛上陣。
7月，新世界花了98億元，拿到了城站東廣場(chǎng)的望江新城綜合體，首度進(jìn)入杭州。新世界擁有藝術(shù)主題的高端綜合體品牌K11。
5月，嘉里建設(shè)在杭州“梅開(kāi)二度”，以68億元拿到了城市之星綜合體，嘉里或?qū)⒃诖舜蛟旌贾菔讉�(gè)“嘉里城”。
再早一些的2018年12月，華潤(rùn)再次36億落子杭州北部良渚新城，要造一座“城北萬(wàn)象城”， 地標(biāo)摩天樓高達(dá)285米。
……
算下來(lái)，一年多時(shí)間，這些商業(yè)地產(chǎn)大鱷在杭州砸下了超過(guò)400多億元土地款，頗有重倉(cāng)杭州商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商為何突然加碼杭州？這是他們因時(shí)、應(yīng)勢(shì)的選擇。全球房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)五大行之一的世邦魏理仕（CBRE）杭州戰(zhàn)略顧問(wèn)部副董事曹沈丹認(rèn)為，其根本原因是近年來(lái)杭州城市格局的巨變、城市人口的激增、城市地位的騰飛�！坝绕涫�2016年的G20杭州峰會(huì)，讓資本看到了杭州的巨大市場(chǎng)空間，并且看好杭州未來(lái)的發(fā)展?jié)摿��！辈苌虻ふf(shuō)。
對(duì)杭州，陳啟宗毫不吝嗇溢美之詞。在他看來(lái)，杭州在高科技領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)尤為明顯。“做高科技，全國(guó)有3個(gè)城市最為蓬勃，北京、深圳、杭州。杭州的經(jīng)濟(jì)活力絕對(duì)一流�！痹诳萍碱I(lǐng)域，陳啟宗是有發(fā)言權(quán)的。除了做地產(chǎn)，陳啟宗家族還有另一門(mén)生意——高科技投資。旗下晨興資本大名鼎鼎，多年來(lái)投資了國(guó)內(nèi)眾多的互聯(lián)網(wǎng)公司，最著名的一筆，就是在2010年以500萬(wàn)美元投資了剛成立的小米，成為小米第二大股東。
第二個(gè)原因，是杭州持續(xù)的人口流入。數(shù)據(jù)顯示，2018年末，杭州常住人口達(dá)到980.6萬(wàn)人，新增凈流入人口達(dá)到了28萬(wàn)人，增速領(lǐng)跑全國(guó)。按照這個(gè)趨勢(shì)，到2019年末，杭州的常住人口或?qū)⑼黄魄f(wàn)。人口增加帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)容量，陳啟宗說(shuō)：“我發(fā)現(xiàn)一個(gè)事實(shí)，杭州是浙江省人才最集中的地方，所以這里的消費(fèi)能力很強(qiáng)。在杭州，一個(gè)大牌開(kāi)三四家店也是完全可以的�！�
第三，杭州商場(chǎng)總量也偏少。世邦魏理仕提供的一組數(shù)據(jù)顯示：目前杭州購(gòu)物中心總體量為384.3萬(wàn)平方米，在該公司數(shù)據(jù)監(jiān)控的全國(guó)16個(gè)城市中，只排名在第九位，低于北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、武漢和天津。而全市購(gòu)物中心首層租金均價(jià)為每平方米每天23.5元，在16城中排第四位，僅次于北上廣。此外，到2021年，杭州預(yù)計(jì)將有62.1萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心供應(yīng)入市，在16城中排第十三位，未來(lái)供應(yīng)也處于較低水平。
除了大勢(shì)，還有時(shí)機(jī)。曹沈丹注意到，不少新進(jìn)入杭州的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在上海早有駐點(diǎn)，杭州也一直在他們的觀察視野里，“他們等待的，只是進(jìn)入杭州的時(shí)機(jī)”。恒隆花巨資拿下百井坊地塊轟動(dòng)全國(guó)，就具有明顯的風(fēng)向標(biāo)意義。
“政府層面的理念，也已經(jīng)不是單純賣(mài)一塊土地、開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目了。”曹沈丹告訴記者，“我們發(fā)現(xiàn)，杭州如今更希望引進(jìn)一個(gè)非常好的合作伙伴，來(lái)共同打造好一個(gè)區(qū)域。這不僅能極大地幫助城市招商引資，也讓引進(jìn)來(lái)的企業(yè)有空間落地。所以政府也希望能引進(jìn)一些知名的商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，例如最近引進(jìn)的這些港資開(kāi)發(fā)商，幫助城市一起來(lái)打造更好的商業(yè)氛圍�！�
這與杭州下城區(qū)在對(duì)恒隆廣場(chǎng)未來(lái)的期許是一致的。下城區(qū)表示，項(xiàng)目建成后，將力爭(zhēng)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)5家以上，打造成匯聚跨國(guó)公司、集團(tuán)總部、知名專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、知名投行、證券基金、資產(chǎn)管理等國(guó)際化高端化樓宇。
商業(yè)格局或?qū)⑸?/b>
始建于隋代的武林門(mén)，是杭州最古老的北城門(mén)，京杭運(yùn)河南端交通要沖，自古市肆繁華，物流昌隆。武林商圈是杭州乃至浙江商業(yè)繁榮的象征，這里誕生了杭州大廈、銀泰百貨兩大傳統(tǒng)百貨業(yè)巨頭。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，百貨業(yè)在杭州商業(yè)史上占據(jù)了重要地位，但也使得杭州的商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上形成了“路徑依賴(lài)”。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最突出的問(wèn)題是商場(chǎng)同質(zhì)化，“逛來(lái)逛去都差不多”。
直到2008年，萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)，才讓杭州人首次見(jiàn)識(shí)了什么叫城市綜合體。最近幾年，嘉里中心、來(lái)福士、龍湖天街、寶龍城市廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、中糧大悅城等也紛紛落戶，但依然無(wú)法撼動(dòng)兩大巨頭的霸主地位。
2018年的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)業(yè)已經(jīng)30余年的杭州大廈，2018年實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收52.18億元，同比增長(zhǎng)7.9%。有媒體統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)百貨商店的單店業(yè)績(jī)成績(jī)單上，杭州大廈也僅次于北京SKP。在杭州，一提起買(mǎi)國(guó)際奢侈品，就會(huì)想到杭州大廈。然而，雖然杭州大廈經(jīng)過(guò)了多次升級(jí)、調(diào)整和擴(kuò)容，但對(duì)標(biāo)其他一線城市、新一線城市新建的高端商場(chǎng)，其在硬件上已相對(duì)薄弱。
“在我們高端商業(yè)行業(yè)，最重要的不是軟件，而是硬件，是地段、設(shè)計(jì)、建筑�！标悊⒆谡J(rèn)為，高端奢侈品牌更看中入駐商場(chǎng)的硬件，恒隆后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。在發(fā)布會(huì)上，他直言不諱：“對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，武林廣場(chǎng)絕對(duì)是市中心的市中心。但在中心的中心，竟沒(méi)有一個(gè)像恒隆廣場(chǎng)一樣的‘五星級(jí)’商業(yè)綜合體，這給了恒隆一個(gè)最好的機(jī)會(huì)�！�
然而，分析人士指出，恒隆仍要謹(jǐn)防“水土不服”。恒隆今年的半年報(bào)也顯示，上海2個(gè)項(xiàng)目的租金收入，占到內(nèi)地總收入的七成。也就是說(shuō)，恒隆在上海以外的項(xiàng)目缺乏增長(zhǎng)動(dòng)力。未來(lái)的杭州恒隆廣場(chǎng)，想要在武林商圈里過(guò)上好日子，可得要做好跟杭州大廈、萬(wàn)象城等“正面剛”的準(zhǔn)備。
除了在頂級(jí)武林商圈內(nèi)的“華山論劍”，這一輪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)的，已不限于傳統(tǒng)的武林商圈。比如，華潤(rùn)就把“城北萬(wàn)象城”布到了良渚新城，城西未來(lái)科技城周邊，聚集了歐美金融城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、余杭銀泰城、西溪銀泰城、賽銀國(guó)際廣場(chǎng)、西溪新天地等十幾家大型商業(yè)綜合體。
這體現(xiàn)了杭州商業(yè)地產(chǎn)格局，進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)。隨著城市骨架的延伸，地鐵及城市基礎(chǔ)的建設(shè)，以及各區(qū)域商圈的穩(wěn)步發(fā)展，杭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)百花齊放的新時(shí)代。杭州不僅有了武林商圈、湖濱商圈、錢(qián)江新城商圈這樣的市中心頂級(jí)商圈，區(qū)域性城市中心商圈也漸成氣候。在《杭州市商務(wù)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，就提及在“十三五”期間杭州將建成錢(qián)江新城-錢(qián)江世紀(jì)城、運(yùn)河湖濱高端商務(wù)帶(運(yùn)河-武林-湖濱-吳山)等兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，同時(shí)培育下沙、江南、臨平、大江東、城北、未來(lái)科技城等六大市級(jí)商業(yè)副中心。如今，這些區(qū)域中心也展現(xiàn)出了非凡活力。
“未來(lái)，新綜合體的入市，對(duì)杭州本地的傳統(tǒng)百貨業(yè)來(lái)說(shuō)，沖擊將是巨大的�！辈艿り�(yáng)分析，這將會(huì)激發(fā)杭州商業(yè)主動(dòng)變革，“無(wú)論是恒隆廣場(chǎng)、還是K11或嘉里城，他們對(duì)杭州來(lái)說(shuō)都是全新的商場(chǎng)，會(huì)分流掉一批客戶。對(duì)杭州本地商業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，是時(shí)候坐下來(lái)想一想，怎樣通過(guò)自我革新，將客戶重新拉回去�！�
緊挨著恒隆廣場(chǎng)工地的，就是銀泰武林總店。不久前花了1.5億元改造外立面的它，剛度過(guò)第21個(gè)店慶�！凹奕搿卑⒗锏你y泰，正不斷積極探索新零售的種種新“玩法”。（記者 方臻子）
